深圳楼市怎么样了？

杨闰然

有段时间，微博上流行一个有关深圳的梗—“深圳女孩只爱搞钱”。说的就是那些聚会不聊八卦不吹水，都是在聊如何“搞钱”的深圳女孩。

这个梗不是在说深圳女孩物质，而是说深圳人对楼市的神经是最为敏感的。“搞钱”能治愈一切矫情，尤其需要整日面对深圳楼市调控紧绷的弦。

在近期的调控中，深圳更是展现了官方不容置疑的楼市调控力度和决心，楼市正逐渐回归理性。

控房价，稳预期

今年6月，在深圳工作了四年的黃小宇加入了深圳的“打新大军”。他看中了罗湖新开的一个楼盘，在银湖片区，这里已经几乎4年没有住宅供应了。

相对于南山、宝安这些热门的西部片区，老城区罗湖新盘一直不算多，不免显得有些沉寂。在新房严格的限价下，深圳今年出现了新房与二手房价格倒挂现象。他认为这是他最好的机会，黄小宇说，“买到新房就等于赚钱。”

在深圳，只要你有购房资格就可以参与任何一个打新项目，不过积分低打人气高的楼盘，几乎难以入围。龙华、宝安、罗湖、龙岗、坪山等片区，对积分的要求相对较低。

“交社保时间不长，积分不够，难以跟社保大户竞争。当然也没有那个实力竞争，南山好的盘参观验资300万以上。”黄小宇说他只有两百多万来付首付，这听上去颇有些“凡尔赛”。

但普通的楼盘打新也不容易，入围的买家一个个按顺序选房，轮到黄小宇时他想买的最小户型所剩无几，“最终买到了八楼，广东人不喜欢八楼，但我不介意”。

2021年上半年深圳，新房成交量比二手房表现更好，并且新房成交量达到了自2016年以来的同期最高水平。

数据显示，上半年的深圳合计成交26140套新房住宅，同比2020年上半年（16727套）增加56.3%，成交面积2554281平方米，同比增加54.0%。

其中，6月深圳新房住宅成交2866套，环比上升7.1%。6月深圳二手住宅过户套数为2575套，环比下滑14.9%，表现出持续低迷。

为了抑制楼市过热，从2021年年初，深圳就开始加码二手房价格管控：2月，二手房指导价出台，去杠杆化，削弱房地产的金融属性，有助于房东和中介理性定价；3月，严查经营贷流入楼市，经营贷的违规成本将大大增加；4月，进一步严查经营贷和首付来源，坚决打击投机炒作行为……

“之前南山一个楼盘周边的房价都20万了，新房才13万一平，有机会的该趁早试试。”黄小宇表示，不摇号，就只能转向价格高昂的二手市场。

但由于当中套利空间巨大，众筹打新代持购房等购房乱象层出不穷。今年1月，深圳楼市调控政策规定，打新认筹不符劝退，作假者直接拉黑且三年禁购房。

在深圳联合7部门严查深房理事件以及潜在的类深房理炒房团之后，行业乱象大白于天下。银行、担保公司、中介也都开始自查内部风险。在套被称作深圳史上“最狠”楼市调控组合拳效果已经逐渐出现了，不断引导市场预期稳定。

而二手房指导价格就像调控的中心，于控房价和稳预期而言意义非凡，深圳楼市似乎慢慢从混沌之中走出一条路来。有消息称，深圳官方在建设“二手房交易系统”，行业的基础设施将会形成一种长效机制，有利于规避乱象。

来的人，留下来

一直以来，深圳都有足够的人口流入。第七次全国人口普查数据显示，深圳2020年达到1243.87万人，占总人口比重为70.84%，是流动人口数量最多的城市。深圳的人口密度也远远超过其他一线城市。

交社保时间不长，积分不够，难以跟社保大户竞争。当然也没有那个实力竞争，南山好的盘参观验资300万以上。”

“来了就是深圳人”，深圳的口号人们耳熟能详，向外来人口充分敞开了怀抱。但是外来人口想要在深圳留下来并没有那么容易，让人望而却步的房价使得有些人调侃说“来了深圳就是惠州人、东莞人”。

深圳面积狭小，临深项目正是建设粤港澳大湾区背景下的一大住房供应机会。如今的深莞惠资源融合，将为粤港澳大湾区城市群带来丰富的红利。

作为粤港澳大湾区东部三座紧密相连的城市，深圳已经有多条地铁计划延伸至这两座城市。比如，明年深圳地铁14号线开通，从福田出发，终点就设在距离惠州临深片区2.3公里处的坪山沙田站。

