REITs在物流地产行业的应用研究

摘 要：我国个人消费的不断快速增长直接促进了我国电子商务这个行业的迅速健康发展，进而大大提升了对现代物流综合仓储的旺盛应用需求。同时，由于轨道交通、 高铁站点和科技创业高新产业园等综合建设发展需要，中国物流与房地产开发行业目前正处于绝佳的行业发展机遇时代， 但投资金额大、回收周期长、 变现服务能力弱等依旧一直是其目前面临的最大难题。不动产产业信托投资管理基金（以下中文简称 REITs） 通过私募集合普通私募投资者的所有资金，专项资金投资于本市不动产登记项目。本文主要针对REITs对货运代理行业的影响展开研究，其中涉及到的因素有：运输能力、仓储水平、运营效率、资金来源、基础设施建设、人力资源状况以及其他方面的问题等。

关键词：REITs;物流地产;应用

引言

物流和房地产行业是目前中国不动产开发市场里最具发展前景的一个板块， 以较低的房屋地价可以换取可观的房屋租金、电商平台持续利好消费带来的旺盛消费需求、简洁的运营模式、高效的生产建造施工周期等诸多优点，使得国际物流和房地产在逐渐进入遇冷的中国不动产开发市场里一枝独秀。目前，个人消费的不断快速增长直接促进了我国电子商务这个行业的迅速健康发展，进而大大增加了对现代物流综合仓储的旺盛应用需求，同时由于轨道交通、高铁站点和科技创业高新产业园等综合建设发展需要，中国中国物流与房地产开发行业目前正处于绝佳的市场发展机遇时代。

1相关概念及理论基础

项目管理：项目的成功是建立在科学的理论基础上的;而对于一个企业而言，只有在充分的理论指导下，才能更好地开展工作。是一种有组织的商业活动或系统的运行方式，目的在于满足需求的愿望与需要，从而促进消费，扩大生产，提高经济效益。成本分析与规划（SWOT）：所谓的成本优势，就是指能够降低成本的潜力，而所谓的劣势则意味着机会，即在竞争中的威胁性。

1.1 REITs的概念及发展

REITs应当是一种按照专门的相关法律法规程序专门从事企业不动产投资经营的证券投资管理机构[1]。不同于动产投资行业本身是一个长期资本密集型投资行业，REITs为中小企业投资者自身提供了企业进入该投资行业的很多机会，同时，也为一些不动产商业者提供了很多融资上的机会从而可以实现自身的企业经营发展目标。REITs应当作为一种证券投资交易工具应当出现在社会公众面前时，很容易与普通股票投资混淆，因为REITs能像普通股票一样进行交易。但是如阿里巴巴、万科或者中国平安银行等上市公司的发行股票与这些REITs略微有些不同，因为REITs同样具备非常高的短期股利收益分红分配比例以及更加温和平稳的长期资本价格升值市场前景。由于REITs的投资特性，其常会被一些中小投资者错误认为就是类似于高风险收益的类型证券产品投资。事实上，这些高风险收益的类型证券产品投资通常主要投资目的也就是为了资本保值，风险低、波动小，同时它在资本价格升值后的前景也小甚至为零，REITs的价格波动性远远大于银行债券之类的高风险收益类型证券，收益也远远高于这些类型证券。

1.2物流地产

物流地产是指企业为集中精力发展核心业务，通过对自身的资金投入和经营管理，从而形成的具有一定规模的集多功能的系统工程[2]。从广义上来说，物流房地产产业是泛泛指以物流运输、仓储、装卸以及搬运等产业为主要服务功能的产业综合体，包括物流生产性产品服务项目和其他生活性产品服务业务。从狭义上说，其仅指仓储业，即利用仓库储存货物的过程;而广义的物流地产则将其与供应链结合起来，即在采购原材料的同时进行加工制造，并将商品送达到消费者手中。

2 REITs相关理论及物流地产行业现状分析

2.1 REITs的发展现状

在国外， REITs 是一个非常先进的中国不动产投资金融体系， 正式中学创立的重要标志之一是 1960年美国已经修订《国内税法典》， 到目前为止， REITs 的历史发展就是经历了曲折跌宕的一个发展进化过程， 如今已经发展成为美国中国不动产业在金融市场上的重要结构组成分一部分。 对REITs拥有成熟工作经验的澳洲、 北美、 欧洲已经研究总结制定出了一整套较为完善的规章制度管理规范， 与当前中国同为商业上的综合信托投资策略计划、 信托债券基金等产品有很多本质区别。

