美国房地产税制简介

段全伟 中国社会科学院大学（研究生院）

一、应税范围

美国是世界上开征房地产税最早的国家之一，其征收房地产税的历史起源于殖民时期，最早可以追溯到17世纪，经过不断地调整与改革，美国已经成为了世界上房地产税制最完善的国家之一。美国的房地产税属于地方税种，税法由各州制定，房产税由地方政府进行征收，税收收入主要用于提供公共服务和进行基础设施建设。由于美国属于联邦制国家，各州在房地产税法方面有着极大的自主权，因此，各州的房地产税政策在税率、免税、估价等方面存在着诸多差异（黎显扬，2009）。

美国房地产税的课税对象既包含房产，也包含地产。如果某房产坐落在某一地块上，则房产和地产一并计税；如果该地块上没有房产，则仅对地产计税（任强，2015）。美国对土地以及地上的建筑物进行征税，各州的主要的房地产税收对象为不动产，并没有包括全部的不动产与动产，而对于无形财产和动产通常也不在应税范围之内。在征收房地产税的过程中，政府会对资产进行分类，而不同类型的资产通常有着不同的税收政策。对于有些具有公共服务性质的财产以及弱势群体，各州政府有着相应的免税或减税政策。而房地产的纳税人为房地产的拥有人，纳税人多为个人，通常包括房地产的拥有者、房地产的出租者。而房地产的承租者是否为纳税人，由于各州税法的不同，有着不同的规定。

二、免税制度

美国现行的税收优惠政策包括减免税优惠、延期纳税和税款抵扣三种，其中减免税优惠是最为重要的优惠政策，可分为免税和减税两种。免税是指对于个人或机构的某些特殊财产进行不同程度的免税，适用于居民购买的第一套非经营性自用房产，公共服务、宗教、慈善等非营利性的自用房地产以及文化、科研、环保等事业机构的自用房地产。在大多数情况下，免税是可以累加的。如果纳税人同时符合两种或以上的免税条件，那么就可以将多项免税在税基中一同扣除。美国重要的房地产免税政策主要包括宅地免税政策、退伍军人免税政策和老年人免税政策。为解决房地产评估价值和纳税人当期收入不匹配的问题，美国推出了房地产税的“断路器”的税收抵免。断路器可以简述为，当房地产税纳税额超过纳税人收入一定比例后，在房地产税中可以得到相应的减免（何杨等，2018）。

减税是指对于特定财产的部分价值不予课税的优惠政策。减税主要包括税基减免、税率优惠、免征优惠三种类型。税基减免是通过缩小计税依据来实现税收减免，其措施包括对于税基评估的增长值进行限制；税率优惠是指对于不同的群体、不同类别的财产实行差别税率，大多数州的税率介于0.8%与3%之间；免征优惠则适用于按一定的标准对居民的普通住宅给予一定的免征优惠。延期纳税是对由于外部原因造成纳税人的财产价值的大幅上升时仍按照财产的原有价值进行纳税的一种税负减免政策，而所纳税款与应纳税款之间的差额可以推迟到以后进行缴纳，至于两者的差额各州的规定有着不同的规定。税款抵扣是在计算个人所得税时将居民以贷款方式购入自用房产的贷款利息费用给予扣除。由于各州对于房地产税法的不同，因此在房地产的免税政策上就存在着差异，以下以佛罗里达州为例进行更具体的介绍。

佛罗里达州法典规定如作了有关财产税豁免事项。免税申请应该在每年的1月1日至3月1日之间做出，没有按期提交免税申请将导致丧失免税资格，在特殊情况下允许延期申请。在初次申请获得批准后，大部分免税资格将按照佛罗里达州法典由财产估价部门自动延期。自动延期保证纳税人不会因为错过申请免税而丧失免税资格，然而也有部分免税资格需要每年申请更新。在众多免税待遇中，住宅免税是最为重要的一项。每个在1月1日时拥有并居住在佛罗里达州不动产的人，如果以该不动产为永久居住地，他将有资格获得住宅免税，可以获得的免税额度为25000美元。如果夫妻双方中有一方为财产所有权人，另一方可以在本人同意下申请免税。此外，居家使用的动产也可以获得免税待遇。

对于那些遭遇不幸的人，财产税也给予优惠待遇。例如佛罗里达州的完全终生残族人、寡妇、鳏夫和盲人可以获得500美元的免税。退役军人如果由于战争或者不幸在服役期间遭受10%或以上的残疾程度，将获得最高达5000美元的免税。对于年龄超过65岁的人可以获得额外的住宅免税。住宅免税额总计可达税50000美元。对于年龄超过65岁且因为战争而残疾的退伍军人，其住宅上的财产税可以减免。此外，获得住宅减免税的纳税人在享受免税后如果仍有纳税义务，可以申请延迟纳税，应纳税额超过上年收人5%的部分可以延期缴纳。对于年龄超过65岁的纳税人，应纳税额超过上年收入3%的部分可以延期缴纳。但是，如果延期纳税，可能需要支付相应的利息。此外，在估价过程中，享有住宅免税待遇的房产增值也受到限制。住宅的增值不能超过前一年的3%或者当年消费价格指数的增长。此优惠待遇源自一项称为“拯救我们的房屋”的政策（杨小强等，2011）。

