推动住房租赁市场健康发展

周星宇 徐姝莹

摘要：“十四五”期间，住房租赁市场成为政策关注重点，要解决好大城市住房问题，租售并举依然是趋势，各地会继续大力发展租赁住房。在住房租赁市场发展取得初步成效的同时，各地也暴露出住房供给结构、交易安全、市场监管等方面的问题。为了促进我国住房租赁市场的健康发展，借鉴发达国家的发展经验，探索适合我国住房租赁市场的对策和建议。

关键词：租赁市场;市场监管;租购同权

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）12-0061-65 收稿日期：2021-10-13

作者简介：周星宇，天津大学城市规划设计研究院有限公司，总工程师。

徐姝莹，天津国土资源和房屋职业学院，副教授。

党的十九大以来，中央高度重视住房租赁市场的发展。2020年12月党中央经济工作会议从多元化租赁住房用地供应、落实租赁住房公共服务和财税等支持政策、规范租赁市场秩序、促进市场稳定等多个方面提出了具体工作要求。随着国家政策的推动，各地也纷纷出台了推动住房租赁市场发展的新举措，在加速发展的同时也暴露出在供应结构、交易安全、市场监管等方面的问题。在新的形势下，面对租赁需求的不断增长，本文从加大租赁住房供给、培育专业化市场主体、强化监管平台、金融支持、租购同权等方面提出对策与建议，推动我国住房租赁市场健康发展。

1 住房租赁市场发展现状

目前，我国各大城市已进入存量房时代，租房已成为与购房并驾齐驱的住房消费模式。近年来，热点城市房价普遍上涨，居民首次购房年龄推迟，如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至今的34岁。另外相继进入社会的85后、90后和00后，其结婚年龄推迟，单身贵族崛起。统计数据表明，2.53亿城镇外来人口中60%携配偶、子女一起流动，在就业地城市平均居住时间超过了3年。例如，天津市家庭平均户规模从2014年的2.75人/户，增长到2018年的2.81人/户。随着家庭规模的扩大，现有住房在面积和功能上难以满足舒适生活的需求，形成了大量刚性改善需求，如小房换大房、两房换多房等。最近几年，随着房价的上涨，住房贷款月增幅较高，但租金增幅低于月供增幅，月供与租金的“剪刀差”不断扩大。

据统计，我国城镇租房人口约1.6亿人（2019年），占城镇常住人口的21%。预计到2030年，城镇住房租赁人口总量将达到2.7亿人，长期租赁人口比例将超过30%。因此，如果将长期租赁、先租后买、短期租赁计算在内，在任何一个时间点，城镇居民实际租房的比例都接近50%。未来，随着“3个1亿人”战略的实施：“促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”，新市民的租房需求将呈爆发式增长，届时租房占比将超过50%。

2 住房租赁市场存在的问题

2.1 住房供给结构不合理

我国现阶段，住房供应与需求存在布局、户型、租购的结构性矛盾。局部地区存在新建商品住房库存大、去化周期长，群众需求与供给户型错配，租购比例不合理等问题。

2.2 租赁企业抗风险能力弱，租赁基本权利保障不足

过去几年快速增长的租赁企业根基不牢，运营成本高，融资能力弱，受市场波动影响大。行业缺乏风险隔断机制，缺乏对租金支付和使用的监管，一端资金出现问题就会导致整个资金链断裂。租赁基本权利保障不足，部分社区对租户进行歧视性管理，损害租购并举。大城市公共租赁住房发展滞后于现实需求，非户籍流动人口仍然游离在保障之外。

2.3 在交易层面，线上化基础设施不足，交易安全存在一定的敞口

我国房地产流通和租赁行业以线下为主，看房、贷款、缴税、过户等绝大多数流程在线下完成，线上化水平低，背后的原因是存量房流通领域基础设施不足，服务流程标准化程度低。不少城市在二手房买卖中没有实行资金监管，房屋交易资金风险较大。

