租房市场的新变化

杨闰然

最近大火的都市剧《我在他乡挺好的》中，北漂一族乔夕辰的租房经历无比坎坷，被中介骗钱，被房东赶走，道尽了人在他乡的委屈。

长期以来，在一些城市的房地产市场，呈现轻租重售的情况，而不少都市打工人，暂时买不起房又租不到好房。正是基于这些痛点，近期保障性租赁住房成为住房建设的发展重点，其力度之大，前所未有。

租房，是民生问题

最近，部分城市的租房市场持续火爆。克尔瑞发布的《2021年1-6月上海租赁市场月度报告》显示，上半年私房市场整体呈上升状态，租金连续7个月上涨，6月打破近两年记录，登顶最高租金，达89元/平方米/月，月度成交量均处高位。

不过深圳的局面不太一样，整体来看，今年的深圳的租房市场也出现了罕见的“不活跃”，比如全市租金最高的南山区7月租金跌幅为0.83%。这一现象主要是由于深圳一二手房交易市场的降温。

目前，中国租房人群总数已经超过了2亿人，自如在其发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》也给出预测，2022年中国租房人群将会达到2.4亿人。

从去年个人租金数据来看，北京租金领跑全国，中位数为2367元，上海1925元，深圳1822元。京沪的生活成本相对广深来说比较高，并且深圳各板块的房租差价最大，市区和城中村差价在25%左右，城中村一定程度上可以缓解年轻人的租房压力。

而房租压力的临界点为税后收入的30%。以深圳为例，根据深圳统计局数据计算，2020年城镇私营单位就业人员月平均工资为6216元，30%的房屋支出为1864元。

流动人口包括毕业生、没有住房的户籍居民，还有维护城市基础运行的相对低收入的群体等，他们如何在就业地稳定居住生活，租赁住房问题是中长期亟待解决的关键问题之一。但一个很现实的问题是，租客认为房租很贵，压力很大，尤其在一线城市。

长租行业，一度被认为是大城市租赁市场的重要支撑。《2021年婚房置业报告》显示，有63.2%的人表示不愿接受租房结婚，但总体来看一线城市中接受租房结婚的占比已经在不断提升。

但去年的租房市场，最严峻的问题就是长租公寓爆雷。2016年，国务院提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。”长租公寓在风口时一拥而上，如雨后春笋般在全国各地生根发芽。

然而后面几年，长租公寓一方面通过高收低租拓宽市场，一方面又借“租金贷”玩起了金融杠杆的把戏，使得其经营模式风险不断提高。尤其是疫情过后，市场上出现了越来越多长租公寓企业因“高收低出”“长收短付”“租金贷”等高风险经营行为而爆雷跑路的现象。

这些企业因为过度金融化，也就是过度运用了风投及以个人信用为基础的互联网金融，使得其资金周转模式面临巨大压力，资金链断裂后最终租户“住不成房”，房东也“收不了租”继而造成一系列的民生和社会问题。

长租房市场成本较高，投资回报期过长，这样一个具有民生特征的领域如果完全按照市场以及金融的逻辑来发展，就会出现短暂性的虚假繁荣局面。而近期强调的保障性租赁住房建设，就是将市场体系和保障体系结合起来，推进这一行业步入健康的轨道。

租賃住房“政策红包”

全国第七次人口普查数据显示，中国流动人口较2010年人口普查时实现约70%的超预期增长。截至2020年，流动人口为3.76亿人，大幅高于2019年公布的2.36亿人。

《2021年婚房置业报告》显示，有63.2%的人表示不愿接受租房结婚，但总体来看一线城市中接受租房结婚的占比已经在不断提升。

租房群体规模庞大，随着城镇化和人口流动进程的加速，保障性租赁住房建设必须加快步伐了。2021年上半年，中国就已经累计出台租赁相关政策110条，其中市场监管类占比最高，达36%。

2021年7月2日，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次从国家层面明确住房保障体系的顶层设计，今后国家的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。保障性租赁住房获得了许多实实在在的政策支持，包括土地、审批、资金、金融以及税收政策等几大方面。

那么租赁住房从哪里来 ？在用地方面，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。通过对闲置房源的有效整合和改造，能够有效盘活存量土地，较大程度增加租赁住房的供应。