惠州段规划建设了延伸路线。惠州能有建设地铁的机会，正是得益于与深圳产业经济、交通网络的逐渐密切对接。2021年，惠州常住人口已突破600万，市区常住人口接近350万，也越过了300万的地铁建设门槛。

今年广东省政府发布的《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中也提及深圳需要寻找空间来承接相应的产业转移和升级，推动深莞惠一体化发展，因此发展深圳都市圈势在必行。

深圳向外发展的同时，对内也不能松懈，才能提高城市的集聚力。为了缓解深圳住房供应紧张的局面，深圳在用地结构上作出调整，多区陆续公示了一些土地调整的公告，多数是从商业用地、产业用地等变更为二类居住用地和教育设施用地。

2021年7月7日，深圳住建局印发《深圳市住房发展2021年度实施计划》，计划公示了2021年商品住房、公共住房、租赁住房实施计划。2021年计划供应商品住房约6万套、公共住房3.5万套，计划建设筹集租赁住房10万套（间）。

另一个值得关注的数据是，这些年深圳一直是中国土地财政依赖度最低的大城市，2020年土地财政依赖度只有27%。

这些年来，深圳新兴产业的蓬勃发展，不断吸引人才集聚。2020年，深圳战略性新兴产业增加值为10272.72亿元，占地区生产总值比重达37.1%。其中，新一代信息技术产业增加值为4893.45亿元。

更值一提的是，与2010年第六次全国人口普查相比，深圳每10万人中拥有大学文化程度的由17545人上升为28849人。南山区是深圳的创新高地，在南山区有将近一半人口受过大学教育，以46175人位居全市榜首。

现在深圳提炼了一句人才引进新口号，“深爱人才，圳等你来”。名校工科毕业的黄小宇恰好是深圳最需要留住的那批人，新兴产业的高级研发技术人才。如今，他打新成功，如愿留下。

买房了，然后呢

深圳好的教育資源太稀缺，这是很多人定居深圳后开始发愁的问题。此前，一篇逃离深圳的帖子在网上引发讨论，来自腾讯一名家庭收入达到150万元的员工：有孩子之前想定居在深圳，但有了孩子后，就开始考虑教育医疗的问题了。

他说在深圳的压力并不大，但他发现工作好几年，发现好不容易买的学区房，对应的学校却一般般，而同样的钱在其他城市可以随便挑。

刚性上涨被打破后，曾经异常坚挺的深圳学区房价格也开始出现松动。

每年，深圳的人口流入都处在较高水平。根据第七次人口普查数据，2020年深圳市的常住人口数量达到了1756万，这个数字比十年前增长了720多万。但对深圳而言，如何更好地满足大量流动人口的医疗、教育等公共服务需求，让教育和住房回归本位，早已成为一个重要命题。

最近，热点城市均加快学区改革，施行多校划片、分配名额、教师轮岗等措施促进基础教育公平。比如北京西城区，由于多校划片区，被分配到片区内任何一个学校的概率都一样，于是该地区二手房价格整体都出现了明显下跌。

刚性上涨被打破后，曾经异常坚挺的深圳学区房价格也开始出现松动。深圳福田八卦岭片区一位房产中介表示，“学区房有点降温。而且目前房子过多挂盘，供过于求，尤其是急卖的业主价格部分会下降。降价的大有人在，但接盘的人少了。”

“深圳学区房价格大跳水，狂降662万元”的消息也曾在5月登上热搜。仔细一看，这一学区房中有最终成交价为2206万元，终究也是令工薪阶层望尘莫及的。

“狂降”是一方面，但经过此前一轮轮的暴涨，很多区域的学区房价格已经严重虚高了。

挥金如土的学区房时代会不会终结？无数人发出疑问。刚需预期不明朗，学区房不香了，最终导致接盘乏力。

近日，深圳南山区“十四五”万亿GDP规划发布，到2025年，本地生产总值力争达到1万亿元，人均GDP达到53万元，新增幼儿园21所，新建改扩建义务教育学校33所，公共住房建设筹集量2.27万套。值得注意的还有一个目标，2035年打造民生幸福标杆，实现十二年及以上免费教育。

过去五年，深圳累计财政性教育经费投入达3500亿元，投入持续走高。接下来的几年，深圳能否在补齐短板领域上演“深圳速度”，这是所有人关注的事情。