应该加快发展公募REITs市场

巴曙松

从全球范围来看，REITs（房地产信托投资基金）正在逐步成为金融市场非常重要的组成部分。

公募REITs的未来发展与投资者的接受程度和市场的活跃度密切相关。从功能定位来看，公募REITs具有较好的风险分散属性和抗通胀属性，在发达市场已经是投资者进行大类资产配置的重要选择。

中国公募REITs市场的发展，还需要投资者准入机制的完善。目前公募REITs最大的潜在投资者是长久期的银行和保险资金，但是相关部门还没有明确其投资准入规则，例如银行内部由哪个部门负责牵头REITs的投资、是否有相应的期限、评级等限制，目前都还不明确，所以REITs市场只能在询价过程中进行探索和积累经验。

此外，当前公募REITs的流通机制并不十分明确，流动性有待提高，受到投资者群体限制，它的流动性能否有效超越私募类似产品，还有待观察；当前基础设施REITs的产品分红收益率较低，对投资人的吸引力不高。相比而言，海外市场公募REITs产品的收益，它的回报水平基本上在股债之间，而且分红稳定，波动比较小，是大类资产很好的补充。

我们应该吸引更多的市场主体参与公募REITs市场，而公募REITs的模式也有助于推动相关产业的转型升级。

例如，租赁住房的REITs，有助于推动房地产长效发展机制的建设。因为从发展趋势来看，发展租赁市场是建设房地产长效机制，建立新型住房制度的重要内容。目前公租房、廉租房市场依然是由政府占主导，如何建立其可持续的投资需求，需要更好的金融解决方案來。未来可以通过“前端让渡地价促进供应+后端通过供应REITs退出回收”的方式，把中国政府持有公共土地资源实现稳定供给，和有能力构建市场化集中退出机制（公租房REITs）的优势有机结合，就能打造一套可操作、可持续的公共投融资模式。

同时把REITs用于养老领域，也是非常值得探索的一个方向。中国人口老龄化是一个大趋势，而且在迅速地进入深度老龄化，所以如何通过金融工具来支持养老产业链，也是非常重要的课题。而REITs恰恰能够给养老地产提供一个非常好的资金支持。在美国等成熟市场，REITs是养老地产非常重要的投资机构。立足中国的本土市场，我们有条件通过REITs打造优质养老地产运营商对接REITs管理人的模式。因为公募REITs的核心竞争力在于管理人能够专业化的运营管理相关的资产，尽可能长时间提供稳定持续的分红收益。

相较于IPO等股权融资方式，公募REITs更符合养老地产的运营特点和资本循环要求，专业化的养老地产运营团队的物业管理和资本运营水平，是整个养老产业链、整个银发经济发展中的重要环节，也直接影响REITs产品的后续运营和收益。未来可以通过打造专业化的优质地产运营商和专业化的REITs基金管理人对接模式，培育出一批中国养老地产REITs的主要运营商和管理人。