我国公募REITs的发展历程研究

冯芳

摘 要：2021年6月15日，滬深交易所首批9只基础设施公募REITs（房地产信托投资基金）发布上市交易公告书，相关公募REITs产品将于6月21日正式上市，标志着中国公募REITs试点实现了从零到一的突破。REITs作为资产管理行业的重要领域之一，逐渐成为全球资本竞相合作的目标。文章通过分析我国基础设施公募REITs产品的发展过程、现状和特点，以期能为相关人员提供借鉴。

关键词：公募;REITs;发展历程

一、引言

近年国家一系列新法律法规的出台，要求政府债务规模限额管理，对地方政府债务管控加强，基础设施项目建设已由主要依赖地方政府融资平台，向依赖PPP模式为主的多元化方式转变，但是中长期融资工具的缺乏和资产流动性不足，制约包括PPP在内的基础设施投融资模式的发展，迫切需要进一步发展标准化的资本市场工具，缓解政府举债融资受限和继续扩大基础设施投资需求之间的矛盾。在我国经济数十年快速增长后，早已积累了大量存量基础设施资产。在地方政府债务高企、新建投资受限的背景下，基础设施公募REITs的推出可成为盘活存量基础设施资产，吸引社会资本参与基础设施建设、更新与升级的重要手段。基础设施公募REITs 具有流动性较强、收益相对稳定、安全性较强、低杠杆和税收中性等特点。长期看有利于降低实体经济杠杆，完善储蓄转化投资机制;短期来看，它有利于广泛筹集项目资金，降低债务风险。

2020年受新冠肺炎疫情影响，基础设施公募REITs的重要性更是被提到前所未有的高度。2020年9月，上交所、深交所分别发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》和《基础设施证券投资基金（REITs）发售业务指引（试行）》等相关配套规则，整体细化了业务与审核流程制度，聚焦基金发售操作和执行，是搭建基础设施公募REITs试点业务规划体系框架的重要一环。在疫情对经济的严重冲击下，选择以基础设施公募REITs为突破口，既可以调动各方的积极性，又能和房地产市场做好隔离。

二、我国REITs发展过程

（一）我国离岸REITs的发展

我国的REITs市场起步并不晚，2005年越秀房产基金就在中国香港上市，是我国内地资产首次在资本市场上发行的REITs，由此开始了我国REITs的实践之路。2006年7月住建部发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下称“171 号文”），明确规定：“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业。”这项规定将我国物业海外REITs的上市历程划分为了前后两个阶段。

2005年在香港联交所上市的越秀房地产投资信托基金，是171号文发布之前我国离岸REITs的典型案例，结构较为简单。越秀地产和越秀集团合计持有公司38.39%的基金份额，其余61.61%的基金份额由其他基金持有人持有。2005年发行时，越秀房产基金通过注册在BVI的避税公司持有4处物业，基金管理人是越秀房托资产管理有限公司（越秀地产的全资子公司），信托人是汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司。税收方面，在171号文出台之前，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》规定，BVI公司作为在中国无常设机构的外国企业，按租金收入以10%的税率缴交预提所得税，而REITs层面则按所在地规定执行。

（二）我国类REITs的发展

除了离岸REITs，我国内地目前仍以类REITs业务为主，主要是在资产证券化业务框架下，基于稳定现金流的不动产构建资产支持证券，并以私募基金作为持有项目公司权益的载体，发起设立类REITs。类REITs作为我国在推进REITs进程中的产物，和普通公募REITs存在较多的不同：类REITs为私募发行，在公开市场上流动性弱，投资范围单一，且在管理模式上多为被动等，但是类REITs的发展也为我国公募REITs 制度的发展和完善积累了不少经验。

2014年我国发起的第一单类REITs项目“中信启航专项资产管理计划”，之后两年发展缓慢，2017年之后明显加大了发行规模和发行数量，截至2020年底，我国共计存续74支类REITs，余额共计1210.1亿元。我国类REITs涉及的底层资产较为多样。

（三）我国公募REITs发展进程

进入2014年后，我国第一支真正的权益类REITs“中信启航REITs”发行，此后，类REITs和CMBS产品涌现，且规模显著增长;同时，关于REITs相关的法律法规也陆续出台，并逐渐完善。直至2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委员会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。2021年1月29日晚，沪深交易所发布公募 REITs 相关配套业务规则，包括公募REITs业务办法（以下简称《业务办法》）、发售指引和审核关注事项指引，明确了基础设施公募REITs的业务流程、审查标准和发售流程。且深交所基础设施公募REITs审核业务系统、信息公开网站和网下发售系统也已于2021年3月1日正式启用。

继2021年6月首批基础设施公募REITs上市后，11月第二批公募REITs产品开始发售，市场反应积极，两只首发产品网下平均认购倍数超50倍，发售首日即售罄。专家表示，从首批公募REITs上市表现来看，产品收益稳定增长，市场认可度较高，在盘活基础设施存量资产、提高直接融资比重等方面发挥出积极作用，未来随着保险、银行、养老金、企业年金等机构投资者不断加入，我国公募REITs 将获得长足发展。

三、总结

通过对国内外REITs相关文章梳理以及我国从离岸REITs到类REITs，再到基础设施公募REITs的发展历程整理，我们不难发现：基础设施投资具有较强的正外部性，基础设施建设不仅满足人民对公共基础服务的需求，更对整个地区的经济增长具有一定的促进作用。REITs作为国际上成熟的不动产证券化工具，在我国的部分实践证明了其将会成为我国存量基础设施重要的融资模式。

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