土地供给、金融供给等因素对房地产市场量价影响的实证分析

吴静妍 哈尔滨银行

一、引言

近年我国房地产行业的快速发展，为整个国民经济的发展及人民生活水平的提高做出了巨大的贡献。因其在国民经济中的支柱地位以及关乎民生的基础产业属性，该行业始终受到较大关注，同时，行业中暴露出的价格增速过快、资本占用较大、资源消耗过度等问题也牵动人心。因此，系统地掌握该行业的相关现状、从定量角度把握各指标间的数量关系、深刻认识房地产行业的发展规律、合理预测未来市场趋势是掌握和解决以上问题的有效途径。

本文拟从实证的角度，扩大影响因子范围，分析相关因素对房地产市场的影响，同时选取全国及部分代表城市的指标，扩大数据层次范围，减少全国性数据的平均效应，寻找影响区域房地产市场的主要因素。

二、理论分析

土地供给及金融供给因素对房地产市场存在显性影响。除此之外，目前房地产行业分析报告中，多见将区域经济发展水平、人口因素及房地产行业本身的工程量计入观察指标，前两者视为房地产行业的长期影响因素，后者视为影响房地产供需关系的直接因素，因此，本文将上述指标全部纳入本次回归分析。

根据上述情况，本文提出以下假设推论：推论1：区域土地供给量价、金融供给量价对房地产市场存在显性影响。

推论2：区域经济发展水平、人口因素对房地产市场存在显性影响。

推论3：区域商品房市场工程量对房地产市场存在显性影响。

三、实证分析

（一）指标选取

1.因变量选取全国或区域商品房销售面积、商品房销售价格。

2.第一类自变量为土地供给、金融供给指标。本文选取全国或区域土地挂牌面积、成交面积、成交价格，以及全国M2、贷款利率5 个指标。

3.第二类自变量为经济发展水平、人口因素指标。本文选择全国或区域GDP 总量、人均GDP、城镇居民可支配收入，以及人口城镇化率、人口增速和小学校在校人数6个指标。

4.第三类自变量为房地产市场工程量指标。本文选择全国或区域商品房当年竣工面积、待售面积和施工面积3 个指标。

（二）实证模型设定

根据理论推导下的影响路径，以及选取的各项指标，拟定如下本次实证回归分析模型：

（三）数据来源

为提高分析针对性，除全国数据外，本文另选取沈阳、大连、哈尔滨三个城市的数据一并分析，以减少全国性指标的平均化影响。

全国及四市数据中，土地成交面积、土地成交价格数据取自网络公开数据，其他数据均来自各地地方统计年鉴。

（四）回归结果分析

经SPSS 多元回归分析，统计方法选择“步进”，得出回归分析结果如下表（已排除因子未列示）：

（五）实证结果

通过对全国及三市的数据回归分析，对前文拟定的4 个推论得出验证如下：

推论1：沈阳市土地供给量价对当地商品房销售面积存在显性影响；哈尔滨市、大连市的商品房销售价格受M2 显性影响。

推论2：大连市商品房销售面积受城镇居民可支配收入显性影响；小学生在校生，同时显性影响全国商品房销售面积和销售价格，在沈阳市对商品房销售价格有显性影响。

推论3： 区域商品房市场施工、竣工、待售面积对房地产市场不存在显性影响。

四、结论

（一）全国、三市房地产市场量价的影响因素，具备明显的个性化特征

根据全国及三市的回归分析，各地房地产市场量价指标的影响因素存在一定差异性，表示对区域房地产市场来说，受地方行业政策、历史经济及人口等因素影响，影响房地产市场量价的原因并不单纯局限于统一的全国信贷规模、土地供给等因素，另会因人口、居民可支配收入、待售商品房面积等因素产生局部性影响。

（二）土地供给及金融供给对房地产市场存在明显影响

金融供给方面，哈尔滨市、大连市的商品房销售价格受M2 显性影响，表示全国信贷规模对部分地区的房地产价格走势存在明显影响。土地供给方面，沈阳市的商品房销售面积受当期土地成交面积显性影响，表示局部地区的土地供给对商品房销售面积有推动作用。

因变量：商品房销售面积-回归结果

因变量：商品房销售价格-回归结果

（三）在校小学生指标对房地产市场量价存在明显影响

全国商品房销售面积及价格、沈阳市商品房销售价格受小学在校生人数因素显性影响，表示以落户、上学为刚需代表的人口因素，对房价、成交量均有正向推动作用。同时，该因素是唯一对房地产市场量价均有正向影响，考虑到该项指标存在一定自然刚性，因此该项指标对区域房地产市场的量价影响更具备长期性。