冯仑对话杨天南：买房抗通胀还是一个好选择吗

冯仑风马牛

买房抗通胀还是一个好的选择吗

风马牛：先请冯叔聊一聊房子的事。从去年开始，很多人说，“现在全球央行都在放水，通胀会是一个普遍现象”。想请教冯叔，在未来10年，买房抗通胀还是一个好的选择吗？

冯叔：我不认为这是一个好的选择了。实际上，最近这四五年，关于住宅的政策一直都是在强调“健康、可持续发展”，对房价有一个比较有效的宏观调控。

另外，各地现在都在支持租赁房的发展，解决了很多人短期没房住的困难，以及一些人因为频繁变化工作带来的住房需求。

更重要的是，正如我们过去一直讲的，中国人均GDP到了1万美金之后，城镇人均住房面积已经将近40平米了，住房的问题基本上是解决了。当然这是个平均数。买房也好，租房也好，在城镇，完全没房住的人其实已经很少了。当然，还是有一些人没有，但目前社会，不太可能每个人，100%都拥有。

要解决有房住的问题，一个是买房，一个是租房。从全国来看，住宅的增长速度在放缓，而租赁房的总量在增加。

从各地的经济结构和经济成长的发展逻辑看，大部分城市由于人口没有增量了，房价都是稳中有降。只有少数几个城市，比如GDP前10位的城市，人口增量是正的，房价稳中略涨。即使是这样，政府的调控也是非常快的。而其它如大规模的城市基础设施建设等支持房价上涨的因素，慢慢地也都没那么明显了。

我认为，在目前这样的调控方向和租赁房得到更多鼓励的政策环境下，单就一个微弱或者说温和的通胀，并不能支持“投资一定要去买房”这样一个判断。我觉得还是要做更多的研究。买房不是一个最好的选择。

风马牛：对于很多90后、00后的年轻人来说，如何理性看待买房这件事，也是一个一直被讨论的话题。也想听听冯叔的看法。您年轻的时候是怎么看待买房这件事的？

冯叔：第一，我们年轻的时候没有买房子的事，都是分房。第二，天南知道，我们第一次买房，是1995年前后公司买的，我们只有住的权利。那时候没有商品房，都是单位才能买房。

那时候，年轻人的住房有两种选择。一种是待在机关里，等着，单位给你分配解决。另一种就是像我这样自己折腾。单位从来没给我分配过房，我一直是自己找地儿住，一会儿住朋友那儿，一会儿住单身宿舍了，完全是自己折腾，到最后盖房子，当然也就解决了。

我一直觉得，这是两种人生态度的选择。一种是选择稳定，按部就班。如果有能力，那么可以买个房，年轻时可以先买个小的，到40多岁换个大一点的，等到老了再换成小的。

如果说你愿意自由，你喜欢创业，我觉得租房就可以。而且租房还可以租好的，你只要有一定的经济条件，就可以在不同的城市切换。比如你在上海租个好房，住一段时间，想换地方了，还可以再到北京来住。我身边就有朋友，租房也活得很幸福，不停地换地儿，从来不为房子操心。比如要跳槽了，他就从北京到上海了，再换工作，又从上海去深圳了。他就把钱拿来做别的投资，回报也不差。

对于年轻人来说，选择租房，还是在力所能及的情况下买房，以及在力所不及的情况下非要买房，这三种不同的活法，人生的快乐程度是不一样的。

力所不及却非要买房的人，其实活得特别痛苦。我最近买了一本美国人写的书，叫《房奴》，这些人一辈子就在为房子打工，经济上过得很紧，其它方面都不能很放松。

我是不赞成这样的。我觉得，年轻的时候，在力所能及情况下买个小房，到中年了，有能力了，稍微换大一点，老了以后再换成小的。然后还可以赚其它方面的钱，还可以做一些别的事。这样会更好一些。

为什么散户在大牛市时总是亏钱？

风马牛：确实，不买房也可以做别的投资。我们也知道，杨老师当年就是读了《巴菲特之道》后去做投资的。杨老师，您可以跟我们分享一下这其中的缘分吗？

杨天南：1995年的时候，冯叔把这本书的英文版带回到中国来，冯叔很爱读书，带了很多书，这是其中的一本。然后公司的中高层，一二十个人都看到了《巴菲特之道》，但被这本书改变命运的，据说到目前就我一个。其他人可能没仔细看。而且冯叔带回来的是英文版，我们很多人当时已经不怎么用英文了，冯叔还专门找到北外的老师，翻译了几章，没有全翻译。

我们那时候已经有了二级市场实践的经验，所以一看到这本书，感觉简直是“天外之音”。

冯叔：那时候天南在公司的金融证券部。

杨天南：当时有自营盘，亏了很多，从1993年到1995年是个大熊市。1993年到1995年，股市从1500点跌到300点，然后反弹，涨到500点。在500点的时候我读了这本书。接下来在1996、1997年的时候就从500点涨了1500点。然后我运气好，就是指数涨了200%的情况下，我赚了1000%。当时买了长虹这样的牛股，它的涨幅远远超越大盘。

现在很多年轻人很关心赚10倍这个事，实际上这个不是最重要的，最重要的是，全部身家赚10倍。这是很不一样的。比如，你买了1万块钱的股票，你赚10倍，实际上没什么用，对吧？

