军人住房公积金制度的优化建议

朱勇刚

（北京卫戍区昌平离职干部休养所，北京102200）

一、前言

自1992年实施军队住房公积金制度以来，我国已经多次对归集标准和支取方法了进行调整，但购房贷款一直未纳入使用范围。2015年《军人住房公积金贷款管理办法》的颁布明确规定军人可以将军人住房公积金用于购房贷款，住房公积金贷款优惠利率按国家统一规定执行。之后，又出台了对应的军人住房公积金计息制度，军人公积金组合贷款业务也得以逐渐开展。上述制度在军人购房时发挥了重要的作用，自这些制度实施以来，军队住房公积金效益得以充分发挥，军人购房承受的经济负担减轻了不少。军人住房公积金贷款制度近年来已经得到了很大发展，但由于多方面因素的制约，其制度仍然存在很多的问题。

二、现行军人住房公积金贷款制度存在的问题

军人住房公积金贷款制度有效地提高了军人住房公积金的使用效益，很大程度上缓解了军人的购房压力，增加了军人的收获感，该项制度的重要性不言而喻。我国的军队住房公积金贷款制度起步较晚，与地方企业事业单位的住房公积金贷款制度还是有很大区别，目前实施的该项制度仍有许多问题亟待解决。

（一）双军人家庭仅限夫妻一方申请

《军人住房公积金贷款管理办法》规定，双军人家庭在申请住房公积金贷款时，夫妻二人中只允许一人申请。事实上，当前房价居高不下，特别是大中城市。《办法》已对军人住房公积金贷款额度作出了明确规定，限额已经无法完全满足购置住房的资金需求，再加上双军人家庭不允许夫妻双方共同申请这一规定，无疑是进一步加剧了军人的购房资金压力。这也是军人住房公积金组合贷款业务出台的一个重要原因。为了更好地缓解双军人购买住房的资金压力，军人住房公积金贷款可以参考地方住房公积金贷款的相关规定，夫妻双方购买共同产权房屋时一人为主贷人，一人为参贷人，相应地提高双方共同申请住房公积金贷款的额度。

（二）军人住房公积金贷款审批频次少

《军人住房公积金贷款管理办法》规定，每年仅审批一次军人住房公积金贷款申请，财务部门于每年10月31日前报上级审批，每年12月底前下达次年军人住房公积金贷款的控制指标。我国房价已经几乎完全市场化，价格受市场影响波动幅度较大且房价每年居高不下，买房时机的把握很重要，随机性也很大，因此贷款需求时间也是不固定的。按照现行的审批频次和规定，很多军人在确定购房意向后，很可能因为时间关系错过申报，或者是无法确保自己在公积金贷款指标内。一旦错失贷款良机或贷款未能及时审批下来，很可能导致购房军人错失购房价格窗口期或是违约支付违约金。

（四）军人住房公积金贷款利率无特殊优惠

军人是一种特殊职业，军人为了我国特色社会主义事业和国防事业的建设兢兢业业，抛头颅洒热血。军人是一个让全社会都尊崇的职业，十九大明确提出了这一点，而这一点也得到了全社会的认可。但目前实施的《军人住房公积金贷款管理办法》却并没有针对军人职业的特殊性给予军人住房公积金贷款利率特殊优惠，军人住房公积金贷款利率采用的是中国人民银行公布的住房公积金贷款利率。突出军人的特殊性不是说说而已，相关法规制度也要体现出对军人利益的维护。

（四）军人住房公积金贷款使用范围过于单一

《军人住房公积金贷款管理办法》规定，军人住房公积金贷款只能在购买家庭首套房时使用。实际上，军人贷款的目的是多样化的，除了购买首套房，还可能出于购买非首套房的目的，也可能是用于提前还贷、支付房租或是装修房屋等。如果将军人住房公积金贷款限制在家庭首套房使用上，那对《军人住房公积金贷款管理办法》实施前已经购房的军人来说不公平，他们将无法享受较低的贷款利率。

（五）军人住房公积金贷款审批标准不明确

《军人住房公积金贷款管理办法》对于军人住房公积金贷款的审批标准缺乏具体的量化，目前原则性的表述是优先审批购买商品住房、驻艰苦边远地区、夫妻分居两地的军人，兼顾申请人的职级和服役年限等。这种因人而异、因时而异的审批标准降低了审批的透明度，申请人无法及时了解审批进度。

三、军人住房公积金贷款的特点

（一）贷款发放存在指标控制

《军人住房公积金贷款管理办法》规定，次年贷款购房的军人应于当年10月前向单位财务、营房部门提交贷款申请，单位汇总后于当年10月底前统一向上级申报。由于放贷数额有限，实际上报的需求通常是大于贷款总额的，因此，贷款的发放存在指标控制，在贷款控制指标内贷款人数是有限的。

