融创中国2020年财报：降杠杆 地产+发展成效初显

施然

“现在买融创股票安全。”3月12日，融创中国（下称“融创”，01918.HK）2020年业绩报告会上，融创中国董事会主席孙宏斌强调。

孙宏斌的底气来自一份不错的成绩单。

融创2020年报显示，其全年营业收入2305.9亿元（人民币，下同），同比增长36.2%;归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%;每股盈利7.82元，同比增长30.6%;预计每股分红1.65元，同比增长33.9%。

2020年的新冠疫情是中国房地产行业的黑天鹅，但从营收和利润增长来看，对融创的影响并不大。

长期以来，融创通过并购、股权合作等模式拿地，土储丰厚，拿地成本在头部十强中处于低位，因此，去年下半年，疫情导致的房企打折促销潮，给融创的利润和营收带来的负面影响有限。

截至2020年底，融创获取土储面积5877万平方米，其中78%位于一二线城市。融创的平均土地成本4270元/平方米，占公司2020年销售均价的30.5%。中信建投地产认为，由此观之，融创未来利润空间仍然可观。

3月12日下午港股收盘，融创股价上涨了7.11%，至32.4港元/股。花旗发布研究报告，重申融创为“买入”评级，调高其股价目标价9%至51港元，调升融创2021年-2022年盈利预测分别15.5%及21.1%。

花旗认为，融创稳定的利润率及销售增长加速，有助于其实现2023年盈利年复合增长率达10%的目标。

融创用逆市而上的业绩证明了自己抵抗风险和周期性调控的能力，但真正给资本市场信心的是这家公司去杠杆的能力和地产+业务带来的可持续增长空间。

杠杆逐年下降

2020年，一场新冠疫情和三条限债红线彻底终结了地产行业占山为王，遍地插红旗的时代。

央行发布的三条红线将房企的信贷额度与负债水平挂钩，负债过线房企将面临无法借新还旧、拿地资金短缺的风险。这意味着2021年之后，很多房企不得不背负更沉重的历史包袱前行，而体检达标的公司则会强者更强。

三条红线的具体标准是要求试点房企：剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍。

截至2020年半年报，融创中国“三条红线”中两条合规，档位由红变黄，超过预期。

降负债、去杠杆、精细化运营，是房企应对此次大调整要迅速做出的反应。

孙宏斌在发布会上谈到，“三条红线是好事，对规模大的企业非常有好处。”孙宏斌现在云淡风清谈及三条红线，在于融创已经几乎在2020年卸下了“历史包袱”。

2020年底，融创净资产负债率大幅下降至96%，非受限现金短债比为1.08，剔除预收账款后的资产负债率下降为78%，由踩线两条变成一条，公司已降至“黄档”。

从2019年至今融创的财务数据可以看出，融创一直在有意识地去杠杆，其净负债率一年内下降了76个百分点。

多家券商认为，融创“三条红线”降至黄色档主要因为：一是，土储低廉，且主要在一二线，高质量的土储和去化能力保障了其现金流和营销节奏;二是，拿地策略继续深度调整，2020年融创拿地更谨慎，权益应付土地支出大幅减少;三是，分拆物业公司融创服务控股有限公司（下称“融创服务”，01516.HK）上市增厚了公司权益，同时采取配股融资等方式，增收降负。

目前，三条红线的标准中，融创只踩一条，即剔除预收账款后的资产负债率为78%，高于标准8个百分点。但融创降杠杆后，融资成本也在下降。未来，融创如果继续打好拿地、融资、去化、精细化管理组合拳，进入绿档的压力不大。

香港券商第一上海认为，融创土地储备和销售、管理等能力，可持续帮助公司實现稳步增长，预计2021年-2022年，融创实现核心归母利润约300亿元、350亿元，可基本稳坐行业前五的位置。

财报显示，融创虽然全年营业收入同比增长36.2%，但其销管费用率却较上年下降1.3个百分点为7.2%。这意味着，融创的管理效率在持续改善。

“地产+”赚钱能力提升

融创大幅降杠杆和其地产+业务相关，融创服务的上市带来了资金流，而文旅产业的复苏，则让投资人看到了这家公司长期运营自持物业和新业态的能力。

2020年，融创以文旅城建设及运营、物业管理等为代表的“地产+”业务实现收入117.1亿元，同比增长18.9%。

2020年11月19日，融创服务于港交所上市。其2020年财报显示，融创服务营业收入46.23亿元，同比大幅增长约63.5%，三年复合增长率达58%;归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.6%，三年复合增长率达152%。

截至2020年底，融创服务收入结构持续优化。其全年收入中，物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务的占比分别为60.0%、3.8%、36.2%，分别较2019年上升19.4个百分点、持平、下降19.4个百分点，这意味着融创服务的收入结构更加的健康。

截至2020年底，融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长155.1%，合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%;考虑母公司土地储备面积后的合约建筑面积近4亿平方米。

一位物业服务公司领域的风险投资人表示，在管面积意味着一家物业公司未来三至五年的营收增长，因此，投资人目前也更关注企业的这一数据，但是，相较于并购扩大在管面积，投资人更喜欢开发商自有开发物业占比大的公司，因为风险小、流程可控、管理好。

除了物业，融创的另一大地产+业务就是文旅城。2020年受新冠疫情影响，全球文旅产业几乎停摆，但融创的文旅产业仍然在平稳布局。

2020年，融创文旅业务收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润约6.27亿元，同比增加311%。

目前，融创的文旅业务已经进入39个城市，已开业管理面积664万平方米，发展中规划面积456万平方米。

为了实现疫情后业绩快速恢复，2020年，融创文旅推出了开放式经营、主题夜游、业态权益互通、构建“融创文旅俱乐部”线上会员平台、轻资产输出等经营策略和模式。

2020年下半年，融创文旅城客流量同比提升33%，全年总客流超1亿人次。

冬奥会召开在即，冰雪项目在国内大热。在融创文旅众多产品业态中，融创冰雪是最主要的品牌之一。

目前，融创已完成市场提前卡位，在全国18个城市规划了滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总建筑面积36.9万平方米，在建5家室内滑雪场，总建筑面积26.5万平方米，已签署框架协议6家室内滑雪场，总建筑面积25.3万平方米。

融创已开业的7家滑雪场已实现总接待333万人次。近期，融创还整合已创立20余年的超级冰雪IP——哈尔滨冰雪大世界，打造了室内、室外于一体化的冰雪娱乐度假项目。

除此之外，融创文化业务也在2020年有了新的改善，全年，融创一直在推广超级IP长链运营模式，围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短視频五大赛道持续进行深度布局和内容项目制作。

2020年，融创文化已完成七大动画工作室布局，并在影视领域实现头部内容项目的稳定输出。其旗下Base首部原创动画电影《许愿神龙》2021年1月上映后，收获超1.6亿元票房;2021年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》，分别收获超10亿元和5.75亿元的票房。

在融创财报发布会中，融创管理层表示，未来，地产主业仍会保持优质的综合规模，建立品牌、产品和服务综合性竞争优势，并在未来增加权益比例、增加利润;而在“地产+”方面，文旅轻资产模式是重点，文旅俱乐部线上会员2021年要达到1亿人。

关于债务指标，融创行政总裁汪孟德表示，到2023年债务指标还会持续优化，最后一个指标会在2022年提前达标。