从发展程度看，REITs在美国和澳大利亚已经高度成熟， 亚洲中国市场正在快速健康发展。 美国、 日本及澳大利亚为当年全球排名领先的REITs市场， 截至 2019 年 3 月底，美国依然可以拥有最大的 REITs市场，REITs总公司市值从1962年底的4200万美元增长到 12，290亿美元，公开市场上市证券交易基金数量平均为252个;日本REITs总市值达到1，276亿美元，公开市场上市股票交易额的数量如下为63个; 澳大利亚REITs规模从1991年的48亿美元的年增长率达到949亿美元， 公开市场上市股票交易公司数量列表为949个。

2.2物流地产 REITs 的发展现状

由于我国目前房地产开发市场形势整体上行和供需关系转弱，物流行业土地出讓政策也随之日渐紧张，且传统的投融资管理模式中比如工商银行私募资金等市场监管日渐趋严，物流和房地产商逐渐将投资目光开始转移至以城市存量房产资源配置为主要基础的资产如住宅土地、持有多家物流公司物业等的ABS、基金融资模式上。根据近几年来对物流和房地产这个行业绝大部分的投融资成功案例进行统计，越来越多的新兴产业机构资本和风险投资基金开始关注交通物流和房地产，并且也在政府产业供地政策趋紧下导致物流产业用地日益稀缺，市场上越来越多的交通物流和房地产商已经开始与土地投资商进行合作，存量大型工业用地及存量房屋基础设施等大型不动产通过各种金融投资产品组合运作方式实现资产增值的高溢价的确是可持续发展或是未来的投资主旋律，物流和房地产逐渐发展成为中国资本市场追逐中的热点。

3 REITs在物流地产行业发展中存在的问题

3.1缺少REITs专项制度

中国目前尚未正式推出一套REITs专项法律监管管理制度，相关法律制度都很不健全，尽管《公司法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等术语可以为解决REITs的专项设立、运营管理流程等问题作为决策参考，但目前REITs依然普遍缺少专项的相关法律监管制度[3]。

3.2真正的公募REITs还未落地

从目前实际情况分析来看，我国REITs的教育发展还只是处于一个初级阶段，很多企业的研发人员和管理者对REITs的认识还不够，没有意识到这个问题的重要性以及必要性。在这种状况下，要想真正实施REITs，首先要将项目管理理念融入到公司的运营当中，将其与实际的业务相结合，在具体的操作中，可以通过建立相应的模型来进行模拟，这样就能让项目的开发过程更加的简便，也能让项目的风险控制更有效。而对于大多数的房地产企业来说，他们并不是非常重视成本效益的原则性，甚至还有一部分的房企，认为REITs是一种浪费时间的技术手段，并不会对自身的经营产生什么影响，因此即使有了该项目，但是由于其前期的投入大、周期长，因此房企很难获得足够的资金去支持。

3.3发行成本较高，存在双重税收问题

在国际上，税收优惠是REITs的最大优势，但在中国却没有妥善落实税收优惠待遇。在早期，当时美国的税法条款有利于避税，所以即使当时美国的REITs同样享受税收优惠，但在早期的竞争优势不大。而在20世纪80年代末期，美国税法制度日趋完善和严格，REITs税收优惠的优势便逐渐明显，从而使得REITs得以长足发展。由此可见，REITs非常依赖于税收优惠政策。但中国REITs在持有环节、交易环节都要加税，无形中提高了企业的发行成本。中国物流企业选择在新加坡上市，很大原因正是由于可以获得税收优惠。但是，境外发行涉及跨境重组，因受“10号文”的限制，国内物流地产企业在国外发行REITs存在法律障碍。因此，在无需涉及关联并购的国内发行REITs，若能再结合相应的税收优惠制度，必定会大力推进REITs在中国内地的发展进程。

