基于层次分析法的老旧小区商圈适老化改造研究

汪烨菁 薛尧丹 周道辰 闫志勇 刘景东

摘 要：老旧小区的适老化改造受到了社会各界广泛的关注，社会各界和国家政府都投入其中，如何提高老年人生活品质已成为社会热点问题。本文以问卷调查法获取一手数据，通过实地调研获得针对不同群体的数据，包括居住在老旧小区的老年人群体、老年人子女、已退休人员和预备退休人员四类人群，分别获取31份、45份和40份有效问卷。并通过访谈法了解老旧小区周边商圈的商家适老化改造意愿，以达到供需双方平衡的目的。本文以层次分析法为主要数据分析方法，得到上述四类人群对餐饮服务行业、文化娱乐行业、医疗保健行业与生活用品业的综合需求权重，最终为商圈适老化改造提出主要发展医疗保健行业、重点发展文化娱乐行业、均衡协调发展餐饮服务行业及生活用品行业的建议。

关键词：老旧小区;商圈适老化改造;层次分析法;需求导向型

本文索引：汪烨菁，薛尧丹，周道辰，等.<变量 2>[J].中国商论，2021（16）：-010.

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2021）08（b）--04

经济水平的快速发展与老龄化程度的日趋加重促使国家和社会更加关注老年人的生活质量及消费需求。现阶段国家和社会在针对老旧小区改造方面主要集中在老旧小区内部公共空间、基础设施等的改造，为老年群体出行、休闲等活动提供便利，提高了老年群体的生活质量。此外，社会经济的发展也带动了老年群体的消费欲望，但老旧小区周边商圈更符合年轻人的购物需求，缺乏适合老年人的消费对象，缺乏对老旧小区周边商圈的适老化改造。

问卷调查结果显示，无论是老年群体自身还是老年人子女，或是预备退休人员都尤为关心老人的身体健康状况，更希望得到这方面的适老化改造。针对老年人身体状况，医疗保健行业如服务较为完善的医院对于老年人是刚需，使其更方便地体检与就医。同时在饮食上，低糖低盐的特殊化餐饮服务为老人所需，绿色健康食品也不可缺少。随着经济的发展，老年人文化娱乐需求也有所提高。最后，生活日常用品是不可或缺的商品，也受到关注。

综上所述，本文将问卷调查法、访谈法与层次分析法相结合，进行了商圈适老化改造中针对餐饮服务、文化娱乐、医疗保健与生活用品行业的需求导向研究，以期更合理地投入资金达到更好的适老化改造效果。

1 文献综述

老龄化的加剧使得以老年人为主要居住群体的小区增加，国家与社会更加关注老旧小区中老人的生活质量。我国城镇化建设步伐日益加快，导致老旧小区已无法满足老年人的生活及消费需求[1]。国家为改善老年群体的生活环境、满足老年群体消费需求，对老旧小区进行适老化改造，主要改善了小区内基础设施落后的情况，尚未对老旧小区周边商圈的适老化改造进行研究。

1.1 老旧小区现状及改进措施

我国老旧小区目前普遍存在物理环境破旧、基础设施建设不完善、公共空间环境质量低、新型养老模式的冲击等方面的问题，国家针对这些问题出台了相应政策。

1.1.1 物理环境破旧不堪，存在安全隐患

老旧小区由于存在时间长，加之规划布局不合理，不仅居住的舒适性无法保障，连安全保障也成为难题。因而在物理环境的改造中，要实施硬件与软件并举，修缮老旧房屋与道路的同时建立起完善的社区服务体系，让老年人在生理与心理上享受更好的服务。

1.1.2 基础设施建设不完善，功能缺失严重

老旧小区开发建设之初规划比较简单，在城镇化飞速发展的今天，老旧小区基础设施薄弱的缺点越来越突出。大部分老旧小区绿化面积严重不足，基础设施残缺破旧[2]。加之老旧小区缺乏外部资金，物业管理及安保严重缺失，给老年人的生活带来极大不便。因此在公共设施改造方面，要对老旧小区进行重新规划与改造，分清主次，将功能性问题放在第一位，然后再考虑美观化的问题，及时排除安全隐患并实时监督[3]。

