小区配套方案设计——松江区永丰街道新城主城H单元H39-06号地块项目

余博

（长厦安基（上海）工程设计有限公司，上海200052）

1 项目概况

1.1 区位概况

本项目位置在上海市松江区永丰街道。松江区地处上海的西南部分，有着悠久的历史。其位于黄浦江的上游，该区境内南北长大约为24km，东西宽大约25km，总面积达到605.64km，其占上海市总面积的9.5%。到2016年底时，该区下辖6个街道以及11个镇。永丰街道隶属于松江区，其仓城历史文化风貌区被列为了送松江区保护性开发的3个历史文化风貌区之一。永丰街道地处河网地带，境内河道纵横，共设有公交线路15条、20余个候车点。另沪杭铁路、申嘉湖高速公路和辰塔路、松蒸公路在境内通过。

1.2 出让条件

本地块为Rr3住宅用地，住宅套数下限593套，在其中保障性住房面积应该占到该出让宗地规划总住宅面积的5.0%以上，计2924.19m2以上。

该地块应设置1000m2的小型开放空间，位置地块西北角。短边不小于25m。

建筑应当达到的绿色建筑标准为：《上海市绿色建筑发展三年行动计划（2014—2016）》一星以上标准。

鼓励开放布局，建设围合式住宅，鼓励社区服务设施复合设置，开放共享。

1.3 整体建筑概述

本项目由11栋高层楼栋及公建配套组成。高层为11~13层住宅，商品房住宅为一梯两户，住宅层高均为3.0m。住宅地下负一层为储藏室，层高5.4m。自持住宅中，2#楼的一个单元自持住宅为11层的一梯五户，1#楼的自持住宅为外廊式。1#楼的保障房单元为13层。建筑建筑高度均不超过40m。

配套用房主要设置在1#的三层裙房，图1为项目鸟瞰图。

图1 项目鸟瞰图

1.4 1#楼建筑平面介绍

1#楼高层保障房住宅采用一梯五户设计，设有一部楼梯及两部电梯。高层住宅底层主要出入口均临小区车行道路，局部设有自行车库入口坡道和无障碍坡道。高层住宅地下室和地下机动车停车库相通，使用便捷。各楼均按照现行住宅设计规范设置担架梯。

2 配套相关要求

公共服务设施、公共空间建设要求：该地块应设置4050m2的公共服务设施，包括老年人日间照料中心500m2、老年人活动室400m2、养育托管点600m2、文化活动室400m2、健身房500m2、生活服务点250m2、卫生服务站200m2、工疗康体中心200m2、其他1000m2用于统筹。

3 设计难点概述

（1）建筑裙房层数多。

（2）配套分类复杂，且临时增加或删除个别配套。

（3）公摊计算复杂，且标准不一。

（4）主楼裙房公摊面积切分复杂。

（5）统筹1000m2的配套与其他交互计算，各自独立，且相互影响。

（6）底层设置架空层。

（7）日照影响住宅。

（8）其他单位的不同意见的调整，比如供电局。

4 具体遇到的问题及解决办法

4.1 裙房与主楼之间的关系处理

主楼和裙房之间一般是采用防火墙进行分隔，公摊面积各自算。然后住主楼和裙房之间，做好防火分隔。还有主楼分为保障房和自持，保障房和自持的公摊各自算。保障房和公摊之间，还设置结构分隔缝。

保障房的面积大概在50~60m2之间，自持用房的面积大概是在40~50m2之间。楼梯相互独立，出入口各自设置。

4.2 公共服务于其他统筹之间关系的处理

因为统筹是服务于小区内部的公共配套，而公共服务用房是整个居住区，是免费送给政府的公共配套，所以它们之间的出入口是各自独立设置，各自设置单独的出入口，中间用防火墙分隔，然后公摊面积也是各自算。

4.3 各种配套服务用房的关系处理

服务用房之间的关系：如果是容易疏散的，可以要求低的，可以设置在顶楼，不容易疏散的。比如说儿童服务用房，应设置在底层；老年活动用房设置在二层。但是，疏散要满足，管理要各自独立。

另外就是要处理好配套用房之间的采光的问题，配套房间里面不能出现暗房间。

配套用房必须要设置一定的辅助设施，比如配电房和防排烟机房，所以这些房间的设置也要同时考虑配套用房的一些噪音影响，还要考虑配套用房的防水的问题。这些问题需要在施工图后期的配合下，进行更深入的设计。

4.4 公摊面积分配的问题

关于公摊面积，我们是这样计算的：保障房、公共服务设施套、小区内部的配套都是单独计算的。比如说出入口直接对外的，像公共的卫生间、公共的消防站等等。

4.5 临时增减配套的处理

在我们的方案设计中，虽然规划局有相应的配套条件，但是在做方案设计时。配套用房在调整，包括面积的调整，而且还有一些配套用房面积增加或减少。譬如公厕面积增加、消防站面积的增加、文化活动室的减少、说架空层的增加。这些在我们已经做好成熟的平面里进行修改给我们制造了一定的难度。但是我们不惧难度，针对相应的配套给予定义和属性，我们对出入口的位置进行调整，配套面积进行合理的计算，在大家的共同协助下，我们的方案得到了规划局和甲方的认可。

4.6 底层架空如何设置

关于底层架空的这个问题，因为开始的时候我们没有设置架空层，所以底层全部是配套用房，但是后来因为规划的一些调整，底层增加了大量的架空层，导致我们的配套用房的面积要增加，轮廓要增加，所以公摊面积要重新算，而且影响我们整体的布局，但是利用了这一条，架空层做上去以后，增加了一些采光，增加了小区的一些活动设施，剩余的部分用作楼梯疏散，巧妙地把这些不利条件变为有利条件。

4.7 影响住宅日照如何调整

在方案设计深化中，我们公司日照部门提出问题。由于我们的方案遮挡了相邻地块住宅，所以方案要进行相应的调整。日照要求条件是住宅要满足冬至日一小时连续日照，所以必须要调整。地块北侧楼栋的面宽减小，这样就可以避开日照的方位角，方案就成立了，同时我们也对造型柱进行调整，规避所有不利于日照的条件，最终满足了相邻地块住宅日照的要求。

4.8 针对其他单位不同意见的调整

方案在规划报审中供电部门的领导对我们的方案提出了一些修改意见，主要的问题是配电房与住宅的间距过近，甲方和供电部门双方进行协商，我们设计单位对配电房位置进行了相应的调整，同时我们对配电房的尺寸进行了调整，在大家的共同努力下，方案最终得到供电部门的认可，方案得到有序推进。

5 设计心得

（1）理解各种配套的作用和设置的目的：比如老年人需要日照、儿童房间宜放置一层等。

（2）清楚确定各个部位的关系和面积计算标准。

（3）设计合理的柱网，更有利于方案的设计。

（4）消防设计必须满足要求。

（5）不应影响住宅的日照，包括造型构件的影响也应考虑。

（6）作图规范化，提高准确率。

（7）与后期施工图应时刻保持联系，沟通解决问题。

（8）沟通好甲方需求，控制好时间节点和要求。

（9）公建的房间应考虑采光问题，避免出现暗房间。