4 REITs在物流地产行业发展中的解决措施

4.1制定REITs专项法规

为了有效促进发行REITs产品在国际物流和房地产服务行业的快速健康发展，必须研究制定发行REITs的专项自律法规，包括但一般不限于以下几个基本方面：①立法明确规定发行人与REITs相关产品的基本自律要求目前我国在制定设立发行REITs专项自律法规工作方面主要可以：充分借鉴亚洲其他国家的专项法规立法工作模式，对发行REITs的产品设立执行条件、对发行REITs的产品设立执行条件、运作管理流程、组织体制架构、产权登记转移或转让变更产权登记等事项进行详细规定。明确适用REITs的国家法律服务地位，使其最终成为我国底层建筑物业的合法所有权代表人。政府应当积极鼓励企业设立私募权益型信托REITs，如果以信托投资形式进行设立，则信托可以分为采取公开或私下形式募集信托资金两种方式。如果一个REITs不是以公司投资形式信托设立，这个私募基金必须公开挂牌上市。同时，要适当提高对关于REITs募集产品的相关信息公开披露频率要求，如采取强制公开披露募集产品说明书、公开披露底层建筑物业整体经营效益状况的披露频率一般为半年一次等。

4.2加快推出公募 REITs

关于REITs的问题讨论和解决争议在我国由来已久，但到目前为止仍旧没有机会推出真正实际意义上的REITs。而在国外，REITs采取企业公司制或信托制， 投资者必须持有银行股份或信托投资凭证，满足一定交易条件后方可在证券交易所企业上市公开交易，REITs可以直接申请收购公司物业运营资产并直接进行物业运营资产管理。目前，国内由于政律法规的诸多限制，公募证券基金一般只能用于投资证券上市场所交易的公司股票、债券以及国务院证券监督管理机构条款规定的其他金融证券及其相关衍生证券品种，不能直接对外投资于其他物业。 因此，在改变现有国家法律管理制度和司法实践的新背景下，“公募基金+专项计划”的结构较为可行。

4.3完善REITs税收优惠制度

目前我国还没有正式出台与税相关的消费优惠企业税收政策，这会在很大一定程度上得到削弱REITs的竞争力。REITs从网站设立、运作和服务终止的整个过程中，和REITs相关的企业纳税管理环节主要包括对内收购和对外转让国有资产纳税环節、发行和证券购买时证券交易环节、项目投资取得固定收益第一环节、分派交易收益管理环节等其他交易管理行为。根据证券交易所的性质，目前属于我国REITs式式所涉及的企业税收主要项目有企业增值税、土地增值税、所得税、契税、印花税和个人房产税等。因此，落实税收相关优惠政策也将是促进不动产产权信托投资综合竞争力的提升制胜关键法宝。

结束语

本文旨在探究目前REITs在探讨我国现代物流及房地产开发行业及其应用所普遍存在的一些问题及其形成原因，结合REITs在新加坡国际物流及房地产服务行业的成熟快速发展积累经验，对我国物流地产REITs发展中所面临遇到的一些问题需要提出具体解决政策措施，以期时间为中国我市加快发展物流商业地产 REITs的产业发展规划提供政策建议。储架中的发行资金能够有效充分保证发行资金长期使用的基本灵活性、 降低中小企业债券发行资金成本、 提高发行效率、 提升企业形象。免除个人投资者REITs分红的个人所得税等优惠措施等也可以有效解决双重性的税收分配问题，完善税收制度。同时还要继续加大中央地方各级政府专项资金重点支持项目管理投入力度、制定REITs专项法规能促进REITs的快速发展。

参考文献：

[1] 张立， 郭杰群. 基础设施REITs的发展路径[J]. 中国金融， 2021（4）：3.

[2] 钟腾， 王文湛， 易洁菲. 中国类REITs产品投资属性研究——基于三个典型案例的分析[J]. 金融论坛， 2020， 25（3）：10.

[3] 刘标胜， 刘芳雄. 发展农田房地产投资信托基金F-REITs的思考[J]. 金融理论与实践， 2020（1）：6.

作者简介：李婧，女，汉，南京，1985.03.0 9，本科 ，工作单位：东陵投资控股有限公司 职称：CEO， 主要研究方向或者从事工作：工业地产， 邮编：999077