法拍房：是“泥坑”还是“彩蛋”

温慧抒

年关将近，朋友间总少不了聚会聊聊近况。前一段时间，听一个朋友说，他在北京买房的计划终于实现了。为他高兴之余，也很感叹那么多的房款，北京的房价这么高，怎么付得起？

后来了解得知，原来我这个朋友捡漏了一套法拍房，价格足足比市场价便宜了150万！这么大的便宜，换了谁会不羡慕呢？作为长期从事投资理财采访编辑工作的我，好奇心一下就被激活。

随着法拍市场的火爆，越来越多的人开始接触到法拍房。2021年随着各个机构预期的债务危机的爆发，各类法拍房肯定会越来越多地出现。去哪里找法拍房资源？现在是否适合购买？购买时需要注意哪些问题？如何去合理规避可能的风险？

法拍房的由来

首先，假如某人贷款买一套房子，每个月按时还银行的房贷，但是有一天，房价突然暴跌，房子的价值还不如贷款多，不愿意继续还房贷了；或者某人资金链突然断裂，无力继续还房贷了；或者做生意赔钱了，还不上银行贷款或者借款……法院都可能强迫把房产拍卖，卖了钱还给债主，了结欠债。

最近几年，杭州西湖边几套房产法拍屡屡吸引大众的关注。其中最有名的，当属2019年5月“徐青甫故居”成为了法拍房，在全国引发轰动。这套别墅建于上世纪20年代，已有近百年历史，曾是民国时期经济学家徐青甫的故居。徐青甫病逝后，其夫人和子女继续在这间房子里生活。上世纪80年代后，这幢别墅曾多次转手，先后做过饭店、会所。2011年，房子被温州一家公司买下，因债务问题，这家公司将房子摆上了司法拍卖的“货架”。

这是长生路上有院子、唯一不临街的房子，颇有闹中取静的韵味。这样的地段，在杭州可以说已经“绝版”。这幢独栋别墅，建筑面积为419.57平方米（另有未登记建筑面积约31.03平方米），市場评估价是4540.5万元。最终，起拍价3179万，最后以8804万元成交。27人报名，近13万人次围观。竞拍经历460轮鏖战，因激烈争抢，延迟1小时37分钟，而最后这一个半小时加价了3000多万。

当然，像这种成交价远高于评估价的法拍房并不多，多数法拍房的价格要低于市场价。

法拍房的优势

法拍房最大的优势其实很明显，就是地理位置优越、价格便宜。因为最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产有以下规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市场价的百分之八十；如果出现流拍，第二次拍卖时，还可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。换句话，第一次评估价7折，如流拍，第二次评估价5.6折。法拍房低价拍卖，也是让越来越多人心动入场的重要原因之一。

同时，因为经济的发展，市场上出现了越来越多的法拍房交易。在过去，购置法拍房是要求必须一次性付款的，但现在法拍房部分是支持贷款的，贷款类型均为商业贷款（暂不支持公积金贷款）。也有部分人采用全款购入，再抵押出去，以抬高资金杠杆。这也是为什么现在有许多人选择将法拍房作为自住或是投资的重要原因。

事实上，法拍房还有一个明显的优势，即现房，过户快，产权证2月之内拿到手。法拍房都是现房，无需等待，且产权证一般扣押在法院，拍定房源后由法院直接更名房产所有权。因此很多想要在某个城市快速定居，尽快入住的人，可以将法拍房作为首选。

合理规避法拍房的风险

首先，我们在购置法拍房之前，不能受拍卖官网上面房产信息的忽悠，自己得想办法去实地看看房子，做到心中有数。别看图片感觉房子挺好，等买到手了，成了一个老破小的房子了，这种事情不得不防。

其次，在买法拍房之前，要摸清这个房子的底细。这个房子原来的房主有没有欠物业费，有没有欠水电煤气费，有没有被抵押给其他的债权人，是不是凶宅啊……这些事情，我们都得了解清楚，不然买到手就砸到手里了，那就得不偿失了。

再次，我们还要摸清房子的产权，比如这个房子的年限多久了，土地性质是住宅用地，还是商业用地，有没有房产证，自己买到手能正常过户不？房子里面有没有别人的户口还没有被迁走……这些问题我们都得明确。

还要摸清房子的税费。这个房子是新房，还是二手房，满没满五年，各种税费都交没交，税费都按多大比例交，自己接手后会不会补上一大笔钱，自己的预算都要做出来。不然本来想占个便宜，却突然多出来一大笔钱要交，会被弄个措手不及的。

最后，这个房子里面住没住人，是谁在住，是房主在住啊，还是租户在住啊？如果是房主在住，你买完之后，房主不搬走，你有什么应对办法没有？假如这个房子里面住着租户，房主和租户签了一个20年的超长合同，合法合同是受法律保护的，租户租房在先，你买房在后，租户不肯搬走，你一点招都没有，只能慢慢等人家租期到了。

总之，2020年因为全球性的疫情，给经济带来了严重的打击，一些企业和个人面临资金链断裂，陷入经济危机。在这种背景下，一些性价比高的法拍房流入市场，给我们投资和自住购买房产的朋友带来了一些机会。

但是，我们需要警示的是：关于法拍房，因为现行法律规定，一旦决定参与竞买程序中，视为竞买人对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知未知瑕疵。法拍房虽然有着诸多优势，但也有产权、入住等瑕疵，若需安全地竞买法拍房，建议还是选择优质的助拍平台辅助购买，合理规避可能的风险，让我们在享受到法拍房价格优势的同时，更能免于踩坑。