可持续理念下老旧小区微改造环境优化策略研究*

王宇，王晓冬，申双喜

1.河北金地工程勘察设计有限公司；2.河北工程大学建筑与艺术学院

一、引言

城市化是推动我国快速发展的强大动力，但城市风貌受损、旧城衰退等很多问题也随之而来。为了应对这些问题，城市更新是发展中必不可少的环节，促使我国城市发展由“增量开发”转变为“存量更新”。

2020年《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出，城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，并明确了改造原则与任务，全面推进我国老旧小区改造。城镇老旧小区量大面广，对满足人居环境和城市发展具有重要意义。

目前我国老旧小区改造主要指建成于2000年以前，至今仍在居住使用，但缺乏长效监管机制、建设标准不高、建筑质量降低、配套基础不完善，不能满足人们日益发展的正常生活需求的小区。老旧小区受位置因素、历史条件和成本限制，拆迁难度大，对于以往的大拆大建和表面环境整治的城市美化具有很大的局限。而“微改造”为更新改造的一剂良药，老旧小区大多拥有良好的区域位置和社区氛围，通过对其有机修补、多样复合与开发利用，可以有效激发老旧小区活力，实现功能形态、业态经济、人文风俗和城市风貌的全面更新。

二、“微改造”介入老旧小区改造

（一）老旧小区现状问题

目前我国城镇化率即将超过60%，初步统计我国老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米，改造投入巨大。经过实地调研和居民访谈，现对老旧小区的现在存的问题和居民需求进行归纳总结。

1.产权管理混乱

随着城镇发展，由于住房制度改革等原因，老旧小区产权形式繁多复杂，部分小区处于监管和维护不足甚至缺失状态，导致居住环境卫生和治安管理问题时有发生。产权结构的复杂和监管的缺失导致老旧小区越发衰败，极大增加了改造难度。

2.建筑功能衰退

老旧小区普遍有不同程度的建筑质量问题，结构老化、建筑构件脱落、管道老化、设备破败、私搭乱建等，都会直接影响正常的居住需求。老旧小区普遍还有基础设施不足或者缺失问题，无障碍设施、小区监控、门禁、电梯等，均是老旧小区居民首要反映的问题。

3.道路交通杂乱

老旧小区在建设之初是适应当时的环境的，但是随着城镇化的发展、人均拥有汽车的增多、小区周围的开发，很多老旧小区内部道路有破损现象，停车规划不足，车占路，人行难，一旦发生消防安全事故，很难及时进行扑救。部分老旧小区对外交通也十分不便，不仅要面对人车问题，还要面对交通不直接对外，需要转折而出的问题。道路破损、缺少停车位、缺少步行空间、交通不合理等也是老旧小区急需解决的问题。

4.基础设施老化

部分老旧小区仅有住宅，周边相关配套不足，居民日常生活需要出行到更远的地方才能满足。部分老旧小区原有沿街商铺缺乏统一管理，垃圾堆积，环境卫生较差。老旧小区尚存在给排水设施不完善、积水严重、环卫设施缺失、公厕数量不足、照明设施破损等问题，已不能满足人们对良好人居环境的需求。需要针对公共设施进行改造、更新和增加，有条件可以增设文体设施和养老设施，以满足居民对公共服务设施的需求。

5.公共空间缺失

老旧小区公共空间被个人侵占现象比较严重，导致老人和儿童的活动场所缺失、小区绿化减少、景观布置混乱、微气候被破坏。居民由于缺少活动场所，社区活力进一步降低。

6.社区文化丧失

随着老旧小区原住民的大量搬离，导致原有稳定的社交网络逐渐解体，新的社交网络建立不足，邻里关系变得淡薄，社区认同感和归属感降低。与此同时，落后的基础物质环境导致人居环境恶化，形成了恶性循环。

（二）微改造

1.微改造定义

微改造是在对现状格局基本保留的前提下，通过对建筑进行功能置换、保留修缮、局部拆除、设施更新改造等方式，对建筑、基础设施、公共配套进行整体改造和完善，主要适用于已建成区域对城市整体格局影响不大，但现状存在发展问题、与周边存在矛盾、人居环境较差的区域。

2.微改造内涵

微改造与以往改造模式最大的不同在于其多方参与与灵活性。微改造强调对物质要素和人居环境的渐进式修整，政府部门主导、公共参与、专业设计者指导的多方参与，通过从局部的更新改造促进整体的改善，实现人居环境、经济、产业、文化等综合型改造方法。（见表1）

表1 老旧小区改造模式对比

3.微改造特点

（1）渐进式：主要维持现状格局，对建筑布局进行局部拆建、整体置换提升，以更温和的方式对人居环境进行提升，对活力进行重新构建，以达到基础设施齐全、公共服务完善、生活品质提升的目标。

