特殊性质住房在办理不动产登记时的注意事项概述

摘要：对几类房屋在办理不动产登记时遇到的特殊问题做出了针对性处理，分别针对保障性住房有房改房、经济适用住房和拆迁安置房等不同情况做出解释。这类保障性住房是我国国民住房和市场经济的重要保障，具有福利性质，对实际操作中出现的问题做出研究调查和分析。

关键词：房改房的相关;不动产登记工作的开展;工作中的注意事项

1房改房登记工作的注意事项

房改房也就是已购公房，1994年国务院发文实行住房改革，改革时城镇工人按照改革政策（政策按照成本价格）进行购买租住房。这是我国取消实质性物品福利后对于工人的补偿。不具有普遍性。可购房对象限制于房产销售单位的工作员工，且每户一次，不许多购。1998年后国务院继续出台文件，所有公房必须出售，房改房的销售热潮在上世纪末期达到巅峰。经过20年的岁月流转，当年的新房也逐渐进入二手市场。对于房改房的特殊性进行重点关照，为了避免房改房进入市场时遇到疑难杂症，不动产登记机关需要在保证购房人资产权益的同时防范好国家资产的外流。

1.1 购买房子的主体是否具备购买房产的资格

房改房只针对特殊对象进行销售，必须 是企业员工且正常租赁住房，达到购房分配条件。故而符合条件的职工再买房时往往需要提前提出申请，经由企业管理层审核批准上报后，传到单位主管部门批准，才能获得购房资格。售房处职员需要主意好购房人有无批准的购房文件，查看房改房购买申请表中其个人填录内容，检查其姓名，电话，身份证信息等是否吻合。

1.2 房地产登记工作时需审查双方的婚姻状况

房改房的销售对象是针对夫妻双方，也就是二人共同享受此红利，两人有且仅有一次，所以收益主体和购买主体都是夫妻双方。购房登记时需要出具二人的结婚证明，登记人员需将二人作为产权人进行记录。若日后涉及到离婚，再次购房需要将两次购房面积进行核验，统计房价。

1.3 核对申请人的申请材料内容之间和实际情况是否一致

国家在制定房改房售房价格时提供诸多优惠政策，房屋销售价格并非按照市场价格定论，而是根据建筑成本等诸多因素定价，价格一般低于市场价格。同时还进行折扣优惠处理。购房人员的工作年龄越高，职务等级越高等因素也会影响购房价格，房屋的朝向、楼层和地段等多方因素都是优惠条件。房改房出售对于购房的标准面积做了限制，超标部分按照市场价定价。以无锡为例，一般职员划分标准为75平米，中级职称或以上职员可达到90平米。登记时，需要审核好信息的一致性，实际中，必须按照本人工龄进行计算，不可顶替。若出现相关情况则需要更新房价，补交房款，才允许其进入市场进行转移登记。

1.4 房改房进入流动市场的登记工作

一部分原因是许多房改房的性质原因，进入市场销售时必须缴纳出土地出让金。一般金额不会低于当前地段的标准价格的十分之一。但是在房改房进入市场的初期，地方大多没有出台相关政策，标定地价。所以在实际操作情况中可进行补交手续。北京地区按照房屋成交价格的百分之三进行收取费用，无锡地区政府在99年出台的规定中就已经明确了部分家庭售房款项低于家庭所享受的优惠量的部分可免去土地让出金。另外的，按照前面讲述的房改房面向家庭出售，房产产权属于夫妻双方，如果需要交易上市，必须由夫妻二人共同申请，保障人民权益。若不能提供共同申请，则必须反复询问确认，开具委托手续。

2 登记经济适用房工作的注意事项

经济适用房需要根据市场需求制定计划，合理规划，在保证成本合理的情况下保障收益，按成本定价销售，属于政策性住宅。一般地，中等收入、低等收入居民或购房有难题的居民可申请购买产权有期限的住房。购房人可通过向政府部门缴纳相关款项，将产权获取完全。属于国家维护低收入人群和公共利益的保障性措施。经济适用房设立时定好制度，符合经济适用房项目的最初目标。登记机关在办理相关业务时须遵循以下规章。注重经济适用房购买资格认定，购房对象的收入资格认定由市政府相关部门出具，按照住房困难标准执行，需符合一定收入，对此，政府部門必须保证标准处于动态监管中，根据本市实情不断做出调整。若申请家庭条件符合标准，还需申请，核验，并公告。然后进行购买手续。登记时，工作人员应对比《购买经济适用房申请表》和申请内容保持一致。做好标记，方便日后查证。无锡市出台的管理规定中，规定一户经济适用房建筑面积为65m2，标准内按照标准价格销售，超出部分按照市场价格销售。

3 共有产权经济适用住房在登记工作中的注意事项

共有产权经济适用住房是说特定人群虽然拥有购买经济适用住房的条件，但购买能力过低的国家共有经济适用住房。根据《无锡市共有产权经济适用住房试行办法》中详细规定了，拆迁方出资的金额应不低于补偿款，被拆迁方拥有的产权份额常规情况下需达到 65%，其中，国有产权所拥有的份额通常由主管部门代表，属于国有资产。登记时税收项目按照个人持股比例缴纳，国有产权部分则不需交费。工作人员应在登记本上分别注明国有和个人产权的占比。个人可分次购买国有产权的份额。

参考文献

[1]乔辛平， 李林. 不动产统一登记存在的困难以及解决办法研究[J]. 才智， 2017（14）：256.

[2]国土资源部不动产登记中心. 不动产登记中的重大问题释疑[M]. 北京大学出版社， 2016.

作者简介：  詹伯毅（1987.10）男，民族：汉，广西壮族自治区北海市，学历：本科，研究方向：特殊性质住房在办理不动产登记时的注意事项概述.