相比之下，此前的公租房主要由政府投资建设和发放货币补贴，而保障性租赁住房是要充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。这就意味着“谁投资、谁所有”，让投资主体能够可持续经营。

比如企事业单位可以自建，或者与其他企业合作运营。在利用自有闲置土地建设时，企事业单位在变更土地用途后，不需要补缴土地价款，而且免收城市基础设施配套费。值得注意的是，保障性租赁住房位置还被强调位于城市的中心区域，而不是那些偏远的郊区。

7月2日当天，国家发改委还印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。前面提到过，住房租赁行业成本高但收益率低，而公募REITs这一工具正好有利于从金融的角度来解决这方面的问题。

跟过去不同的是，保障性租赁住房重点是在人口净流入的大城市，对象也很精准—主要解决新市民、青年人的阶段性住房困难问题。对应的建设要求则是小户型、低租金，并且只租不售。

住建部相关司局负责人表示，新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。

2021年中央财政预算数据显示，今年住房保障支出预算数为627.03亿元，比2020年执行数增加23.54亿元，增长3.9%。

构建长效机制

根据住建部消息，有40个城市计划年内筹集建设93万套。这40个城市主要是省会城市和一些核心三线城市、地级市，可见保障性租赁住房试点推广力度之大。

截至2020年底，中国万亿GDP城市已经增至23城，排名前40的都是GDP超过5000亿的城市。发达地区的住房租赁保障性需求更突出，也更迫切。近日，它们当中多个城市已经接连发布加快发展保障性租赁住房相关意见。

广东走在前列，目前在广州、深圳全国试点的基础上，广东新增了珠海、东莞、佛山为省级试点，今年将筹建22.2万套/间保障性租赁住房。 相关数据显示，今年上半年，广东共筹集建设保障性租赁住房181484套/间，涉及住房面积2858079平方米，实现投资78.6亿元，完成年度任务占比为 81.6%。

长三角地区，上海也在落实相关政策，计划“十四五”时期，形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。江苏的南京、苏州、南通、无锡、常州五市也位列保障性租赁住房试点城市，其中南京、苏州早已先行开展试点一年多。

上海租赁用地无论是累计成交面积还是成交幅数都排全国首位，遥遥领先于第二、第三位的杭州和南京。

从克尔瑞2021年7月的租赁用地数据来看，上海租赁用地无论是累计成交面积还是成交幅数都排全国首位，遥遥领先于第二、第三位的杭州和南京。

排在第四的则是成都。近日，成都已经争取到首批保障性租赁住房中央预算内投资2.45亿元，争取资金总量位居副省级城市排名前列，将有助于形成保障性租赁住房4041套。成渝城市群另一核心城市重庆，截至7月底累计筹集租赁住房14.13万套，其中新建改建5.47万套、盘活存量8.66万套。

值得注意的是，2020年数据显示，全国50大中城市的平均售租比为47.7年。也就是说，用租金收回买房成本需要花费47.7年。与此同时，租售比呈现小幅下降趋势。租金的上涨速度追不上房价，导致租金回报率在降低。

这组数据中排在最后的是厦门，厦门成为租售比最低城市—房价很高但租金不高，也意味着低工资和高房价的悬殊。但今年6月，厦门的住宅租金价格涨幅“领涨”国内二线城市，租金达到每月每平方米53.46元，同比涨幅达15.89%。

根据新华社消息，厦门此轮房租异动的原因，并非单纯的市场波动，其中既有“旧改”步伐加快、租赁住房供需关系失衡因素，也有政府部门政策性租赁住房投入滞后、对产业工人和灵活就业人员等对房租变动敏感群体照顾不足的原因。

在保障性租赁住房推广的背景下，厦门也出台了相关指导文件，主要通过“实物配租”和“租金补贴”相结合的保障方式，实现来厦新就业大学生等青年群体“5年内5折租房”。今年以来，厦门市已安排分配各类保障性住房共1.14万套（间）。

一旦保障性租赁住房大规模涌入市场，租金下滑是必然的，同时也能缓解这类城市房价上涨的压力，稳定房价预期。同时，新市民未来也是有刚性需求的购房群体，偏低的租金有利于他們有时间调整收入结构，提升在城市奋斗的积极性。这些制度逐渐成形，将是城市房地产市场平稳发展，形成长效机制的基础所在。