（2）多元参与：在微改造模式中，政府、居民、设计方、开发商和社会组织等均是参与者，明确能力和需求，多元参与可以更好地统筹各方相互协作，增加资金来源范围，更加科学地改造更新，促进老旧小区更好地融入城市之中。

（3）自下而上：以人为本，居民意愿先行。针对老旧小区居民进行需求征询调研，决策共谋，带动居民全员积极参与改造更新全过程，发挥监督管理和评价反馈作用。这种自下而上的方式更能推动老旧小区更新改造进入良性轨道。

三、微改造策略与内容

老旧小区改造涉及城市可持续发展、美好人居环境建设、社会业态发展等多项问题，是一项综合性较强的复杂社会工程，其不仅仅是物质方面的更新改造，更是老旧小区现代化发展的综合议题。微改造犹如一剂良药，可以更有效介入老旧小区改造。

（一）微改造策略

1.建立完善实施机制

政府部门统筹，有关部门、街道、组织等明确分工，设计师辅导居民全员有效参与改造、表达诉求、形成共识，在引导完成改造后共同维护改造成果。从统筹到建设，再到用后评价，形成一个完整的全周期实施机制。

2.因地制宜微改造

各个老旧小区情况各异，小区位置交通、现存环境、居住人群、小区文化等均有不同，不应毫无差异化地改造。根据微改造特点与原则，对老旧小区进行现状调研、历史资料查询，结合区位现状发展，对老旧小区进行“一区一策”的改造，遵循原则，以多样化方式改造，以满足不同小区的更新改造需求。

3.掌握更新诉求，完善指标体系

老旧小区改造切实关乎居民利益，从以人为本的理念出发，充分掌握居民需求。通过走访，居民需求主要有基础设施更新（给排水管道、供热、照明、道路、停车等）、公共服务设施更新改造、建筑质量更新改造（屋顶修缮、墙体修缮等）、功能提升（加装电梯、安保设施）和人文环境提升等。

4.功能实用与人文传承结合

微改造首先应注重实用功能，避免形式主义和面子工程，从绿色低碳、优良人居环境和可持续方面入手，通过加固结构、修缮建筑、功能提升、修正绿化等方法提升建筑性能，通过停车优化、交通引导等方法优化出行，通过违建拆除、公共空间整治等方法提高公共空间利用效率。老旧小区改造除了对其使用功能上的更新外，传承历史人文也尤为重要，要注重历史的渐进连续性，保留场所意向特征，彰显文化特色，提升生活品质的同时也要提升文化品质。

5.多元参与确保微改造实施

老旧小区改造是一项复杂的综合性工程，需要多方共同参与，采用政府主导、公众参与、市场化运作的方式推进老旧小区改造，从传统运动式改造转为渐进式、系统的微改造。在资金上积极引导社会资金加入，与政府专项资金、居民自筹资金共同发挥作用，挖掘老旧小区优势，促进小区活态发展。

（二）微改造内容

根据老旧小区微改造的成功经验，将老旧小区改造分为物质方面和非物质方面，物质方面包括建筑本体修复、基础配套修缮和公共环境改造，非物质方面包括社区场所营造、人文环境氛围营造。可将微改造分为基础类、完善类和提升类。

（1）基础类：首先要满足居民基本生活与安全需求，主要是市政配套改造提升和建筑主体维护等。

（2）完善类：生活需求改善型改造，要满足居民生活便利、环境整洁需求，主要包括环境修整、配套设施改造、公共空间改造和景观改造等。

（3）提升类：为提升人居环境品质，丰富社区服务，根据小区周边实际情况建设公共服务设施和智慧化改造，包括教育设施、卫生服务站、社区综合服务、便民市场等。（见表2）

表2 微改造要素分类与内容

四、结论

老旧小区改造是一项重大的民生发展工程，对满足居民美好生活需求、构建和谐社区、推动城市更新发展、构建良好人居环境有着重要意义。目前我国对老旧小区更新改造研究多侧重于建筑主体和所处环境的物质改造，对老旧小区改造方法和老旧小区活化发展研究相对较少。实际工作中缺乏系统科学的理论指导，导致老旧小区改造不全面，改造后缺乏活力发的展情况时有发生。随着实践和研究的发展，微改造理论由此而生。微改造的内核为激发老旧小区活力，融入城市的更新发展，通过自下而上、渐进式的方式激发城市自更新能力，将政策引导、社会参与、专业融合和居民主导方法结合，改变城市老旧小区人居环境，推动区域物质文化等多方面提升，实现微改造的有机更新。在中国城市更新改造建设常态的背景下，以更低的成本投入，对老旧小区进行微改造，对于带动旧区融合发展、推动文化传承具有重要的理论价值和实践推广意义，可为我国老旧小区更新提供可选方式。