探究历史遗留问题影响不动产登记办理的成因与对策

摘要：不动产统一登记制度可以作为在一个新时期下，中国政府为了实现教育机构发展改革和职能转变的重大改革任务，更是完善和健全新时期特色社会资本主义国家市场规模经济的必然要求;不动产登记有助于维护房地产交易数据安全，保护权利人的合法权益。

关键词：不动产统一登记;历史遗留难题;处理对策的施行

1 引言

《不动产登记暂行条例》颁布后，不动产登记工作稳定且进展可观，顺利过渡。房地产登记改革深入开展，牢固把握“稳中求进、稳中求进、快中求进”的原则，推动房地产登记工作以改革创新全面加快。但由于原分散登记等遗留问题数量较大，情况难以梳理，造成企业登记难和上访事件数量明显增加。为解决等级工作中遇到的困难，保障劳动人民的合法权益，必须按照出台规范性措施进行登记工作，要求严格执行，完善好相关制度，为群众谋便利，按照保护对象的基础合法利益，有序解决历史问题，不可操之过急。历史问题的解决属于难题，须在保障人民权利情况下，提出以下方案。

2 房产登记工作完成但是土地登记工作未开展

中国的土管制度对于未经审批的土地的认定，一律视为违反用地，不允许登记然后上市交易。房地产登记之前，在国家土地上开发建设企业却为进行土地登记的，属于违法违规行为。但是解决问题的方式不能过于简单粗暴，要结合历史，查询典籍。权利人进行房地产登记时使用已购的房屋所有权凭证进行登记时，须予以受理，坚持“先行等级、并行完善”原则。土地来源已经合法的情况下，开发商没能即使进行土地使用申请和登记，相关情况可能有对手续的不了解，传达不到位，证件不齐全，等等。登记机关可依照现有的规定自行进行不动产产权登记。对于手续不全，开发过程中出现了违规操作，自行改变建筑用途的，或未按照相关规定交税或暴力产权使用登记的人员，登记机关必须坚持“便民惠民，稳定连续”的基本原则，完善登记工作，在登记工作进行时将上述各类情况详细传达给当事人，让当事人对于事件处理的原由保证足够明确，对事情的走向足够清醒。并在登记簿上对土地和房屋信息明确记录，独立记载。在产权证书的备注栏中标注“该不动产未按照相关手续办理登记业务，须补办相关手续。”若存在使用属于国家资产的闲置土地进行建造的企业，经政府或相关部门的批准，却尚未完善相关手续，后经销售处理，可认同为取得土地使用权。在缴纳及相关款项，完善重要手续后，进行不动产登记业务。针对因系列原因导致无法完善用地手续的，当前对于房屋拥有权的主体人可提出申请，参照房改房制度等规定，经国土部门审核批准，由现在拥有权归属主体缴纳相关款项。此项业务完成过后可申请不动产登记业务，登记机关应积极予以办理。在不动产的登记项目抵押权部分时，登记机关需要独立记载房土信息，并标注“抵押人未办理国有建设用地登记，一切风险由抵押人自行承担”。

3 土地和房屋登记记录不匹配的情况

对于土地房屋登记不能匹配的情况，相关部门首先需要做好事前准备工作，查阅相关典籍和相关资料。本着“尊重历史、查清原因、简化步骤、益民利民”四项原则，不动产登记机关需对以下满足情况进行60日以上的公告，土地已经登记，但建筑竣工但开放商注销或被吊销的，购房人无法完成房屋登记手续。若期满后并未提出异议，购房人可继续办理不动产产权登记业务。对于按照国家计划分拨的土地建成的房改房、集资建房、经济适用房等用房，分两种情况：一：符合城市规划且已经建设完成的，保留其土地使用权，允许办理登记业务。二：没有审批手续的且项目未验收完成的，需按照相关部门指示，开具房屋工程证明，经国土部门验证批准后办理登记业务。

4 房屋信息缺失而且土地信息也缺失的情况

不动产登记业务应当对于下述注意事项进行真实有效的记载：房地产的定位，界址，空间上的分界线，占地面积，建设用途等自然条件和情況;房地产的主体内容，类型，开发来源，产权期限，权力份额的变化等权属实情。对于房屋信息和土地信息都无记录的建筑，根据相关说明，无法办理不动产登记业务。但是现实生活中存在着许多年限跨度大的居民楼存在以上情况，为了保障便民惠民原则能够落实，需要工作人员追溯其历史发展实情，查询工作历史保存的文件，对实际地址进行勘测，走访调查实情，完成对于产权登记、施工、竣工验收等多方面内容的工作实施。并保存相干资料，完善数据，按照不同种类进行区分。

5 结语

不动产统一登记的高效进行对于政府管理能力和水平都有提升，便民惠民。不动产的统一登记可以在现有技术手段下最大限度地整合各类资源，减少政府开支，对政府和市场关系地明确由巨大帮助。借此优化政府运作机制，积极发挥市场功能。整合资源后，各类证明的开具将减少，“一站式”服务到底，节省时间和金钱，为企业和个人提供更加便利的服务。目前工作在推动上述过程中，历史遗留问题的处理还须进一步研究制定方案，拒绝简单粗暴处理，研究多种方案，不同的方案可从不同方面推动登记工作的进行。

参考文献

[1]董世强. 历史遗留问题成因及解决思路[J]. 中国不动产， 2018， 000（011）：P.32-33.

[2]陈小娟. 浅析不动产登记历史遗留问题的解决[J]. 经济管理文摘， 2019（18）.

作者简介：  王敏（1976.02）女，民族：汉，籍贯（精确到市）： 广西壮族自治区北海市，学历：大专，研究方向：探究历史遗留问题影响不动产登记办理的成因与对策.