如何做好停车位投资

5月21日，发改委等部门发布了《关于推动城市停车设施发展意见的通知》。

此次政策明确了“十四五”期间对于停车位建设的规划和发展导向。

如果观察这两年房地产领域的矛盾点，那么除了房价问题外，停车困难也是很多居民家庭抱怨的内容。在停车位供求矛盾的作用下，停车位的价格出现了快速的上涨。当前传统住宅的投资面临较为严厉的管控，所以一些投资者包括机构投资者也在关注停车位投资。客观理性地看待停车位市场、真正了解政策的含义和导向，才能真正做好停车位投资。

基于住宅市场理解停车位投资

这里谈及的停车位，主要是指住宅小区或住宅社区的停车位，而不是商业办公或其他领域的停车位。既然涉及住宅小区，那么在理解停车位投资方面，就需要关注住宅小区的发展，尤其是需要研究住宅市场和政策等内容。这是因为，很多停车位本身和住宅项目的销售有很大关系，若不了解住宅市场政策，那么可能在投资方面会触碰相关红线。

而停车位的相关投资政策也形成了差异，这和停车位市场本身有很大的关系。一些大城市的停车位供应压力是很大的，停车困难的抱怨也比较多。而一些中小城市则出现停车位过剩的现象，房企停车位销售也比较困难。此类不同的市场下，停车位的认购或投资的政策也有明显的分化。

从收紧的政策看，包括上海、苏州等地都有相关的规定。其中苏州在2017年发布了《关于加强市区新建住宅小区汽车停车位（车库）处置行为管理的通知》。此次政策对市区新建住宅小区汽车停车位（车库）出售、附赠和出租等处置行为进行了进一步管理，明确普通商品住宅每户业主限购1个车位。上海在2019年实施了《上海市住宅物业管理规定》，规定明确，物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位;超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。

当然，放松的政策也有一些。比如2020年10月四川内江发布了《保持中心城区房地产市场平稳健康发展的九条措施》，明确实施购买车位补贴政策。在2020年11月1日至2021年4月30日期间（以购房网签合同时间为准），购买中心城区各街道及交通镇、靖民镇行政区划内车位的购买人，由其楼盘宗地土地收入受益财政按照一个车位补贴2000元的标准给予购买人补贴。类似政策规定说明此类城市停车位不紧张，地方政府甚至通过财政补贴方式支持去库存。

综上，停车位投资者需要密切关注各地住房市场和停车位的政策。尤其是这两年出现了一些新情况。比如说这几年限地价和限房价政策后，房企经营压力增大，这个时候往往出现了各类捆绑销售的做法，通过捆绑停车位销售进而变相涨价。而类似情况后续容易被严管，进而会影响停车位投资等情况，此类政策变动需要投资者有所了解。

停车位发展政策更加明确

停车困难的问题实际上受到了中央高层的关注，这几年诸多政策也都提及了解决停车困难的相关措施。值得关注的是，今年5月21日，发改委等部门发布了《关于推动城市停车设施发展意见的通知》。此次政策明确“十四五”期间对于停车位建设的规划和发展导向。政策显示，到2025年将使得居住社区、医院、学校、交通枢纽等重点区域停车需求基本得到满足。这里明确了居住社区或住宅社区大力发展停车位的目标。

具体来看，此次政策明确，新建居住社区严格按照城市停车规划和居住社区建设标准建设停车位。鼓励有条件的城市加快实施城市更新行动，结合老旧小区、老旧厂区、老旧街区、老旧楼宇等改造，积极扩建新建停车设施，地方各级财政可合理安排资金予以统筹支持。支持城市通过内部挖潜增效、片区综合治理和停车资源共享等方式，提出居民停车综合解决方案。充分发挥基层政府和街道、社区作用，完善业主委员会协调机制，兼顾业主和相关方利益，创新停车设施共建共管共享模式。

从这里可以看出，无论是新建住宅小区还是老旧小区，都能够享受到相应的政策支持，以更好建设和发展停车位设施。同时，除了硬件方面做增量工作外，相关商业模式创新也得到了鼓励，比如说停车设施共建共管共享的模式。在此类模式下，一些具有互联网思维的投资者或企业也可以寻找到商机，真正促进相关业务的推进。

而随着三胎政策的落地，未来私家车的购置等也会发生变化，这显然也会影响到居民家庭私家车的数量和对停车位的需求。所以预计各地住宅项目开发过程中，也会充分认识到此类需求，进而在停车位建设等方面会有新的变化。个人投资者或机构投资者应该关注此类变化，积极研究住宅小区建设的新动态，以真正把握停车位的投资机会。换句话说，需要研究新时代住宅小区业主的需求，真正研究停车位的发展动向和变化。尤其是新一代家庭对于停车位的需求结构会有变化，包括智慧停车、停车增值服务等内容，其实这都是在投资中可以增加的业务。

从物业分类角度研究投资策略

从投资的角度看，需要关注住宅物业的特性，以真正了解不同住宅物业所对应的停车位需求，只有这样才能真正去参与此类投资。

对于普通住宅而言，其停车位的市场需求还是比较大的。但是此类住宅也有很多问题，比如说部分停车位的用地不合规，或者开发商无权处置停车位等。这个时候从投资者角度看，需要注意此类问题，否则即便是买了此类停车位，可能也是无效的，甚至很有可能陷入相关的纠纷之中。相对来说，类似纠纷的现象明显要多于豪宅项目。

从全国住房市场的发展来看，未来包括保障性租賃住房等发展也将成为重点，成为今年以来各地土地供应和财政支持的重点产品。具体来看，保障性租赁住房包括公租房、人才公寓、蓝领公寓、集体宿舍等物业。根据现有的土地交易要求，和普通商品住宅项目一样，此类保障性租赁住房项目也有严格的建造品质要求和标准，停车位配置也是其中的一个内容。同时需要看到，此类居住人群在职业方面有特殊性、停车的需求也会有差异，在投资此类停车位的时候，需要关注用户的不同需求。实际上，除了保障性租赁住房以外，市场化的租赁住房也有类似停车位配置的要求，相关产品的投资特点都需要把握。

就最近的改革方向看，老旧小区配置停车位也是一个值得关注的点，而且当前政策也鼓励各类社会资本进入停车位的投资。积极关注老旧小区的停车位市场也很有必要。从老旧小区改造的实际情况看，各地基本上都可以腾挪出空间，即增加停车位的数量，这是各类投资者可以介入的领域。以北京为例，其在今年4月发布的《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》中明确，在街道（乡镇）指导下，经业主大会决定或物管会组织业主共同决定，可以将小区共用部位的广告、停车等公共空间利用经营与物业服务打包，采用招标等方式选定社会资本，社会资本通过投资改造，获得小区公共空间和设施的经营权，提供物业服务和增值服务。从这里可以看出，后续社会资本等参与老旧小区停车位改造，将获得经营权或投资收益权，此类领域的投资也值得关注。

严跃进

易居研究院智库中心研究总监。