基于AHP法的住宅小区规划指标权重计算——以赣州市为例

刘婧

（江西理工大学经济管理学院，江西 赣州341000）

1 概述

小区环境、小区服务设施、小区道路直接关系房价，而小区占地面积有限，小区的环境、小区道路及服务设施挤占建筑占地面积，影响房屋面积，房价与面积直接关系到小区收入。目前不少住宅小区规划设计仍存在着一些问题，如绿化面积较小、容积率过高、通风采光性能较差等，既影响购房者的满意度，也制约着住宅产业的发展。计算住宅小区规划指标权重，分析住宅小区规划指标的重要程度，对规划住宅小区有一定意义。

2 住宅小区规划的研究背景

赣州市作为江西省的三线城市，在江西省内面积占比排名第一，人口数量排名第一，经济发展排名第二，仅次于省会城市南昌。赣州市总面积39379.64 平方千米，下辖3 个市辖区、13 个县、2 个县级市、2 个功能区，2019 年户籍人口为983.07 万人[1]。目前赣州市的房价接近与中国二线城市的房价，市中心房价趋于1 万元/m2，同时也是装配式建筑的试点城市，近年成为中国房地产市场热度城市之一。

图1 赣州市地域地图

近几年，赣州市房地产房价持续高走模式，截止2021 年2月，赣州市房地产楼盘平均单价达到9150 元/m2，目前赣州市新楼盘达到223 个，楼盘小区892 个，房产交易达到24.8 万套次（图2）。

2.1 小区规划国内研究现状

随着城市化进程的加快，经济发展逐步提升，居民生活水平大大提高，居民对住宅的品质要求也在增加，大部分的购房者在购房时，不断对住宅小区的价格、规划布局各种因素进行考量。住宅小区绿地面积、服务设施面积、道路占地面积等因素都影响购房者的购房欲望。

现有国内相关对居住区的规划建设设计研究：徐莉燕（2006）[2]主要构建了绿色建筑的基本评价指标，对建筑物的绿色性能进行评价。陈汉双（2001）[3]主要研究了我国房地产投资环境综合评价，选择城市基础设施状况、人均收入水平、区位交通条件、土地价格等环境要素，评价房地产投资环境。杨建平（2007）[4]主要研究了层次分析法在住宅项目选址中的应用。周俭（1999）[5]主要研究了优化城市居住小区规划结构的基本框架，对完善小区规划结构提出若干原则和建议。

2.2 小区规划国外研究现状

Li Z., Chen H., Liu F（2019）[6]以苏州雅戈尔国际花园为例，对现代高层住宅小区的规划设计进行了详细的分析，总结住宅小区规划设计的方法，为其他类似项目提供参考。Jerker Nilsson（1977）[7]对瑞典住宅区的各种服务设施进行调查，让住户自己参与到这项服务的规划中来，采集住户对住宅区规划设计的意见。Yang L , Qian F , Zhao D（2016）[8]以党土县古溪山水小区二期为例，从功能、交通、景观、户型等方面分析其特点，并通过本研究对现代居住区的规划设计进行探讨，希望对未来居住区规划设计的发展与建设做出有益的贡献。Jin H , Zheng R（2014）[9]对湖北美术学院沧龙道新校区的规划设计进行研究。

3 AHP 法确定住宅小区相对重要权值

本文采取层次分析法[10]将定量分析与定性分析结合起来，采集消费者的观点，判断绿地面积、道路面积、设施面积三个因素在消费者心中的相对重要程度，合理给出每个因素的标准权数。

图2 赣州市房价走势

Santy[11]等人提出：一致矩阵法，见表1。

表1 判断矩阵的标度

根据问卷调查[12]赣州市群众对三个因素，绿地面积、设施面积、道路面积的评价，绿地面积、设施面积、道路面积越大，消费者买房的满意度越大，则售出的建筑面积则越大。定义F1为建筑面积因素，F2为绿地面积因素，F3为道路面积因素，F4为设施面积因素，在消费者心里，存在F1＞F2＞F3＞F4，建筑面积因素首位重要，建筑面积满足消费者的根本需求居住地；绿地面积因素第二重要，只有充足的绿地面积，才能营造舒适的绿色环境；由于车位费用较贵，作为普通城市，经济发展不算发达，消费者普遍选择将自家的私家车停靠在小区内的空旷道路中，故道路面积因素作为第三重要因素；同时，设施面积因素也不可忽略，增加消费者的娱乐休闲场所从而增加消费者的满意程度，故设施面积因素为第四重要因素。

根据标度，比较各因素F1、F2、F3、F4对目标的重要性

得到判断矩阵[13]（成对比较矩阵）

其中，A 为成对比较矩阵。由A 确定F1、F2、F3、F4对目标的权向量。

要确定F1、F2、F3对目标的权向量，则需要求出判断矩阵的特征根，则使用单排序对各因素的重要性排序，求解最大特征根λmax 的特征向量。

将矩阵A 每一列归一化，即

得到特征根

表2 santy 的随机一致性指标

4 结论与建议

根据算得的住宅小区规划指标权重，从住宅小区规划设计的角度，向房地产商和建设部门提出一些关于住宅小区规划的合理化建议。

小区绿化是小区规划不能少的组成部分，绿化环境能增加居民的舒适度。小区道路也是小区规划不能少的组成部分，小区里有车，有人通行，要实现人车分流，则需要合理规划小区的道路面积，保障居民的通行。小区设施也是小区规划不能少的组成部分，小区里有各种设施，包括篮球场、羽毛球场、游泳池，合理规划一些设施，使居民生活更加丰富。小区建筑面积是小区规划中最重要的部分，有房子才能居住。根据问卷调查所求的每个指标的权重，可以发现小区建筑面积是人们心中最重要的部分，其次是绿化面积，房地产商和建设部门应当在保证人居环境的条件下，适当增加绿化面积。