2.4 住房租赁市场监管环节薄弱

当下“恶意涨租”“租金贷”“租赁机构爆仓跑路”时有发生，住房租赁市场亟待规范。跨部门的联合监管机制有待加强，对住房租赁企业“爆雷”的预防和化解能力不足。

3 发达国家对住房租赁市场的监管

3.1 德国的租金约束和平抑房租政策

德国《民法典》对于住宅租金的提高做出较为详细的规定，以下列出其中有代表性的三项：（1）房租上限限制：3年之内出租人不得提高房和20%以上;（2）2次房租提高的间隔不得小于1年，第1次房租提高必须在承租人入住的15个月以后;（3）对于已经存在的房屋租住合同，房租不得高于政府给出的“租金参照价格”，这个价格根据当地房屋在一段时间内相对平均价格由政府测算。但是，新出租房屋可以超过此价格的20%。

德国各州政府也根据各州情况制定了最高房租限制，例如，柏林有如下规定：自2013年8月1日起，整栋建筑在500～1000平方米，承租人一个人所租住的空间（通常公寓中一个房间）的最高租金在房屋在使用燃油、天然氣、集中供暖时包括暖气的租金最高依次为419欧元、407欧元、415欧元。详细的规定和解约保护条款相互作用，最大限度地保障了承租人的合法权益。

平抑房租政策是近几年来德国住房政策领域最重要的项目。2015年6月1日起，德国各州政府可以在5年期限内各自出台限制新租房合同租金额度的法案。法案要求，对于没有时间限制的长期租约，新租房合同不得涨房租超过原租房合同的10%。但是2014年后的新建住房，在第一次出租的时候，不受此法案影响。如果房屋重新彻底修整翻新，则不受此法案影响。在小规模改造的现代化改造基础上，也不受影响。租客可以要求房东在签约后出示所有信息，证明其涨价的合理性。

3.2 日本从业人员需要获得国家资格证，行业协会执行能力强，建有保证金制度

日本住房中介从业门槛高。在日本从事住房中介业务需要通过全国统一考试，取得从业资格证，即“宅建士”，该考试通过率仅为15%～17%。“宅建士”制度限制机构盲目扩张规模。住房租赁公司设立分店时，须聘请具有6年以上从业经验者或宅建士，以此限制机构盲目扩大规模，且每五名员工中必须有一个宅建士，重要事项必须由宅建士解释说明，合同必须由其簽字盖章才能生效。

在日本开设房地产中介公司必须具备三个条：第一，以前从事别的行业的公司新增房地产中介业务的，其申请开始房地产中介业务之前的本业结算必须是盈利的。第二，要聘请拥有国家资格的房地产交易专员，在公司全职工作。原则上，从事房地产业务的员工，每5人就需要配备一名房地产交易员。第三，房地产中介必须拿出1000万日元（1元人民币约合16日元）营业保证金，保证金由当地法务局管理，中介一旦出现诈骗等违法违规行为，使客户蒙受损失，法务局就拿保证金直接赔给客户，之后再走法律程序。

中介公司在受到法务局管制的同时，日常运营还受到不动产协会的管理，如果中介公司违反合同，客户可以找协会告状，一经核实协会会上报管理局，中介公司就会受到相应的惩罚。“全日本不动产协会”不属于任何政府部门，而是一个民间团体，由全日本不动产行业中90%以上的中小型不动产中介公司联合达成协议成立，旨在维持全日本不动产行业中交易的公正、公平。有这个协会在，日本房地产交易信息透明，责任明确，也就此抑制了房地产乱象。

4 对策与建议

4.1 深化供给侧改革，形成有效供给、多元化供给主体

新建租赁住房，要调整住房发展规划，编制租赁住房专项规划，合理确定租赁住房建设规模和布局。盘活现有空置率高的城中村、工商业等住房。特别是在高校科研院所、产业园区、产业集群周边地区，要加快租赁住房审批速度，尽快开工建设，增加租赁住房供应。引导企事业单位和集体经济组织自建租赁住房。鼓励有条件的企事业单位利用工业用地支持建设单位出租房屋。开展集体建设用地建设租赁住房试点，探索优化试点审批程序，完善集体租赁住房建设运行机制。

4.2 加强房屋租赁市场管理，加快构建经营规范的住房租赁市场体系

全面推行住房租赁合同网签备案制度。升级住房租赁监管服务平台，引入人脸识别、身份验证、大数据分析、区块链等技术，实现住房租赁交易身份核验、网签备案、大数据监测分析、公共服务联通等全流程服务体系，为群众租房提供便捷、安全的服务保障。