另外，农业用地的估价方法区别于商业用地。因此，如何区别商业用地和农业用地非常重要。为了符合农业用地的条件，在1月1日当日，该土地需作为农业用地使用或者合理努力使该地作为农业用地使用。如果土地是善意地用于农业用途，其价值就是基于其正常的农业实用而非其市场价值。庭院不得作为农业用地，而要按照市场价值估价；作为住宅一部分的庭院虽然与住房分开估价但可以获得住宅免税待遇。有关农业用地的待遇需要在每年1月1日至3月1日之间申请。如果发生了所有权的变更或实地考察发现土地未善意地用于农业用途，土地将失去该资格。农业用地资格不可转让，如果土地发生了转让则该土地的资格需要重新申请(杨小强等，2011)。

三、美国房地产税的征收

（一）估价

美国房地产税通常将房地产评估的市场价值作为计税依据，市场价值是指在没有任何外部条件干扰下，买方和卖方有充分信息的情况下，自愿交易所形成的市场价格。财产的估计通常包括比较销售价格法、成本法以及收益法三种方法。

比较销售价格法是通过比较最近交易的具有相似特点的房地产价格得出相应房地产的应税价值，适用于有着充分的交易信息，交易数量较大的情况；成本法是通过评估资产的重置成本以及相应的折旧因素来确定市场价值，适用于市场交易数量较少或者特殊的不动产的估计；收益法是通过分析计算房地产未来预期收益的现值之和进行市场价值的评估，适用于酒店、办公楼等大型投资财产的评估。为提高房地产价值评估的效率，满足在较短的时间内实现对大量房地产价值的评估，美国将计算机批量评估系统与地理信息系统相结合以实现大量、快速的市场价值评估。

房地产税作为一种地方税种，各州对于房地产市场价值的评估有着不同的规定。比如新泽西州规定，房地产税以房地产市场价为依据核定计税价值，而纽约州则按照房产全部价值的一定比例作为计税价值。在房地产的实际估价过程中，估计价值通常远低于市场的实际交易价格，一方面是出于政府吸引外来资本的需要①，另一方面是出于降低民众对于房地产税征收的不满。大多数情况下，政府会将估计的房地产价值定为市场价格的3/4甚至一半。例如，加利福尼亚州房地产税法规定，房地产税的课税依据是房地产的市场价格，但仅以当地政府专门从事房地产价值评估部门所确定的市场价的40%作为课税价格。根据13号法案的修订，大部分由地方评估的不动产（与由州评估的财产对应）按财产取得时的市场价格（基年价值），根据通胀情况调整后（经调整的基年价值）作为该财产的评估价值(杨小强等，2011)。

（二）争议处理

在土地估价人员对本地所有财产的完全市场价值进行估价之后，如果纳税人对评估机构的评估结果有异议，首先可以与税基评估机构进行申诉，并提供必要的证据，以保证估价人员获得更加全面的信息，双方就争议的事实进行协商，若双方就估价达成一致，则争议解决，否则可以进入下一程序进行申诉。其次，在协商不能达成满意结果之后，纳税人可以向政府复核委员会进行申诉。委员会成员通常具有丰富的房地产评估经验和相关和法律知识，通常由政府直接任命。纳税人向委员会陈述理由并提供证据，由复核委员会对结果给出书面意见。如果复核委员会的申诉也没有达成满意的结果，那么纳税人可以向法院或法庭提起法律诉讼。在美国，房地产估价的争议通常由专门的税收法庭或税收法院受理，地方未设税务法庭或税收法院的，由地方法院受理。在申诉期间，纳税人仍需要按通知单纳税。

（三）税率

美国没有统一的房地产税率，房地产税率因为地区的差异而有所不同，大部分地区的税率介于0.8%与3%之间。房地产税率由地方政府根据财政支出预算计算出的房地产税的数额与房地产的应税价值确定。首先，由地方政府确定本年度财政支出总额，并且通过预算收支总额决定财政支出中由房地产税提供的数额，其次通过评估机构确定房地产的应税价值，最后地方政府通过预算支出中房地产税的数额和房地产的应税价值确定房地产税税率。比如，如果某地方政府下一年的财政预算支出为3亿美元，其中由房地产税来负担的数额为2亿美元，假设该区域内房地产的应税价值为200亿美元，那么该地区房地产税的税率为2亿美元除以200亿美元，即税率为1%。

此外，美国的房地产税制考虑较为周全，对未婚和已婚的标准不同，并根据房地产所处地理位置不同实行不同的税率，如郡、城市和学区三者之间的税率比例为1：1:5（胡怡建等，2017）。加利福尼亚州房地产税税率由基本税率与附加税率构成，基本税率为1%，附加税率是根据到期政府债券与加利福尼亚州应税财产应税价值总额确定的一个百分数，根据到期债券数额的不同，不同郡的税率可能不一样，同一郡不同地方的税率也可能不一样。

注释：

①房地产税既是一种受益税，又是一种资本税。房产税的征收会影响资本的回报率和不动产的价格，因此尽管土地无法流动，但资本可以自由流动，在这一情况下房地产税会扭曲资本的使用，导致资本从高税率区域流向低税率的区域，造成全国存量资本配置效率降低。因此，为吸引资本流入，政府存在压低实际房地产税税负的动机。