长春市文旅地产发展现状及对策研究

朱威泽 郭新影

【摘 要】文旅地产是一种旅游、文化、房地产交叉融合的新型产业，也是房地产市场和旅游市场投资的关注热点。文章分析长春市文旅地产的发展现状，提出完善配套设施、加强政府监督、构建立体化商业模式、回归文化旅游本质、开发自有文化品牌地产等建议，以期能够实现长春文旅地产的可持续发展。

【关键词】长春市;文旅地产;发展现状;对策

【中图分类号】F592.7 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2021）04-0220-03

在国家相关政策的助力下，在供给和需求两端的推动下，成就了文旅地产产业的快速崛起与发展，消费市场与投资市场需求上涨，文旅地产市场具有非常大的发展潜力[1]。长春作为吉林省的省会城市，是国家历史文化名城，拥有非常深厚的文化底蕴、丰富的自然旅游资源、人文旅游资源等有利条件，种种有利因素叠加，催化了旅游市场的快速发展，刺激了文旅产业有利政策的频频出台，使得文旅地产行业未来发展空间巨大。同时，文旅地产能够很好地带动本地旅游经济发展、增加政府财政收入和本地就业机会等。在文旅方面，长春市政府及其相关部门给予了强大的支持，既有政策支持，也有经济支援，很好地推动了旅游业的全方位发展，经过这几年的不断努力，文旅产业发展成为全市的重要支柱产业。近年来，随着旅游业的地位不断提高，长春市各领导部门也非常重视，努力将长春打造成旅游文化名城，在生态上做到宜居、宜业、宜游，这是今后长春这座城市发展的主旋律，旅游业也借此登上了长春市新兴产业之首。房地产业在国民经济中占据非常重要的比重，对长春这个城市来说，土地收入是非常重要的财政收入，2019年土地收入全国排行第29位，房地产是这个城市的重要支柱产业，其发展决定了城市的未来。将文旅产业与房地产业两大重要支柱产业相结合，是长春未来经济发展的新趋势。

1 文旅地产的概述

1.1 概念

文旅地产是一个新兴产业，具体来说就是“文化+旅游+地产”，其本质与核心是文旅，地产是其次[2]。这点非常重要，如果本末倒置，就会偏离合理的发展轨道，违背文旅地产的本意。文旅地产可以分为3种模式。一是综合文旅区域模式：就位置来说，一般存在于文化氛围厚重的城市周边，用来增加城市收入，疏解城市各方面的压力。二是文化商业地产模式：以商业为基石，搭建起居住、产业、生态，并融入当地文化，突出主题特色，通过商业的集聚性和外向性，带动经济的发展。三是综合度假地产模式：以生态作为核心，对自然旅游资源进行开发。

1.2 特征

（1）外地购买者居多：文旅地产多选址于城市边缘区域，并不是传统意义上的舒适居住区，单纯的居住属性吸引客群有限，本地购买者的投资意愿不是很积极。

（2）依附旅游资源：一些文旅地产项目选址在旅游资源豐富的区域，并以此为特色进行房地产开发及宣传。

（3）投资成分大：文旅地产购买者大多抱着投资的理念，出发点是房价会上涨，产品是否存在升值潜力是一个重要因素。

（4）市场不规范：文旅地产发展约束较少，大部分以赚钱为目的，市场中鱼龙混杂。

1.3 类型

文旅地产可以分为四大类型：主题公园型、特色文旅小镇型、旅游资源依托型、酒店度假区型[3]。一是主题游乐型：主要利用主题公园的吸引力，借助其特色，带动周边商业和地产的发展。二是旅游资源依托型：主要利用旅游资源进行房地产开发，如自然资源、人文资源等。三是文旅小镇型：主要发展模式为以当地居民的生活文化为基础，完善基础设施建设及商业服务。四是度假酒店型：主要发展模式为不仅提供居住空间，更重要的是提供康疗、养生、休闲娱乐等一系列综合服务，让游客放松身心[4]。

2 文旅地产的发展现状

2.1 数量显著

2018年，长春文旅迎来发展契机，陆续签约了多个文旅地产项目，总签约金额高达2 000亿元。长春市的文旅地产主要分布在城市外围，例如西面的恒大文化旅游城，包括恒大花溪谷、恒大水世界;东面的世茂莲花山小镇、冰雪大世界、莲花山滑雪场、卡伦湖生态新城、力旺孔雀林等;北面的恒大新安生态小镇、恒大国际新都、安徒生童话小镇等;南面的万科向日葵小镇、国信温泉度假区、红星梦吉林、长春国际影都、万科向日葵小镇等（如图1所示）。

2.2 快速发展

文旅地产发展周期为萌芽期、成长期、扩张期、成熟期。

长春文旅地产行业在2015年处于萌芽期，此时的长春房地产市场处于急速上升期，而文旅地产在长春还是空白，一些开发商便将目光投向利润极高且在全国其他城市已经成型的文旅地产，于是文旅地产开始在长春慢慢孵化，例如国信南山温泉酒店度假区，就是在此时出现的。

2018年，文旅地产进入成长期，一些大型开发商的文旅地产项目开始在长春房地产行业中出现，例如恒大花溪谷、恒大水世界，恒大集团的文旅地产项目，一部分长春人闻所未闻、见所未见，这两个项目一经出现，就吸引了长春市民的关注，这在长春是现象级的。

