探析加强公租房后期管理的方法

葛玉秀

【摘要】公租房主要的对象是城镇中的中低收入者、新进就业的无房职工和城镇当中工作稳定的外来务工人员。基于公租房的概念和使用概况，公租房具有较强的保障性和专业性，受到了政府政策的大力支持，面对的群体十分广泛。完善公租房后期管理可有效提高住房使用率，发挥资源的最大利用价值。

【关键词】公租房后期管理;保障性;住房使用率

城市化发展中，城市人口数量显著增加，为及时有效地解决中低收入群体的住房难问题，政府加强了住房保障体系建设，但在保障性住房工程建设完成并交工后，也出现了诸多的后期管理问题。为切实解决公租房后期管理难题，就需采取科学完善的管理措施。

1、公租房概述

公租房是一种顺应现阶段社会发展趋势的保障机制，具有较强的公共性和保障性。我国不同地区对公租房概念的理解存在明显差异，但是多半均以建设主体、产权归属、管理政策等诸多方面定义公租房的内涵。

公租房主要是指政府投资建设、政府出台多项政策支持委托其他投资主体建设、产权归政府及公共机构所有，限制了户型、面积，且以低于市场价格的租金将房子租给中低收入家庭，这也是一种具有社会保障性和租赁性的保障住房。公租房与廉租房整合并轨后，做到廉租房和公租房的统一管理。统一管理后，二者统一称为公租房。

2、公租房管理工作中的问题

2.1管理资金明显不足

现阶段，公租房建设的规模有所扩大，后期管理内容也随之增加，如租户的资格审查、配套设施维护、物业公司补贴等，管理资金无法全面满足日常工作的要求，且补贴租金的资金无法保障资金的长期供应。再者，房屋维修筹资工作难度较大，这也是工作中的重难点，且出现了重建设、轻管理的问题。物业公司需要做好大量工作，工作复杂性极强，资金周转不畅，进而出现了入不敷出的问题。

2.2后期管理监督不力

公租房的准入条件审核中，存在着一定的不足。比如，违规行为取证的难度较大，准入条件审核相对复杂，管理监督工作无法充分发挥自身作用和价值。

2.3退出机制建设不完善

公租房管理工作中，管理人员十分重视申请考核，但是却并未重视退出机制的建设，未全方位地展现社会保障的积极作用。在管理工作中，退出机制建设存在明显的不足，无论租户主动退出或被动退出，均存在问题。这也阻碍了公租房的良性循环，限制了公租房资源的使用。

3、完善公租房后期管理的有效措施

3.1丰富筹资渠道

公租房后期管理工作中，资金是管理工作的物质基础，如无法保障资金供应，则无法改善管理水平，不能服务大众。因此，就采取有效措施保障资金的连续供应是当前工作中的核心重点。保障性住房建设中，为确保资金来源，在相关的纲要文件当中提出，市县政府要充分利用直接投资、贷款贴息和投入资金等多种方式，加大公租房建设力度，为其提供坚挺的资金支持。省和自治区的人民政府也应为公租房建设提供大量的资金，中央需结合地区的差异给予不同的补助政策。后期管理工作中，相关部门也要通过行政管理费用、房屋设备维修费用、物业公司管理费用和保障对象，加大补贴的力度。

具体来说，在日常工作中，要采取科学有效的处理措施。首先，加大政府财务投入，建立科学完善的保障性投入机制，可在预算体系当中融入资金管理。其次，合理利用公积金增值收益，适度发行公租房债券，完善公租房后期管理，促进后期管理筹资工作的顺利开展。再次，加强公租房后期管理的盈利能力。为此，在公租房后期管理中要适度提高商业用房建设面积在公租房建设中的占比，也可合理利用商业用房的收益和补贴，完善公租房后期管理工作，降低公租房所在小区的物业管理税费。

3.2落实动态监督

建立联动平台，联动平台主要由公安部门、民政部门、住建部门组成，以房产信息和人员信息作为基础，从而为后期的管理提供数据支持，并保障后期管理的有序开展。

首先，创建完善的信息管理平台，由住保部带头，创建公租房管理信息平台，在平台上可完成资格申请、人员管理、物业管理和资格审核等。

其次，创建人员信息系统，公安机关带头，与民政、公安和社保等多个部门联合，收集数据信息，并以此为基础创建全国公租房家庭信息数据库。

最后，在房产信息和人员信息的基础上创建联动信息平台，同时也可在信息平台中详细列出租户银行资产信息，独立运行后期管理的信息系统和人员信息系统。由于个人信息具有稳定性，故而要以房屋为依据，合理利用租户申请账号，依据个人身份确定重要信息。合理利用公租房的房号和身份证号即可有效协调管理系统、信息系统和资产账户间的信息，以此建立科学完善的监管机制，为日后的资产动态审核奠定坚实的基础。

3.3建立完善的退出机制

首先，建立科学的激励机制。为采取有效措施改善住房条件或承租家庭主动提出的要求，需要充分考虑公租房退出机制作为购买商品房的重要基础和前提，也可享有优先权、税务优惠或购房补贴。

其次，建立完善的制裁机制。对于被动型退出，必须高度重视日常监督和管理工作，以期全方位了解家庭变化，监管小组可采取多种措施集中清退，也可在司法部门的支持下申请支付令，或者也可按照规范要求落实公正条款，一方面提出切实可行的惩罚措施，直接清理不符合条件的租户。

再次，建立合理的过渡机制。深度考虑退出工作的特点，公租房的主要目的是满足困难住户的基本要求，对于退出机制，可以采取试点差额房租补贴、周转房制度和临时收容体系制度，从而全方位满足人员提出的退出要求。该处理方式可十分有效地防止刚性退出机制所引发的经济压力和心理压力，这种柔性退出机制也可全面体现保障制度的人性化特征。

差额房租面向的群体是暂时有合理的理由不搬迁的租户，能够在经营单位的支持下，适度增加公租房的租金，使住户主动退出公租房。同时，要建立临时收容中心，主要的对象是退出公租房的租户。为防止由于退出公租房而导致群众无固定居住空间的问题，要遵循以人为本的原则，为群众提供临时住所。待其通过政府采取多种方式解决住房问题后，提出公租房政策。临时收容中心是十分常见的保障措施，在硬件建设上不需过度关注空间的宜居性，只需基本满足群众的居住需求即可。这里以集体宿舍为首选，防止发生同样的问题。

结语：

公租房是一种典型的保障性住房，有利于解决低收入群体的基本住房需求，改善其生活品质。在公租房后期管理工作中，应始终将统一管理、市场化建设和运营，以及加强监督管理作为重点工作方针，为解决现存的管理问题，要求政府部门积极拓展资金来源，加强全过程动态监督，建立科学完善的退出机制，以此促进公租房建设的稳定、全面发展。

参考文献：

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