规范住房租赁市场发展。对住房租赁企业及房地产经纪机构登记、备案、开业报告严格管理。构建稳定的住房租赁关系，保护租赁利益相关方合法权益。

加强住房租赁市场监管。完善住房租赁市场主体信用管理体系建设，对经纪机构、住房租赁企业、从业人员、出租人、承租人各方主体形成动态的信息档案，住建、发展改革、公安、市场监管、金融监管、网信等部门加强协调联动，进行规范管理，形成联合激励惩戒机制，建立和完善住房租赁市场规范发展的长效机制，维护住房租赁市场秩序。

推进住房租赁街道和社区网格化常态管理。住房出租日常管理和登记备案权限下放到街道、社区，实行出租房屋社区网格化管理。通过充分发挥网格长、网格管理员的作用，定期开展出租房屋清查，掌握出租房屋动态信息，监督不规范的出租行为，及时排查房屋租赁纠纷，做好矛盾化解。

发展住房租赁行业协会，发挥行业自律作用。以市场化手段规范企业行为，由行业协会组织经纪机构，住房租赁企业、从业人员公开承诺守法经营、诚信经营，接受社会公众和舆论监督，进行信用公示与评价等级，促进住房租赁市场健康发展。

4.3 加大住房租赁市场金融支持

加大住房租赁金融支持。支持向新建租赁住房发放开发建设贷款。支持向自持物业的住房租赁企业发放经营性贷款。支持企业发行租赁住房专项债券等公司信用类债券用于租赁住房建设和自持经营。支持保险资金参与租赁住房建设。

加强住房租赁企业融资管控。指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，根据承租人意愿将租金、押金等纳入监管账户。加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度，防止“爆雷”风险。

加大公积金支持住房租赁市场发展力度。鼓励住房公积金支持住房租赁市场发展，扩大个人租房提取住房公积金范围，满足租房提取住房公积金多元化需求。在风险可控、确保资金安全的前提下，探索使用住房公积金发放租赁住房项目贷款，增加租赁住房供给。建设住房公积金租赁住房业务服务平台，实现信息共享，方便群众办理业务。

4.4 规范住房租赁当事人行为，保护租赁主体合法权益，形成良好住房租赁制度体系

根据《民法典》，要加快房屋租赁地方立法，建立住房租赁实名交易、出租住房基本要求、住房租赁合同备案、住房租金价格发布、住房租赁资金监管、住房租赁经纪服务规则、住房租赁执法监管、授权地方政府在特殊时期采取阶段性措施等住房租赁市场监管规制，进一步规范住房租赁行为，稳定住房租赁关系，维护租赁当事人的合法权益，形成住房租赁行为规范、市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分住房租赁制度体系，实现住有所居，努力让人民群众的获得感成色更足、幸福感更可持续、安全感更有保障。

4.5 探索推动“租购同权”

充分借鉴公产房、企业产房屋管理的经验，建立以长期租赁关系为基础的租售同权机制，加快完善长租房政策，以稳定、和谐、长期的租赁关系为基础，明确规定租赁主体的权利义务，保护各方权益，租赁周期不低于5年不超过20年，推动形成长期稳定的租赁关系。进一步探索推动租购同权，使承租人在公共服务上享受同等权利。承租人在本市租赁住房并按规定办理登记备案的，按照有关规定在津享受子女教育、居住证积分、公积金提取、就业服务、社会保险、公共卫生、计划生育、证照办理、社区事务、科技申报、职业资格评定、评选表彰等本市基本公共服务。

4.6 住房租赁纳入政府公共服务内容，实现社会关系平衡

将住房租赁作为政府部门供给公共服务和公共产品范围。探索将新流入、新就业大学生、特定行业职工租房需求列入公共服务内容，作为住房保障的一部分，纳入公共财政。加大为社会做出贡献人群的住房保障力度。

参考文献：

1.沈綵文 温乔.国外住房发展报告.中国建筑工业出版社.2019年4月第一版

2.李宇嘉.借鉴国际经验，建立“租购并举”的住房制度.中国房地产.2020.06

3.赵鑫明.德国《民法典》的住房租赁规制及借鉴.中国房地产.2020.13

4.李宇嘉 王锋.迎接住房租赁时代.城市开发.

2017.04

5.攸宁.房产中介监管之国外经验借鉴.中国房地产.2017.05

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