“借名购房”是否具有公证的可行性分析

徐进

摘要：随着经济社会的飞速发展，同时应对房地产市场多年来持续升温，地方政府颁布了房屋限购的政策来调控房价。但是房价增长之快令人瞠目，投资房产成了很多人理财的首选，有些人利用各种方式规避限购政策，“借名购房”这一操作模式就应运而生了。然而，随着国家政策不断出台，这个规避政策的方法中的风险也不断增加。公证处作为国家公信力机构，“借名购房”能否进行公证，从而为当事人双方提供保障来降低风险，则了一个不大不小的话题。

关键词：借名购房;公证;可行性

一、案例回顾

不久前，笔者在值班时接待了一位阿姨，阿姨说到，自己的父亲前几年过世了，不忍老母亲一个人生活，就将其从老家接过来一起生活，正好赶上了购买新房需要摇号的浪潮，而需要摇号的新房有些是倒挂的，摇上就是赚到，加上老母亲又是无房户 ，就用老母亲的名额参与了摇号，结果摇中了，高高兴兴的签了合同拿了房。可是好景不长，阿姨的弟弟得知此事，来到这边，表示老母亲的房产将来也是有自己一份的，想要他放弃除非现在给他钱，否则就闹到底，不肯走。苦恼的阿姨听到别人说，跟自己的母亲签个协议公证一下，表示这个房子是阿姨出资买的，跟自己无关，写在自己名下只是帮女儿代持而已，这样就能后顾无忧了。于是阿姨便来到公证处咨询。

二、案情简析

第一次遇到咨询这个问题，笔者心里举棋不定，究竟阿姨与母亲的这份协议是否满足公证的条件，一方面法律并没有禁止双方当事人签订这样的协议，所谓法无明文规定即自由，另一方面，协议中所约定的为房产，房产作为不动产，由相关部门颁发不动产权证书，即具有对外公示的效力，双方签订这个协议与对外公示结果又相违背，该如何处理。笔者一度很纠结。

三、探讨结果

笔者在请教同事的同时，也在积极搜寻相关案例，最终发现最高人民法院在2020年曾公开过一份案例【（2020）最高法民再328号裁判文书】，直接认定借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。

（一）大概案情：为规避限购政策，徐某与曾某于2013年签订《房产代持协议》，双方约定将徐某出资购买的房屋登记在曾某名下。2016年，由于曾某无法清偿对中集哈某公司的担保债务，中集哈某公司以房屋登记在曾某名下为由，请求法院强制执行该套房屋。实际购房人徐某随即依据《房产代持协议》向法院提出执行异议之诉，主张自己是房屋的实际所有权人，享有排除强制执行的权利。

（二）审判依据：最高法认为，借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。其原因在于，如果司法不对规避限购政策的行为加以限制，则无异于纵容不合理的购房需求，将会导致投机性购房快速增长。放任不诚信的当事人通过规避国家政策红线来获取不当利益，不但与司法机关维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必影响国家房地产宏观调控政策，进而阻碍国家宏观经济政策有效落实，影响经济社会协调发展，损害社会秩序和公共利益。这是最高法首次基于国家限购政策属于公序良俗的论证逻辑，认定违反国家限购政策的借名买房合同无效。

四、笔者观点

在交易市場中，各主体之间为了达成交易，双方签订某种协议，这种协议，当事人虽然可以按自己的意思约定协议内容和形式，却不能违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家利益、集体利益、第三人利益和社会公共利益。

如果违反前述规定，协议将不受法律承认和保护，也不具有法律效力，这种情况被称为“合同无效”。无效合同自始没有法律效力。但是由于立法不可能预见一切损害国家利益、社会公益和道德秩序的行为，为了弥补具体法律规定之不足，就产生了公序良俗原则。公序，即社会一般利益，包括国家利益、社会经济秩序和社会公共利益;良俗，即一般道德观念或良好道德风尚，包括社会公德、商业道德和社会良好风尚。随着《民法典》的颁布与实施，公序良俗成为判定民事行为效力的重要依据。《民法典》第一百五十三条规定，“违背公序良俗的民事法律行为无效”。合同作为最常见的民事法律行为，违背公序良俗将导致合同无效。

五、结语

公证处作为依法独立行使公证职能、承担民事责任的证明机构，同时也是作为执行国家公证职能的机构，作为司法系统的一份子，同样承担着维护社会诚信和公平正义的职责，所以对于这样的协议，是坚决不能符合公证的条件，不能被受理的。

参考文献：

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