2020年，长春迎来了文旅地产项目的急速扩张期，各大开发商纷纷在长春拿地开发文旅地产，各种类型、各具特色的文旅地产项目在长春出现，例如以美食为主题特色的恒大新安生态小镇、以海洋馆为特色的红星梦吉林、以花卉为主题的万科向日葵小镇、以电影为主题的长春国际影都等。

2020年后，长春文旅地产进入成熟发展阶段，一方面，开发商会更加注重寻求项目的差异化，“蛋糕”被做大的同时，如何将“蛋糕”做得更好吃，是开发商要研讨的重要课题。另一方面，政府更加重视文旅地产项目，不断规范开发商的经营行为，保证其开发的项目合理合法（如图2所示）。

2.3 产品多样化

长春文旅地产的产品类型多种多样，运作形式具有多元化特点。地产融入了旅游、文化、健康、养老、生态、农业、研学、体育、影视、养生等元素，使得长春文旅地产能够实现多样化发展。例如：以电影为主题特色的万达国际影都文旅地产，以室外游乐设施为特色的恒大花溪谷、恒大水世界文旅地产，以森林资源为特色的莲花山文旅地产，以冰雪资源为特色的莲花山滑雪场、莲花山冰雪大世界，以全球各地美食为特色的恒大新安生态小镇，以温泉资源为特色的国信温泉旅游度假区等。

2.4 忽略了文化与旅游

在经历了传统房地产行业的“黄金十年”之后，各大房企纷纷寻求转型，把目光转向了全国范围内已经发展成熟的文旅地产。据统计，目前全国百强房企中，已有超过三十余家房企对文旅地产领域有所涉及，但在开发过程中，文旅这个本质核心却一直被房企用作为营销的噱头，只顾着开发住宅，只想着把房子卖掉，至于文旅部分的开发建设，则是能拖就拖，甚至一些打着文旅旗号的地产项目，在卖掉住宅之后，就放弃了文旅部分的开发[5]。例如，长春海之恋广场，披着文旅的皮，本质却依然是地产的思维，忽略了文旅的实质。

3 文旅地产发展的建议

3.1 完善配套设施

长春多数文旅地产分布在城市周边，基础设施建设还不够成熟，完善交通、水利水电、休闲娱乐场所、医疗、教育等设施建设，可以更好地为长春文旅地产的发展提供保障[6]。

3.2 政府监督

部分文旅地产企业存在混淆概念、不明内涵、主导产业孱弱且房地产化严重[7]等问题，针对这一系列问题，政府应严格把关，对违法违规的文旅地产企业及时调整方向，纠正错误，整顿、整改或淘汰。对土地利用规划严格把关，做好生态资源保护，谨慎开发永久农业土地，合理地进行城镇边界开发，加大对特色突出的文旅地产的支持力度。

3.3 构建立体化商业模式

长春人文自然景观与历史文化得天独厚，在不破坏这两者的前提下，可以充分开发其商业价值。例如，跨界联手发展，互联网企业、金融企业、房地产企业与文化旅游开发企业融合发展，打造一个产品、平台、网络全覆盖的立体化商业新模式[8]。

3.4 回归文化与旅游本质

文旅地产回归文旅的本质，可以通过两种形式实现[9]。一是将旅游产业做到极致，通过文化与旅游的带动，实现房地产产品经济价值的提升。二是依靠特色文化主题与旅游带动，通过挖掘文化特色，创新文化形式，以点带面，提升房地产产品的价值，增加经济收入。

3.5 开发自有文化品牌地产

文旅品牌包括自然景观、历史遗址、文化娱乐设施等物质载体及文化形象、服务质量、特色旅游和特色活动等非物质内因。旅游地产建设文化品牌，要尽量挖掘该地区的文化和历史遗产，从而实现旅游增值，突出行业差异化，提高游客对地域特色文化的认可度，成为其旅游首选。文旅地产发展的重要背景是同质化，品牌的吸引力重点在于吸引游客、地产投资者和地產开发商，而品牌吸引力的核心就是打造自己的文化品牌，这是文旅地产发展的关键[10]。

参 考 文 献

[1]耿松涛，刘维林.我国旅游地产的开发模式及风险规避策略研究[J].建筑经济，2012（1）：49-53.

[2]杨义，卜炜玮.旅游地产概念辨析与探讨[J].中国科技信息，2012（24）：148-149.

[3]张斌斌，周元，莫玲娇.我国旅游地产现状分析[J].现代商贸工业，2014，26（9）：37-38.

[4]刘志芳.文化旅游地产的现状及未来趋势分析[J].经济研究参考，2014（29）：84-86.

[5]王珊珊，石娟，顾新.我国旅游地产发展趋势分析[J].中国商贸，2010（17）：155-156.

[6]杨建平，宿琛欣.生态文化旅游地产开发模式实证研究[J].生态经济，2015，31（1）：147-149，165.

[7]王鹏志.我国旅游地产开发现状、挑战与对策研究[J].当代经济，2015（4）：32-34.

[8]陈淑媛.莆田妈祖文化旅游地产发展条件及思路研究[J].中国农学通报，2011，27（1）：475-482.

[9]董欣，张沛，段禄峰.西安大都市与旅游地产发展互动模式研究[J].人文地理，2011，26（1）：145-149.

[10]蒋志勇.我国旅游地产研究及发展趋势[J].开发研究，2017（2）：101-106.