1.1.3 公共空间质量低，适老性弱

居家养老是我国老年人的主要养老模式，社区公共空间则是老年人日常活动的主要场所，然而如今老旧小区的公共空间利用率不合理[4]。对于公共空间的改造，要充分考虑到老年人的心理和生理需求，增加休憩及健身设施。

1.1.4 养老新模式带来新挑战

在社区居家养老模式下，从社区养老与居家养老两个层面采取措施进行适老化改造。社区层面对养老服务设施的改造进行充分考虑，优先考虑多社区共享以及与城市配套共享，再整合社区内的服务设施，结合实际情况对养老服务设施进行完善。居家层面首先解决老年人的出行及安全问题，做到最大程度的适老化[5]。

1.2 现阶段老旧小区改造中存在的不足

现阶段关于老旧小区适老化改造的研究主要是从公益方面进行，虽然公益性的改造可以在减轻居民消费支出的基础上提高居民的生活质量，但这方面的支出将转嫁于社区以及政府身上，这在一定程度上会加重政府的负担，也将影响社会资金的流动，对经济的发展造成阻碍。随着经济社会的发展，人们不再局限于低层次的需求，而想要满足老年群体更高的消费需求需要巨大的资金投资，是社區以及政府单方面难以做到的。

这也是目前老旧小区改造存在的局限性和不足之处，即忽视了商业性质的改造方向，忽视了老旧小区周边商圈的适老化改造。老旧小区周边商圈的改造能将一部分的改造权限交由更了解老年人消费需求的商家，同时还能将部分的资金投入转嫁到商业活动中来。这不仅能够减轻社区以及政府在适老化改造中的经济负担，同时还能为老人提供更加专业化的服务。未来的老旧社区改造应将老旧小区适老化改造与商圈发展结合，全方位改造居民居住的生活环境，全方位均衡发展。在满足老年人消费需求、消费习惯以及提高生活品质的前提下，助力商圈经济的发展，大力促进“银发产业”的发展。

1.3 社区商圈的现状及局限

伴随着经济的发展，社区商业应运而生，作为最贴合消费者需求的消费场所，它具有巨大的前景。然而在我国，对社区商业发展的研究仍处于探索时期，它的升级和完善十分重要。对于老旧小区适老化的改造来说，周边的商圈同样也要紧跟改造进度进行转型升级，对这方面的研究是现阶段所缺乏的。

随着老旧小区适老化改造进程的加快，社区商业的服务需求趋向于特殊化和专业化[6]。社区商业应向着全业态方向发展，这就需要充分考虑消费者的消费诉求，在被改造的老旧小区及其周边生活的居民大多为中老年人，他们的消费需求对于商圈改造而言尤为重要。因此，通过需求导向理论来了解需求并结合供应端，达到供需平衡是现阶段研究所欠缺的。在明确消费需求的前提下运用层次分析法来划分发展和改造权重，更好地利用商业资源，避免资源浪费，这对于现有的研究来说也是缺少的部分，同时是本研究将要弥补的部分。

2 样本构成

本文数据主要来源于对合肥市庐阳区龙王社区和照山社区的群众进行走访和填写问卷所得。问卷共有三种类型——针对社区中的老年群体、老年人子女和预备退休人员。其中针对社区中的老年群体我们采取线下问答的方式进行问卷填写并回收31份有效答卷，包含60～80岁的老年群体意见，相对完善。针对老年人子女和预备退休人员的问卷调查采取线上与线下相结合的方式进行，各回收45份和40份有效答卷，调查对象各方面特征差异很大，问卷结果具有普适性。本文在基于问卷分析结果的基础上进行层次分析法的权重衡量，最后得出综合权重以对比各行业的需求导向。

3 基于AHP方法的老年群体需求分析

3.1 AHP方法简介

AHP即层次分析法，是由美国运筹学家T.L.Saayt教授提出的多目标决策方法，这种方法将定性与定量分析结合起来。近年来，层次分析法越来越多地应用于各个领域[7]。该方法主要有以下几个步骤：

