新时代的住房制度及改革

李志明

【关键词】习近平 住房制度改革 住有所居

【中图分类号】C913 【文献标识码】A

住房是民生之依，人们只有先安居而后才能乐业。住房问题自古以来就是事关民生和发展的重大问题，关系到千家万户的立身之地、安居之所。中国历来高度重视解决民众的住房问题。但是，我们在相当长的时间内比较重视住房发展的经济功能，不太重视住房发展的社会功能；重视发挥市场配置的作用，忽视政府保障的作用。其后果是，住房市场助推的商品房价格居高不下，人民群众购买住房的积极性持续高涨，投资和投机性消费现象较为普遍，住房问题成为牵动亿万人民切身利益的重大问题，亟待新的住房制度改革思路指引。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央高度重视人民群众的住房问题，不断深化住房制度改革、加强住房市场调控，形成了一系列新理念新思想新观点，为中国完善住房制度和促进住房市场健康有序发展明确了方向、提供了遵循。

房住不炒与全体人民住有所居

居住属性是住房的基本属性，投资属性只是住房的派生属性。离开居住属性来谈住房的投资属性，或者过于强调投资属性而忽视居住属性，都会对社会产生严重的负面效应。中国开展住房市场化、社会化改革以来，曾在相当长的一段时间内忽视住房用以居住的社会属性，过度强调住房的经济属性，以至于使之成为资产配置的主要工具。这直接导致了当前住房困难家庭的基本需求尚未得到根本解决、保障性住房总体不足以及住房资源配置不合理不平衡等问题。

面对住房领域发展不平衡不充分问题，习近平总书记立足国情，深刻分析以往住房制度改革的实践教训，在2016年12月14日至16日召開的中央经济工作会议上提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位①，要求回归住房居住属性；2016年12月21日，他在中央财经领导小组第十四次会议上进一步指出，要“准确把握住房的居住属性”。这两大提法是对新时代住房本质属性的科学定位，明确了住房的居住“本义”和“本位”，要求住房的投资属性必须从属和服务于居住属性。房住不炒的基本定位成为新时代进一步推进住房制度改革的基本遵循和逻辑起点。

“住有所居”是通向“美好生活”的必要条件。习近平总书记就新时代中国住房制度改革提出的根本目标是“满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居”②。这一根本目标的确定，既是以人民为中心的发展思想特别是以人为本的住房发展理念的集中体现，也是实现人民群众居住基本权利的客观需要。要正确理解这一目标，关键在于把握好“住有所居”这个核心概念。对于“住有所居”，应作“人人有房住”解，而不是要求“人人有住房”，关键在于满足人民群众基本住房需求，确保他们享有适足、体面的居住条件并保护他们的居住权，而不是强调他们对住房的产权占有。也就是说，“购买住房”并非是实现住有所居的唯一途径，“租赁住房”也和“购买住房”一样可以成为实现住有所居的基本途径。这是借鉴国际住房市场发展经验，并充分考虑中国经济社会发展的阶段性特征的现实选择。

新时代住房制度改革的主要任务

为实现“满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居”这个根本目标，习近平总书记还为新时代住房制度改革指明了主要任务，即“以满足新市民住房需求为主要出发点”，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，构建“以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障”的住房供应体系。

首要着力点：满足新市民住房需求。习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上指出，住房制度改革首先要“以满足新市民住房需求为主要出发点”。当前，在中国一些人口净流入的大中城市里，以新就业人群和外来务工人员等为代表的新市民人数多、规模大，住房困难问题较为突出。如何解决新市民群体的住房困难问题，让目前还没有住房的城市常住人口能够买得起或租得起住房、拥有体面的居住条件，既是新时代中国推动住房制度改革的主要原因，也是住房制度改革的首要着力点。可以说，满足新市民的基本住房需求已经成为中国住房制度改革的急事大事。需要指出的是，新时代以满足新市民住房需求为主要出发点来推进住房制度改革，需要摆脱单纯就住房领域来讨论改革的局限，将新型城镇化、财政、土地、社会保障、户籍制度等领域的改革与住房制度改革统筹起来，通盘考虑，协调推进，才能真正满足新市民对于住房的基本需求和期待。

核心任务：建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这是习近平总书记在党的十九大报告中提出的，明确了新时代住房制度改革的核心任务。这一核心任务，实际上就是要求按照供给侧结构性改革的总体思路，加快完善住房保障和供应体系，建立新型住房制度。“多主体供给”，是新型住房制度在住房供给主体方面的基本要求，就是要打破以房地产企业为市场单一供应者、为商品房销售主体的传统住房供应体系，鼓励市场供应主体的多元化，同时大力发展住房租赁市场，允许和引导越来越多的诸如住房租赁企业、非营利机构、农村集体组织、机构投资者以及个人等新兴主体在符合法律法规的条件下参与到住房供应体系中来。“多渠道保障”，就是要通过金融、土地、财税、投资、立法等各个层面的改革对住房供应渠道进行多种探索，增强住房保障实现方式的多样性和灵活性，如支持居民合理自住购房需求，通过发展货币化租赁补贴支持下的租赁住房、因地制宜地发展共有产权住房等方式丰富公共住房体系，从而真正建立起“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的多层次住房供应体系。“租购并举”，是实现多主体供给、多渠道保障的一个重要思路，也是许多市场经济国家住房制度的常态。具体来讲，租购并举，就是要以满足居民多层次的居住需求为出发点，在限制炒房、支持合理自住购房的同时，从供给侧推动住房市场长效机制建设，打破“重售轻租”的市场结构以及“购”热“租”弱的需求结构，消除对住房租赁消费的制度性歧视；大力培育和发展住房租赁特别是长期租赁市场，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，为居民营造出可以自由选择租赁或购买住房的市场环境。