2021刚需买房的四个建议

温慧抒

在2020年岁末，一年一度的国家经济工作会议召开。会议对2021年经济工作进行部署，首次提出“住房问题关系民生福祉”，满足刚需的住房需求将是2021年楼市工作的重要内容。

从目前各城市对住房市场的调控来看，对刚需就非常有针对性。比如说，针对热点楼盘，即便是摇号，也把无房家庭排在最优先级，给他们先摇，剩下的才给有房家庭摇，像成都、杭州、武汉、南京等热点城市都是采取这样的做法。这样能确保刚需买房的政策大概率还会保持下去，并继续优化，让刚需买到房。

除了能买到，另一个就是购房成本，这主要是从房贷利率角度考虑。据360大数据研究院监测的数据显示，全国首套房平均利率为5.24%，而二套房利率明显高于这个水平。其实按照我们20-30年房贷周期算的话，这也是一个不小的福利，后面不排除有更多的差别化信贷政策支持刚需购房。

2021年楼市基调已经定下，从政策导向看，坚持“房住不炒”，因城施策，因地制宜，促进房地产市场健康平稳发展。刚需购房群体在相对平稳的市场情况下，努力工作，好好赚钱，不用担心楼市大起大落，有经济能力随时可以买。

选好城市 定准区域

选择好城市是第一步。很多年轻人都是离开家乡，到别的城市打拼。买房时，要么选择回老家，要么就在自己工作的城市。无论是哪种选择，都要规划好，因为俗话说置业安家，房子买在哪，以后家基本就在哪了。

我的老家在东北，我们所在的城市，房价平均每平米5000元左右。2016年至今，每平米的价格变化在200元左右。而我目前居住的天津滨海新区核心区，房价平均在2万元左右，2016年我在这里购买时的价格是1万元。同样是经过了5年的变迁，两个不同的城市，同样拿100万本金购买房产，最后的资产变化相差甚远。

需要关注的一个现象是，城市群建设一定是未来5年的大趋势。京津冀、长三角、珠三角、川渝这几大城市群，已经成为公认的最具投资性和增长性的区域。我们会发现日本、美国、德国在老龄化严重的状态里面，城市两极分化也会越来越严重，而且城市群的核心地带会越来越集中。这样的城市和区域，对于我们首次置业，应该在可以解决我们安居乐业的前提下，作为优先考虑。

买学区房的价值

学区房一直是房地产市场中独特的存在，无论市场怎么调控，学区房都会保持坚挺的状态，即使价格再高，也有人去买，同时也因此饱受诟病。但在追逐学区房的过程中，我们不禁要问，买一套学区房，值得吗？

作为“宇宙中心”的北京五道口，学区房的惊人价格，曾经被媒体多次报道，目前价格基本在每平米13万至15万之间。类似这样的学区房，到底值不值得我们购买？

学区房的最大价值就是所配套的最优质的教育资源，而这一直是稀缺的。一座城市中，一个名校的诞生，往往需要十几年甚至几十年的时间去锻造、去沉淀。

相较于普通住宅房来说，学校不会轻易倒闭或是搬迁，只要学校在，那么学区房的升值空间或者保值性就会更好，学区房早已成为城市比较稀缺的资源。而且学区房附近不仅仅有丰富的教育资源，周边的配套设施往往更加完善，交通发达，出行便利，算得上人们心中比较满意的居住地段，即便将来孩子毕业，想要将房子转手也很容易。

但这里要特别提醒读者朋友，稀缺的教育资源也就必然导致教育均衡无法做到。但在未来，政府可以通过资源分配方式的变化，达到尽可能的公平和均衡。所以，学区房的价值一定是站在自己使用的基础上去购买。

核心地段小户型

很多城市房价很高，不少人首次置业也许就会成为唯一的一次置业。因此，买第一所房子时，就要做好住一辈子的打算。既然是一辈子的房子，就要考虑房子周边的配套、交通、学区、医疗等各个方面。

离市中心越近的房子，原则上越有优势，也更符合普通人住一辈子的需求。同时，房子尽量买刚需家庭比较关注和实用的小户型（尤其是小三室或者是南北通透的两居室）。原因其实很简单，同样是200万，你买个郊区的房子和买一个核心地段的小户型，租售比是不一样的，核心地段的租金会更高。所以，一套房子的躺赚收益是必须考虑的。

另外一个原因就是，我们看真正房价起伏的时候，涨得最快的就是这个核心地段的小户型，跌得最慢的也是这个核心地段的小户型。所以，无论房价本身涨跌，还是由此带来的收益，核心地段小户型都是我们的最佳选择。

买小租大，收益与享受并行

刚需未必是自住，更应该理解为通过购置房产，帮你解决生活目标的某一项难题。比如说，最近有一个在北京通州居住的老朋友跟我聊到他们家目前的居住情况：他在通州最繁华地带的重点小学附近买了一套70多平米的两居室，然后又将这个房子出租出去，拿租金在其他地方租了一套110平米的三居室。

事实上，这两个小区间的距离，开车不到10分钟。每天上学、上班的时间成本都没有太多的增加，而居住的舒适度却得到了大大的提升，家中老人过来帮忙照顾孩子，也有自己独立的房间。

我这个朋友的意识就相对超前，他认为房子的功能是为人服務的：需要持有房产，就是要解决孩子上学的学区房的问题，同时我也要求自己的生活品质不要降低。那在预算有限的前提下，这个方案就是最优方案了。