老旧小区多层住宅加装电梯的现状分析

范永风

(甘肃建筑职业技术学院，甘肃 兰州 730050)

伴随着我国人口老龄化的不断加剧，老年人居住多层住宅的出行问题更加突出，特别是2000年之前建造的多层住宅小区，因规划之初没有设计电梯，只能通过仅有的楼梯作为上下楼的唯一交通路线。老旧小区中的居住者有一半已经步入中老年，出行相对不便，每天通过爬楼梯的方式出行已经制约了老年人的出行次数，从而减少外出活动和交流。而新建的电梯房相对偏远且价格昂贵，相比之下在老旧小区多层住宅加设电梯，改善居民出行的垂直交通，已成为目前社会和民众的主流意愿。

近年来，随着我国经济实力的上升、技术水平的突破以及政府对民生工程的重视，大多数城市已经开始了老旧小区改造工程，其中包括多层住宅加设电梯项目。目前在改造过程中，存在很多问题和难点，应该从政府出台政策、职能部门进行协调、设计单位优化方案、安装企业统筹合作等多个方面去解决矛盾和问题，从而加快老旧小区多层住宅加设电梯的进程，改善广大居民的居住环境，提升居民的垂直交通便利性。

关于推进有相应条件的老旧小区多层住宅加设电梯事项的工作，早在2018年全国两会的工作报告中已明确指出。全国多数中大型城市响应国家政策号召，积极鼓励开展老旧小区多层住宅加设电梯工作，部分地区取得了不错的成效。但是统筹全国，关于老旧小区加设电梯的工作整体而言还是不容乐观，部分地区推进缓慢。由于该项工作中存在多方利益问题及相关部门的审批审核工作，甚至存在一些矛盾，从而迟滞了这项全国性的改造工程。

1 现状分析

1.1 民生需求

截至2019年底，兰州市户籍人口约三百三十多万，其中65岁以上的老年人约五十多万，占总人口的百分之十五左右，而这些人中很大一部分居住的是2000年以前的单位安置房或自己购买的商品住宅，这些住宅基本为多层砌体结构和多层框架结构，在设计之初没有考虑电梯，因而这些老年人是迫切需要加设电梯来缓解日常出行的垂直交通问题。

2021年2月兰州市公共资源交易中心网站发布了兰州市七里河区多处老旧小区改造项目的设计招标公告，本次老旧小区改造总栋数181栋，总户数10 031户，总建筑面积约为一亿平方米，投资总额高达三千九百万元左右。作为兰州市中心城区的七里河区域，是人口密集的老城区，区域内老旧小区数量多，改造任务重，备受关注。

老旧小区改造主要以小区基础设施改造、小区房屋公共区域修缮改造、小区配套服务设施改造三类为主进行改造。通过对老旧小区硬件和软件设施的改造提升，将有效提升房产价值，有利于居民房产的保值增值，同时进一步升级城市的市容市貌。加设电梯作为老旧小区改造中呼吁最高的项目，受到广大多层住宅业主的大力支持。

1.2 政策导向

党的十九大以来，党中央、国务院根据广大民众的意愿，相应调整政策，制定方针，旨在提升老旧小区及城镇乡村居民的居住条件，努力建设“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的治理体系，从根本上改善广大民众居住水准。

城镇老旧小区是指城市或县镇建成年代较为久远，相应的配套设施不够健全、不够完善的多层住宅小区。在老旧小区多层住宅改造提升的项目中，加设电梯作为老旧小区最为凸显的问题一直被热议。为了加快老旧小区多层住宅加装电梯的推进，全国多个城市出台了加装电梯的相应政策，其中兰州市人民政府制定了2021年兰州市老旧住宅加装电梯工作实施方案，计划2020年实施增设电梯300部，并提出相关的优惠政策，促进了符合条件小区的电梯加设。

2 利弊分析

进行老旧小区多层住宅加设电梯的工程，是满足我国经济高速发展而老龄化问题越来越严重的切实需求。加设电梯极为便利了老年人的出行问题，改善了多层住宅用户的出行率，提升整栋建筑的使用效率，进而节约社会资源，使得多层住宅的建筑寿命得以延续，符合当前绿色节能环保建筑的倡导。当然，老旧小区多层住宅加装电梯工作相对系统而繁杂，涉及职能部门较广，部分业主利益有所冲突，需多方面权衡利弊共同协商解决。

对于楼层较高和顶层的住户来说，加装电梯会带来垂直交通的便捷、节约出行时间，特别是老年人的出行极为方便。当然，加装电梯的分摊费用会随着楼层的上升而提高，这些业主完全可以接受，毕竟加装电梯后较高楼层的商业价值瞬间提升，所以这些住户也是提倡老旧小区住宅加装电梯的主要民生力量。

对于中间楼层的住户而言，加装电梯的价值不是很大，性价比不高。但是安装之后还是会方便出行、提升生活品质。加装电梯后中间楼层的商业价值也会有所提升，所以这些住户部分保留意见，部分支持老旧小区加装电梯。然而，加设电梯后可能造成底层住宅的商业价值贬值，影响日常采光，电梯运行带来的噪音，住户隐私问题及占用公共空间，所以底层业主普遍认为毫无价值并持反对意见。

老旧小区多层住宅加装电梯会提升垂直交通效率，解决中上层住户出行问题，提升生活品质，但占用小区公共道路及绿化，甚至影响底层住户日常生活。老旧小区多层住宅加设电梯项目中存在各方利益冲突问题，需要政府职能部门统筹管理，共同协商解决。若各方沟通协商不畅，还会造成邻里矛盾、社区不和谐等问题。

3 可行性分析

3.1 社会方面

2020年5月我国政府工作报告中明确提出：“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯等多样社区服务。”政府报告中已经第三次提到了“加装电梯”，说明国家和政府进一步会出台相关老旧小区加设电梯的指导文件和政策，从而加速该项民生工程的推进。

老旧小区多层住宅加装电梯可以解决老、弱、病等群体的出行问题，让这些人出行方便，积极参与到社会生活中去，加强与外部的联系。加装电梯也会促进住户的日常消费，电梯的运营和维修需要成本，增加社会税收，从而促进经济的发展。从政府的角度来说，可以减少拆迁成本，增加既有建筑的使用寿命。

3.2 经济方面

根据调研得知，目前安装一部普通品牌电梯及钢结构电梯井的总费用大概在50万元左右，相对来说费用不是很高，平均分摊到每户约4万元左右。加装电梯费用方面：通过引进第三方进行电梯的加装、运营和围护，用户可以按刷卡次数收费；也可以根据楼层的高低按比例分配费用，一楼不用付费，其余楼层越高付费比例越高。让业主自己选择付费方式，费用相对合理合情。

3.3 技术方面

目前在加装电梯的技术方面，不论是设计方的方案，还是施工方的施工方法，经过前期开展项目的经验总结，都已经得到了很好的改进和成熟。根据老旧小区住宅楼的实际情况，因地制宜，在不改变原有结构形式、满足城乡规划、建筑抗震及消防要求的前提下合理选择电梯的位置，合理布局，在保证安全可靠的条件下尽量优化方案，使得加装电梯和原有建筑融为一体，提升小区整体美观度。

4 结 语

随着我国老龄化的加重，老旧小区加设电梯的进程更应快速推进。主要以政府政策为导向、居民意向为动力，各个部门加强协作，共同促进老旧小区加装电梯改造事项，努力提升城镇居民的幸福指数和生活满意度。