但我当时年轻，二十七八岁，而且没结婚，光杆一个，还没有买房的负担，不用还按揭，也没有负债。

冯叔：那时候工资也不高吧？

杨天南：当时万通算高的。当时的年轻人爱去两类公司，一个是外企，一个是名企。万通算是名企，工资高。

所以现在回过头来想，我们在1995年的时候，已经算是拿到高工资了。运气也好，1996、1997年碰上一轮中國的大牛市，又赚了10倍。

这是1995年冯叔带给我的故事。然后整整过了20年，2015年的时候，这本书出第三版，他们“千回百转”找到我，请我翻译。就是因为出版社也听到了我这个故事，说“你看，当年你就是被这本书改变命运”，而且我当时又到美国去见巴菲特。

冯叔：天南可能是第一个去美国找巴菲特的中国人，见到了，还拍照。

杨天南：1995年的时候读到了书，2015年的时候找我来翻译，这真的是一个缘分。当时他们找我，我也没答应，因为当时没翻译过书，怕耽误人家。我是想了5个月才答应。现在翻译了7本关于巴菲特的书了。

我的工作比较忙，就用业余的时间每年翻译一本。刚才还跟冯叔说，再过两年，巴菲特的搭档芒格就99岁了，出版社邀请我翻译一本《查理·芒格传》，书出来的时候正好是他100岁。这很有意义。可能再过20年，再下一代人也在读这个书，而且还能受到启发。

当然，这是另外一个话题，怎么读书？是读乱七八糟的书，随便看看，还是读经典，可能改变命运的？我认为有一个观点很有道理，叫“精兵一千胜过乌合十万”。

风马牛：您刚刚也提到大牛市。最近大家也都在讨论股市的问题，说是不是新的一轮小牛市又开始了？但是，也有人说，大部分的散户在大牛市时是亏钱的。这个是什么原因导致的？

杨天南：巴菲特的一个老师叫格雷厄姆。格雷厄姆是价值投资的“开山祖师”，他讲过一句很有名的话，“牛市是普通人亏损的最重要的原因”。

大部分人在市场上买高不买低，便宜的还不买，越高越买。而且普通人通常犯的错误是所谓的“倒金字塔型建仓”，股价低的时候他拿一点钱试一试，过几天涨了，他加一点，又涨了，他再加，就越加越多。结果在最高的时候投的钱最多，那么只要一跌，就赔。

比如說，现在3600点，涨到5000点时，实际上没投多少。但是他觉得钱投少了，涨到1万点的时候，“早知道如此，房子都卖出去押上”，1万点时全押进去。结果1万点跌到80 00点，就开始亏。按说，从3000点到8000还是赚的，但他最高仓位在1万点，越往上仓位越重。

所以大家应该反过来。但反过来是逆人性的，逆人性的事很难干，很难说服自己。

冯叔：在“锅底”的时候，没有人敢说我要下决心做这个。

杨天南：刚才说到现在大放水对资产的影响，房子只是其中的一类，那么另外一类就是股票。我们看以美国为首的西方国家，社会稳定几十年上百年以后，财富的构成，基本上就两类，一类是房产，一类是股票。

冯叔：股票要大于房产。中国现在是房产大于股票。

杨天南：目前美国应该说是证券类的财务构成大于房产，证券类中包括股票。中国是反过来。所以这也可能给我们另外一个关于未来10年的信号。

基本上，只要没有什么大的动乱，10年之后，中国的GDP应该是全世界第一了。问题是，我们每一个普通人、每一个普通的公司，在历史大潮中，怎么能不被时代落下？

冯叔：就是别人进洞房，你能不能吃到喜糖？有时候，都是光看别人进洞房，而自己还在喝粥，那不行。

上班族理财“定投”就很好

风马牛：我们的很多读者也都是“理财小白”，留言说“他连理财怎么开始都不知道”。杨老师，您对理财小白、刚刚进职场的人有什么建议吗？

杨天南：第一，年轻人最好能找一个自己喜欢又擅长的工作。喜欢就会坚持，坚持，经过磨练就会变得擅长，又喜欢又擅长，就有可能赚比较多的钱。

投资是什么？投资是接下来的人生环节，是以钱赚钱的营生。

比如说，现在有一个赚10倍的机会，可是我只有1000块钱。1000块钱有什么用？好不容易有这个机会，结果也没什么本金。

既然是小白，是年轻人，如果不是富二代，第一步最好能够积累一定数量的本金，这才是最重要的。

比如我当时读了《巴菲特之道》这本书之后，赶上1996、1997年的牛市，但在这之前的三四年，我也在名企上班，当时我又当监事，工资、奖金都比较高。一年拿一二十万，很高了。然后再抓住一次满仓赚10倍的机会。

也就说，把100万变成1000万，跟1000块钱变1万，虽然比例是一样的，投资水平是一样的，但是1000块钱变1万，不解决问题，把100万变成1000万，解决问题。满仓很重要。

所以说，第一，得找到一个赚钱的社会位置。自己创业也行。你先好好找个工作，上三五年班，攒钱，积累一定数量的本金，然后再想办法抓住一个涨5倍10倍的机会。

至于抓住投资的机会，到了那一步再说。通常情况下，我们说要追求人生中的大概率事件，不要追求小概率事件。比如说，想找个像比特币那样的机会，涨1万倍。这样是可以，但问题是你不太容易找到这样的机会。

那么就是找常规性的东西。比如说，工作几年之后，当你收入减去成本之后，满足你生活的需要之后，有了一个额外的钱之后，可以做个定投。

现在全球大放水，货币在贬值，相对资产就是有升值的潜力。至于资产价格的上升，会上升到什么地步、上升多久？说实话，谁也不知道。所以，最好的办法就是你上班，有稳定的现金流，然后做定投，就很好。