城市规划和房地产开发的协调发展研究

朱开艳

（明光市不动产登记中心，安徽 明光 239400）

1 引言

自十一届三中全会以来，我国的经济体制由计划经济开始向市场经济转变，不仅影响到了房地产市场，也推进了城镇化的建设进程。近年来房地产业的发展突飞猛进，已经作为重要的存在参与到了现代经济体系中。随着经济体制改革的不断推进和发展，房地产业也在不同程度上遭遇了泡沫经济时期，影响了我国经济的安全性，加之城镇化建设的进程加快，引发和激发了城市规划与房地产之间潜在的一些矛盾，要想缓解、消除这些矛盾，相关政府和房地产市场开发主体首先要理顺城市规划与房地产开发的相互关系，再从提出问题的背景出发，来确立和探讨两者之间的协调发展问题，并作为完善协调思路和方法的理论和实践指导。文章也对此进行了一一的详细论述。

2 城市规划和房地产开发的关系

房地产开发是一项个体、短期的行为。它所遵循的原则开发原则、城市规划原则、统一原则、综合开发原则和符合政策原则。

城市规划是一项政府职能，具有综合性和复杂性、刚性和弹性、前瞻性和延滞性、可参与性和公开性、指导性并存的特点，是一项长期性、整体性的行为。

虽然它们各具独特的属性特点，但它们之间却有着千丝万缕的联系。

2.1 城市规划对房地产开发的影响

1）城市规划对房地产开发发挥着约束和规范作用。房地产开发所遵循的原则之一就是符合城市规划和统一开发原则。即说明它要在城市规划的前提下做出科学的经济行为。对目前的因房地产市场的空间利润较大而产生忽视全局性和社会利益的不良现状做出了控制和规范。

2）城市规划影响房地产开发的利益。城市规划是一项国家的行政行为，是在城市的性质、职能、规模、土地的配置合理性等方面为综合的考虑因素，而限制和稳定地价的变化，房地产开发对其并不具有随意性，就导致了他们的开发利益也不具有随意性和扩大性。

3）城市规划具有一定的指导和促进作用。城市规划是跟随着时代的变化而转变的、建立在详细调查和科学论证基础上的、符合本时代特征的和规律的发展蓝图，具有一定的前瞻性和指导性。

2.2 房地产对城市规划的反馈作用

1）房地产开发是实现城市规划的有效手段。基于房地产开发涉及的领域及原则可以看出，房地产开发可以将分散的土地资源用于整合和优化，调节和促进了城市的用地结构、布局形态以及功能分区等向着科学、合理、人性化的方向演变，从而最大限度地发挥出了土地资源的社会价值，让城市规划工作能保持有序和稳定的状态。

2）房地产开发促进了城市用地结构的合理化。传统的计划经济所带来的弊端仍然制约着目前的土地资源的分配和利用状况。而房地产开发行业的兴起是顺应了市场经济的发展要求以及社会对房地产市场的需求，它所带来的一些最大利益的补偿，并通过集中合并、综合开发等途径，不仅让土地资源的使用者能够获取最大的利益，也提高了土地资源的利用率，带来巨大的经济和社会效益。

3 城市规划和房地产开发的协调发展

在科学发展观的指导下，寻求促进城市规划与房地产开发经营协调发展的有效途径，则成为现阶段城市科学、人性化建设的重要课题。如何做到两者之间的协调发展，是现代化城镇建设、科学发展观确立、追求城市综合效益最大化的关键环节，也是实现现代化城市发展的现实选择和最终目标。

3.1 加强管理

必须增强规划的超前意识。城市的规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。鉴于城市规划所依据的是国家现行的实体法律体系，因此，在规划过程中的行为、制定的准则等都不能超越该法律体系的内容，增强法律效力，从而严格管控房地产开发市场的经济交易活动。

3.2 监督房地产开发行业对秉承原则的遵守和执行力度

房地产开发必须要遵守相关的原则，在此过程中要服从政府相关决策和部署，配合政府的宏观调控，并在政府的引导和约束下，结合本地区的风俗、特色、历史意义等，对所开发的房地产资源予以科学的构建、合理地利用，让它们发挥出应有的社会价值。

3.3 以市场需求为导向，促进城市运作

城市规划处将土地资源进行合理配置，也要考虑到它所呈现出来的经济价值，不仅要保证居住环境的优越、舒适，还要重视对它的经营和市场供需。通过合理、人性化的布局，提高城市的运作效率和社会经济效益，实现城市规划及建设的目标。因此房地产开发过程中要加强与规划部门的协同和配合。另外，还要与城市的需求进行融合，了解该城市社会、居民等的需求，再做出有针对性的开发行为，保持与城市总体发展目标的一致性，实现城市的可持续发展。

4 结语

通过对房地产开发和城市规划的一系列讲述，都说明对房地产开发要以城市规划为准，并在开发中所遇到的一些新的变化及时反馈给城市规划部门;而城市规划也要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，加大理论指导与实践应用的融合，以此促进两者的协调发展，实现城市开发建设的良性循环。