（二）军人住房公积金贷款风险高

军人整体思想觉悟较高，信用度较好，但大多数军人住房公积金贷款还未还完就要面临着退役，退役后没有了军队的约束和稳定的收入来源，往往导致信用风险较高。另一方面，住房公积金的使用先用于满足军人退役支取，余下的才是公积金贷款。当公积金贷款数量过大，就无法确保公积金的存量一定能满足军人退役支取需要，由此产生资金流动风险。

（三）军人住房公积金贷款涉及面广

军人住房公积金贷款的实行不仅涉及到部队，还涉及地方多个部门。在部队内部，横向看，主要由财务部门和营房部门负责。营房部门负责审核贷款人的住房保障情况，出具住房保障相关证明；财务部门负责依据贷款人的住房保障情况拟定单位贷款计划、审批贷款资格。纵向看，总部负责编制贷款计划，确定贷款规模及贷款指标；总队（师）级单位负责对贷款人所属单位进行审核，并依照总部的贷款指标批复贷款人资格；支队（团）级单位负责对贷款人进行审查，及时向贷款人传达贷款办理手续的信息。

（四）军人住房公积金贷款管理难度大

军人住房公积金贷款从本质上来说是一种委托贷款，军队将贷款业务及贷后管理工作委托给银行办理，这项业务操作复杂，运行周期长，很大程度上加大了对银行监管的要求。银行要管理好这项业务，除了银行自身外，还需要军队的支持，各级财务部门也要积极配合银行的工作。住房公积金贷款少则几年，多则一二十年，管理周期具有长期性，需要各个部门持之以恒的监管与合作。

四、完善军人住房公积金贷款制度的对策

（一）住房公积金归集模式改革

长期性和滞后性是住房公积金归集模式的显著特征。由于前期归集标准过低，军队住房公积金规模并不太大。贷款人所贷的公积金来源于借贷本人在内的广大军人归集的公积金，当前政策规定个人归集的公积金不能用于归还按揭。要解决这一问题，除了提高公积金归集标准外，对住房公积金归集模式进行改革已经成为主流解决方案。地方住房公积金采用的是个人与单位共同缴存的归集模式，这种模式一方面能加速归集住房公积金，提高住房公积金贷款金额和扩大贷款的受益范围。另一方面对个人公积金按月还按揭政策的出台有推动作用。

（二）优化军人住房公积金贷款办法

军人住房公积金贷款办法的优化可以从两方面进行优化：一是将商业贷款转公积金贷款；二是降低住房公积金贷款利率。

商业贷款转公积金贷款可以满足两类人的需求：一种是在《办法》实施之前，缴纳住房公积金并申请商业住房贷款，却未能享受公积金优惠政策的军人；第二种是《办法》实施之后，已签订购房合同，但住房公积金申请未能得到审批只能申请商业贷款的军人。

参照地方商业贷款转公积金贷款的政策，对于第一种人，以新出台办法生效日作为商业贷款的终止日、公积金贷款的生效日，剩余还款金额作为本金，依据相关规定重新计算还款期限和还款金额。对于第二种情况的军人，以审批通过日作为公积金贷款开始日重新开始计算。此外，为了凸显军人的特殊社会地位，体现对军人的优待，应该适当让住房公积金贷款利率低于地方公积金贷款利率。

（三）加强住房公积金贷款管理

1.提高贷款经办人员的业务水平

办理贷款人员要熟悉和准确把握有关军人住房公积金贷款的法规与政策。审核贷款条件时把重点放在贷款用途上；审核贷款额度时要注意是否突破贷款限额；审核贷款地点时则把重点检查贷款地与购房地的一致性。经办人员要严格按照相关政策、程序和权限办事，确保贷款流程的合法合规。贷款审核过程中，一定要严格执行政策规定，遇到政策规定不够具体的情况，要请示上级后再执行，对于缺乏明确政策规定的情况，经办人一定不能给予审批。

2.加强各部门协调配合

军人住房公积金贷款管理具有复杂性和长期性，离不开各个部门的协调与配合。财务部门要加强与协作银行的合作沟通，一起推进军人住房公积金贷款业务的开展。特别是对于贷款期间借贷人工作调动或退役等信息变动要及时反馈给银行；对于借贷人退役前提前还款的，财务部要及时把个人住房补贴和住房公积金划到银行；对于有贷款困难的军人，财务部也要主动和银行沟通进行解决。总部要加强对贷款信息的发放和反馈能力，及时将信息更新到住房公积金贷款管理系统中，以备总队（师）以下单位的核查。

3.完善住房资金管理系统

升级住房资金管理系统是为了解决军人在调转、退役等情况下是否有过公积金贷款记录的问题。为此，在个人账户基本信息模块中加入“住房公积金贷款记录”，详细记录军人住房公积金贷款的申请、获得、偿还等情况，以及贷款银行、金额、还贷年限、还贷方式等。互联网的发展为住房资金管理系统的升级提供了便利，数据信息的联通让信息审核变得更加方便。