3.1.1 建立层次分析结构模型

分析评价系统中各要素之间的关系，建立系统的递阶层次结构。先依次确定目标层、方案层和准则层，然后对该层次结构模型中每一层次影响因素的相对重要性进行定性判断与定量表示，再通过数学方法计算每一层次的权重，最后据此进行评价，选择最优方案。

3.1.2 构造判断矩阵

该判断矩阵为A，对应元素为。表示要素与的相对重要性，此值根据定性判断得出。

3.1.3 一致性检验

若，判断矩阵B具有满意一致性;

若，判断矩阵B不具有满意一致性，需要重新构造，直到满意为止。

3.2 建立老旧小区周边商圈老年群体消费需求指标体系

3.2.1 层次模型构建

合理的指标体系是保证分析准确性的关键。本文将对各行业进行调研，进而分析影响行业发展重要性的因素并结合问卷调查结果，建立如图1所示的层次结构模型。图1中准则层的主要人群 （B1）对方案层餐饮服务行业 （C1）、文化娱乐行业 （C2）、医疗保健行业 （C3）和日常生活用品 （C4）的重视程度不同，收入水平 （B2）、居住情况 （B3）、老人身体状况（B4）和老人文化程度 （B5）的情况亦是如此。

3.2.2 建立权重评价体系

老年群体社区周围商圈构造因素指标的层次结构构造形成后，我们通过查询资料、问卷调查得出结果并结合专家打分的方式给予各部分因素权重，以表格形式列出各个影响因素后根据打分结果来判断它们对于满足老人需求的重要性，以此来构建两两因素之间的判断矩阵。求解出每个因素的相对权重之后即可进行矩阵最大特征根的计算，根据计算结果再进一步分析，判断矩阵一致性以保证因素相对权重的合理性。根据上述流程得出判断矩阵如表1所示。

运用Matlab计算得到表1中各指标权重Wi。其最大特征值为0.3844，一致性检验结果CI为0.0539，一致性比例CR为0.0481，均小于0.1，易知判断矩阵具有一致性，可继续进行分析计算。

再次运用Matlab计算出餐饮服务等方案层的因素权重系数，最终得出各产业构造比例结构的综合权重，计算结果见表2。

由表1可得，对产业结构产生影响的权重排序依次为：老人身体状况（B4）>老人文化程度（B5）>收入水平（B2）>居住情况（B3）>主要人群 （B1）.也就是说，老人身体状况对适老化商圈各行业的发展影响最大，老人文化程度次之，之后是收入水平，居住情况和主要人群对各行业的侧重发展影响最小。由此可见，社会经济的发展使得大家不再拘泥于收入，更注重老年人的身体状况。

由表2可得，医疗保健的权重为0.4672是最大的，这说明医疗保健的消费需求最大，同时也是最需要改善的。因此，医疗保健产业需要更多的投入，在构造合理产业结构时需要重点关注。位居第二的是文化娱乐行业，这代表着当代老年群体的需求已不仅仅停留在物质层面，他们还渴望精神层面的丰富，在合理配置商圈资源时也应给予一定偏向。

根据计算结果，也可得出适老化商圈产业结构的参考模型中各产业比例：餐饮服务业19.4%，文化娱乐业21.2%，医疗保健业46.7%，生活用品业12.7%。

4 总结与展望

基于层次分析法对老年群体的消费需求及习惯进行分析，分析结果将四大产业的发展权重和改造资源进行初步分配，并结合老旧小区周边商家的改造意愿和能力进行可行性与可发展性的检验。从供需双方充分考虑，以求得供需平衡，在保障老年消费者的消费健康和消费需求的前提下，促进商业协调发展，充分挖掘消费潜力。

根据研究结果可知，医疗保健业是老年消费者最重視的，也是对消费者最重要的，应投入最大的资金比重，着重发展。老年群体越来越渴望丰富的生活，文化娱乐业在商圈中应处于第二发展地位。餐饮与生活用品作为基本生活需求，已基本满足但缺少更高层次的发展，应适当投入进行结构调整及改造升级。

