房产篇：多种方式解决居住需求

甄爱军

文前提要：不管没房还是有房，不少人都在为房价涨跌而感到焦虑。但是，房子是用来住的，没房的可以通过租房实现住房梦，而有房的也可以通过“换租”来达到改善住房条件的目的。

房价的涨跌可能也是人们产生焦虑的重要原因。还没有买房的，焦虑未来是否还能买得起;而已经买了房的，则在考虑自己是否有能力改善住房条件、子女将来的住房问题怎么解决等问题。

面对这样的情况，我们一定要树立“房子是用来住的”这样的理念，不要把自己一生的幸福都绑在房子上。其实，住房最基本的功能是解决人的居住问题，这是它最为本质的东西，所以从这个角度出发，不管是通过什么方式，只要能够找到解决居住问题的方法，就能屏蔽掉因为房价涨跌而产生的焦虑。

下面，我们将重点围绕租房、买房和换租等各种方式，来讨论如何在解决居住问题的同时，避开房价涨跌带来的困扰。

租房开启幸福之路

没房的人，可以选择暂时租房。

之所以提出这样观点，并非是因为在买不起的前提下给出的选择，而是根据现实情况提供的一种更为合理的解决方案。这是因为当前房产的租金回报率不高，普遍低于1.8%，因此花同样的钱，租房（月租）比买房（月供）的居住条件要高得多。

舉例说明。在上海外环线附近，购置一套70平方米的小两房，总价约450万元，首付为三成共135万元，另外需要申请315万元的房贷，贷款期限为30年。以等额本息还款法计算，每月房贷为16718元。但是，租住这样一套住房，以目前的租金水平，每月只需支付5000元，便可住上同类的住房。负担孰重孰轻，自然不难分辨。而实际上，如果以16000元的租金预算，其实能够在上海内环内租住一套面积在120平方米的三房，抛开面积不说，不管是地段，还是周边配套，都要优于外环线附近。

此外，政府开始重视租赁市场的发展，也让租房成为更为务实的选择。如上海、广州等地，政府还会推出公租房，租金低于市场价，为年轻人减少了一定的经济压力。各地公租房租金低于市场价，但政策各不相同。比如广州的公租房租金实行“租补分离”的模式，保障家庭在全额缴纳市场租金后，再由住房保障管理部门给予发放租金补助。政府根据收入高低给予分档租金补助，租金补助标准为市场租金的50%至80%。

多种途径实现住房梦

要买房，不要想着一步到位，可以在自己能力范围内，选择“跳一跳”就能买得起的房产。以目前的房价水平来说，想要一步到位，确实有些难度。比如在一线城市，置业门槛已经超过了300万元，自筹首付款超过百万元，这对于刚参加工作没多长时间的年轻人来说，要求其实不低。因此，如果考虑自购住房，可以考虑先购买在自身经济能力承受范围之内的住房，然后在未来再根据自身财力的改善情况，来决定是否购置更大面积的住房。

同时，也可以考虑在大城市的周边城市购房，利用便捷的高铁网络，过双城生活。记者了解到，在上海，就有不少人选择在嘉兴置业，而两地的通勤则依靠高铁来解决。据了解，乘坐高铁从嘉善到上海虹桥高铁站，只需要24分钟，然后再乘坐地铁2号线或者10号线到静安寺、徐家汇等商务区，也可以控制在45分钟之内。选择在嘉兴置业，按照目前的房价水平来看，与上海有着不小的差距，从而让部分年轻人可以提前实现住房梦。

“换租”也可改善居住条件

想改善住房条件的，也可以考虑“换租”，通过支付租金差价，提升居住品质。

同样是考虑改善住房条件，“换租”与买房之间，两者的成本有着很大的区别。举例说明，比如目前在上海中环线附近有一套总价约700万元的两房，如果想要通过“买小换大”方式购置一套三房，即便是考虑就近购房，预算已超过1300万元，这意味着在卖出原有住房的基础上，还要追加至少600万元的资金。而对于一个普通家庭来说，一次性拿出600万元的现金，也并非易事。即便是申请房贷（三成），贷款期限可能不会超过20年，因此每个月约2.5万元的房贷，也非一般的家庭能够承受。

但是，如果通过“换租”方式来改善居住条件，便有了更加恰当的解决方案。具体操作是先出租现有住房，然后再添加部分资金，租住面积更大的住房。以前文中提到的案例，租出现有价值700万元的两房，每月只需再添加5000元，便可以在附近租住一套三房。而如果手上有150万元的现金，买入大额存单，每年可以获得近6万元的收益，完全能够贴补租房，让“换租”变得更加轻松。

可见，“换租”是一种相对比较轻松的提升生活品质的方式，相比购房需要占用大笔资金的弊端，“换租”让改善居住品质来得更加轻松，同时也能让改善居住条件的愿望提前实现。