房地产企业融资效率分析——基于DEA模型

广州新华学院

引言

房地产行业不仅是我国国民经济重要增长点产业，还涉及家电、建筑、装饰和冶金等众多产业，并且与金融业息息相关。随着经济一体化和转型趋势，房地产公司面临来自国内外市场日益增加竞争压力，如缺乏融资渠道、缓慢融资效率、流动性不足以及沉重债务等。由于房地产行业具有迫切需要现金回流特点，资金是限制房地产企业发展一个关键因素，企业需要从内部和外部两个方面进行融资，因此融资效率水平非常重要。而限购政策遏制投资需求，降低房价，银行贷款政策针对房地产企业优惠力度也大大减弱，使房地产资金回笼速度减慢。同时我国融资市场环境尚未健全，房地产企业融资模式渠道与资金有效资源配置有待改善。

因此，融资已成为影响房地产公司发展关键因素。针对房地产行业融资规模不断增长，融资效率低，融资成本高等现状特点，研究房地产企业融资效率具有重要意义。基以此，本文研究房地产企业融资效率，此研究不但丰富融资效率内容，而且为房地产及其他企业融资决策提供参考。

一、融资效率及其评价方法

（一）融资效率及影响因素

融资效率是指企业在融资活动中所达到的效能。融资效率常常用于判别融资模式高效与否，如果通过融资能产生较高资金效能，表明该融资模式适合公司发展，反之则不然。现归纳影响房地产融资效率投入产出指标如表1。

表1 影响房企融资效率投入产出指标表

（二）数据包络分析法（DEA模型）

融资效率评价方法主要有实证分析法、层次分析法以及数据包络分析法等。由于数据包络分析法（DEA模型）容易获取模型数据及广泛应用，因此本文使用DEA模型分析房地产企业融资效率。数据包络分析法是基于企业投入与产出分析，计算两者比例关系，即：“多投入、多产出”评价体系，从表1中选取投入产出具体分析指标如表2。

表2 投入产出指标表

DEA模型由综合效率、纯技术效率和规模效率组成，纯技术效率和规模效率构成综合效率，企业管理与技术水平影响纯技术效率，企业实际经营规模影响规模效率，它们之间关系如下面公式（1）和（2）所示。模型计算过程如下，先采用上表2投入产出指标，计算出所采用企业与数据样本根据各指标公式计算出分布情况，然后运用DEA模型相关软件计算出CCR模型和BCC模型，最后运用公式进行计算再分析得出结果。倘若综合效率等于纯技术效率，此时规模效率为1，企业处于最佳规模；如规模效率小于1，规模效益递增，规模效率大于1，规模效益递减。

二、房地产企业融资效率分析

（一）样本选取及数据来源

本文选取10家有代表性房地产上市公司 2018 年数据作为研究对象，运用DEA模型测算其中融资效率。十家样本公司和其投入产出指标分布如表3和4。

表3 十家房地产上市公司

表4 各投入产出指标分布情况表

由表4可知，大部分房地产企业的资产都在5000亿以上，资产越多，规模越大，企业规模势必影响融资效率。有两家企业财务费用小于0，利息支出小于收入，表明这两家房地产企业资金较为充足，大部分房地产企业财务费用为正，房地产业是资金需求量较大行业，为了保持企业发展需要获得更多资金，因此提高融资效率成为必然。只有一家房企资产负债率处于0.50～0.60水平，其他九家企业处于高资产负债率水平，在0.70以上，因此它们需要承担较高财务风险。

总资产周转速率越大，企业销售能力越强，资产利用率就越高。对于总资产周转率，大部分企业集中在0.20.3之间，说明营运效率差别不大。对于净资产收益率而言，处于15%～40%为正常水平，在此范围内，该项指标数值越大，说明投资收益越大，获利能力越强，企业获利能力同样影响融资能力。

（二）基于DEA模型融资效率分析

运用相关软件DEA-SOLVER Pro5.0，得出这十家房地产上市公司融资效率如表5。

表5 融资效率数值表

由表5可知，这十家房地产综合效率平均值为0.86，且规模效率0.95小于1，规模效益递增。中国海外发展、碧桂园、龙湖地产、金地集团综合效率均为1且等于纯技术效率，规模效率为1，说明这四家公司具有最佳规模。中国恒大和华夏幸福它们的综合效率都远低于1，主要受纯技术效率影响，因此需要提升公司经营效率。

从表5可知，大部分企业纯技术效率接近或等于1，表明大部分企业经营效率尚可。只有恒大和华夏幸福这两家企业纯技术效率严重偏离有效值1，表明其运营方式和管理水平较低，应加强运营管理水平，积极开拓新型融资方式，提升融资效率。

规模效率是受规模收益变化影响生产效率，当比例效率为1，则为最佳规模；否则，规模效率所有损失。表5可知，十家公司规模效率平均值接近1，其中中国海外发展、碧桂园、龙湖地产、金地集团规模效率均为1，因此它们的规模为最佳规模。而万科和中国恒大规模效率偏离均值，都小于1，其规模效益递增，说明没有合理利用资源，可能投入大造成资源损失或投入不合理。因此，企业应优化资源配置，使其均衡发展达到最优规模效益。

三、结论及建议

本文基于2018年十家有代表性房地产上市公司，根据DEA模型研究融资效率，得出如下结论：① 十家房地产上市公司综合效率均值为0.86，同时受纯技术效率和规模效率影响。② 十家房地产上市公司纯技术效率均值为0.91，大部分公司纯技术效率接近或等于1，表明企业经营效率比较高。③ 十家公司规模效率平均值接近1，表明其规模接近最佳规模。

针对以上结论，提出如下建议：① 合理安排融资结构、提升融资效率、给企业带来经济效益。房地产企业应考虑除了银行外其他类型融资方式，改善融资结构比例，降低损失风险，企业可运用多种融资方式渠道建立健全融资市场体制。② 房企应优化资源配置，积极开拓新型融资方式，提升资本结构趋向合理化，降低融资成本，缓解偿债压力，提高企业融资效率。

结语

房地产业关系民生和国民经济，行业最大特点是需要足够资金，解决资金困难方法之一是筹集资金，提高融资效率。本文基于十家房地产上市公司DEA模型研究房地产业融资效率。研究发现，这十家房企综合效率主要受纯技术效率影响较大，大部分企业经营效率尚可，且总体规模接近最佳规模。为进一步发展房地产业，企业应合理有效安排融资结构，均衡融资方式比重，融资方式多样化。降低融资成本从而降低企业风险，提升融资能力以使房地产业健康发展；政府需更积极加强宏观调控，健全和完善有关房地产业经济和法制体系。