探讨物业管理中的电气设备维护及保养问题

翟蕊 张洪峰

摘要：电气设备的维护和保养是物业企业日常管理中极为重要的工作之一，因为电气设备的有效维护直接关系到小区的正常运营，并且小区管理又是物业企业经营管理中的核心部分。在此基础上，本文讨论了电气设备的维护和保养方法，希望可以为后期物业管理工作提供一定的参考和建议。

关键词：物业管理;电气设备;维护及保养;方法

电气设备的维护是确保电器正常运行的关键，在物业管理中维持电气设备直接影响人们的正常生活。特别是在现代建筑环境中，物业管理在购物中心、住宅区、办公楼等正常运营中起着重要的作用。电器和人们的生活密切相关。电器逐渐向智能发展，对于维护和保养要求也更为严格。在这一发展背景下，物业管理积极总结电气设备的维护经验，提高维护的专业性，保证电气设备的正常工作，延长电气设备的寿命。

1 物业管理的电气设备维护及保养的方法

1.1 充分调查了解电气设备的情况

电器发生故障时，维修人员不是事故现场的目击者，目击者是操作员。因此，在进行维护作业时，维护作业员应及时向操作人员了解具体的情况，包括设备故障的外部状况、有无异常的声音或气味、曾经是否修理的内容等，维修人员通过现场目击者阐述可以快速缩小验证范围，了解电器故障的原因。

1.2 进行直观的检查

维护人员在维护电气设备时，必须通过看、闻、听、切断来进行目视检查。当维护人员维护电气设备时，要观察设备的部件是否正确定位，电气控制器是否有警报提示，保险丝是否熔断，是否有裂纹检查电缆和电线是否良好。然后，用肉眼观察这些相对简单的故障。闻就是维修人员是否闻到异常或刺激性的气味。一般来说，电气设备发生故障时，短路、连接不良、松弛导体、接点接触不良、熔断熔断、误焊等是否是由短路、连接不良、松动导体、接点接触不良、熔断熔断、误焊等引起的，随着加热绝缘材料会发出焦躁的气味，维修人员可以通过气味找到具体的位置，这可以有效地减少验证时间，确定维护作为目标。听就是区别出电气设备与正常运行时声音有什么异常，通常正常运行过程中电器发出的声音一般都是均匀的，并且是较为柔和的。因此，维护负责人听声是否有差异。切就是指在零件有异常加热的情况下，用手触摸电器部件的温度来判断故障的位置[1]。

1.3 遵循维修先后原则

在电气设备的维护和修理中，维修人员遵循维修先后的原则。具体来说，首先必须在开始之前清楚的问题故障，从外部到内部，先是机器检查再到电气检查，先清洁在维护机器，从简单到复杂，从静态到动态，先直流后交流，先找出问题在调试。总之，只要遵循上述原理，就可以在时间内发现和解决故障问题，以便有效地避免故障问题的进一步扩大。

1.4 采取合理的检查方法

（1）对比法。在该比较方法中，需要维护员将设备检测数据与通常的数据进行比较，比较通常记录的数据，判断装置故障的原因。在所测试的电气设备没有记录和附图的情况下，可以与同一模型的装置进行比较。（2）置换元件法。更换元件法的适用主要目的在于难以判断电气设备的电路故障的原因、检查时间过长，通过将元件置换为相同的性能，能够进行实验。为了判断故障是否是由电器引起的。另外，在应用替换元件法的情况下，仔细检查分解后的电器是否损坏。在判断故障是由电器本身引起后，为了有效避免更换的新电器再次损坏，可以更换新的电器。（3）逐步接入法。当电气设备短路或接地时，通常会有烟雾、火花等明显的外部现象。但是电气设备内部没有护罩，除了熔断器熔断之外，除了保险丝被吹跑之外，很难发现其他外部现象。此时，可以采用逐步接入方法。通过替换熔体，交联电路的多个分支，然后切断所有电路。最后，可以使用电源开启测试来判断哪个电路出了故障。在决定哪个电路故障后，将电路分割成几个部分，慢慢连接到电路上，当连接到某个电路时保险丝响时，可以判断为该电路的电气元件发生了故障。这个方法虽然简单，但也有缺点，会导致一些电器部件的完全损坏，所以要斟酌使用。

2 电气设备的管理方法

2.1 完善電气设备管理制度

物业管理企业还需要改善对应的电气设备管理系统，通过系统标准化电气设备的维护。具体的对策如下。首先，建立完整的设备接管验收机制，在电气设备的接管及接收方面做好对应的准备，在电气设备的修理及维护之前实施，确保电气设备的质量;第二，将技术及安全的作业流程标准化，并且设备管理者要严格按照该管理系统实施技术性和安全操作，明确延长设备的使用年限;第三，要改进电气设备维护系统，使设备维护工作与设备维护工作紧密联动;第四，制定相应的维修及检修计划，采用精炼的管理系统，强化包括所有设备的运转系统在内的设备操作管理，确保设备正常运行[2]。

2.2 加强电气设备基础资料管理

在物业管理方面，为了给设备管理工作提供更加准确的数据支持，需要强化电气设备的基本数据管理。物业企业可以使用现代信息技术，建立设备原始数据、技术注册、设备卡等相应设备的基本数据库。管理员可以有效地收集、查询和应用这些基本数据，从而更好地维护和管理设备。另外，提高经营者的责任感和专业能力，积极学习计算机运用技术，管理和活用这些基本数据，实现高效的设备管理和管理效率化[3]。

2.3 提升电气设备管理人员的综合素质

首先，在选择电气设备管理者时，应充分考虑是否有对应的管理能力和综合的品质;第二，制定培训计划，定期为电气设备管理人员进行专业训练，特别是提高其综合性的实际能力，有助于它们积累更多的维护和测试技术和经验;最后，设立相应的考核机制，对电气设备管理人员进行考核工作，并且落实奖惩制度，以此增强设备管理人员的工作意识和工作责任，从而更好地进行设备维护管理工作。

3 结论

总之，我们要充分认识到电器维护对物业管理的重要性，物业管理与电气设备的维护紧密相连。电气设备的维护具有整合性和体系性的特性，是一项较为复杂的系统工程。对于电气设备的维护，必须详细处理，切勿忽略障碍物处理的细节，选择适当的检测和解决办法，解决设备故障，提高设备运行的安全性。

参考文献：

[1]张卓.浅析房屋物业中电气设备的管理与维修[J]. 城市建设理论研究（电子版），2017（11）：85-86.

[2]孙更新，吴贵文. 浅谈如何加强设备维护保养及管理[J]. 环球市场，2017（12）：147-148.

[3]孙颖立.物业管理行业设备安全管理中存在的问题及对策分析[J]. 中国设备工程，2021（11）：123-124.

作者简介：

翟蕊（1976.05.24-），女，汉族，山东博山区人，大学，助理工程师，项目部副经理，研究方向：机电工程技术

张洪峰（1975.05.24-），男，汉族，山东阳谷县人，本科，助理工程师，物业经理，研究方向：物业管理及其机电设备管理查验