4.1 餐饮服务行业

“民以食为天”，餐饮是满足人们生存的基本需求之一，与老年人的身体健康息息相关。由于老旧小区的居民大多年龄偏大且行动不便，食品的安全健康、供给的便捷性显得尤为重要。在老旧小区周边商圈餐饮业的改造过程中，首先要保持小吃餐饮在老百姓家门口的便民利民性。在此基础上，应重新合理规划后再整改小吃街，与商户洽谈，对门店进行统一的设计与装修，打造干净整洁的餐饮空间，然后再让商家入驻提供服务。此外，政府与商家在食品安全与环境卫生方面应该通力合作，政府设立餐饮合格标准，商家积极遵循，食药监局与街道社区负责对商圈内餐饮的品质进行监督把关，从市级层面对符合餐饮标准的商家进行补贴，提高商家整改的积极性。由此，建立一个围绕着老旧小区的优质商圈餐饮体系，全心全意为老人们服务。

4.2 文化娛乐行业

随着老龄化社会的到来，老年人越来越渴望丰富多彩的文化娱乐生活。为满足老年人的文化娱乐需求，需要政府与民间相结合。首先老年人需要专属于他们的场地，因此在环境整改与建设上要先下工夫，建立环境优美、设施齐全的老年人娱乐场地，引进社会上的艺术团体，提供戏剧、舞蹈、棋牌等娱乐项目。开办老年大学，为老人提供有偿的文化教育服务，带动老年文化产业的形成与发展，打造为老年人服务的、系统的和丰富的文化娱乐商业圈。同时，社会和子女要帮助老人打破重积累、轻消费的传统观念，让文化商圈的发展与老人生活的丰富达到共赢。

4.3 医疗保健行业

老年消费者对于自身的身体状况最为看重，从而导致医疗保健业成为老年消费群体最为重视的产业，但由于老旧小区周边医疗设施不完善，造成居民就医不便。对于商圈适老化而言，要着重引进医疗机构。医疗机构可以为消费者提供更加专业的基础性医疗服务，并与大型医院及医疗服务者联动，线上对接病患情况。在商圈中与医疗机构合作，增设一些免费的基础性医疗设施，便于老年人自行使用，同时可与多家企业合作在商圈中开设专门的保健药品专卖店，给消费者提供更加优惠的价格。建立稳定的商圈医疗网络[8]，将商家、医疗机构以及消费者相连接，当遇到消费者有突发情况时，商家可以通过网络及时联系医疗机构并反馈情况。

4.4 生活用品行业

现阶段老旧小区周边的生活用品商店可基本满足老年消费者的需求，这对于商圈适老化改造而言可适当降低投入权重。但商家零散且规模较小，监管较为困难，对于商圈改造来说可适当将该类商家进行整合集中管理，划分固定区域供其集中经营。政府部门也可联系并提供优质的供应商，确保商品源头的安全和高质量。商圈可采用O2O模式，完善物流配送体系，将线上交易平台、线下实体店及线下物流配送相融合[9]，建造适合于老年人的线上消费社区，家中子女可通过线上社区为家中老人购买商品，为老年人提供便利。

参考文献

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Research on the Transformation of Old Communities Suitable for the Elderly in the Business Circle Based on Analytic Hierarchy Process

School of Business， Anhui University

WANG Yejing  XUE Yaodan  ZHOU Daochen  YAN Zhiyong  LIU Jingdong

Abstract： The transformation of old communities suitable for the elderly has been widely concerned by people of all walks of life， so the community and the national government are involved in it. How to improve the life quality of the elderly has become a hot spot in the society. In this article， primary data are obtained through questionnaire survey， and data targeted at different groups are obtained through field research， including the elderly living in the old communities， the children of the elderly， the retired and the prospective retirees， with 31， 45 and 40 valid questionnaires obtained respectively. In addition， the interview method is used to learn the willingness of businessmen in the surrounding business circle of the old communities of adopting the transformation to cater for the elderly， so as to achieve the balance between supply and demand. Based on the analytic hierarchy process （AHP） as the main method of data analysis， it comes to the comprehensive demand weight of catering service， culture and entertainment， healthcare and daily supplies of the four groups. Finally it puts forward main development of healthcare， with focus on culture and entertainment， balance and coordination of catering service and daily supplies of the elderly in terms of the transformation in the business circle.

Keywords： old communities; transformation for the elderly in the business circle; analytic hierarchy process （AHP）; demand-oriented