社区微改造-已建居住小区停车空间改造研究

翁长志

摘要：社区微改造是近几年兴起的一个热门话题，随着经济的发展，人们对生活品质的要求越来越高，很多已建居住小区设施老化、配套不足的矛盾突出，在不改变小区用地范围，不改变房屋主体结构的基础上，对小区老化的供水、供电、网络等进行更新，对小区绿化进行改造，增加健身步道、健身器材等设施，增加轮椅坡道等适老设施，多层建筑增加电梯，增加停车空间等“微改造对于“后建设”阶段改善人们居住环境有重大意义。停车难是许多老旧小区，甚至是建成不久的次新居住小区的问题，本文以上海证大家园西区为例，探索已建居住小区如何对停车空间进行改造，以此来解决停车难的问题。

关键词：微改造;配建标准;停车空间;消防通道;机械停车;服务水平

一、小区现状

证大家园西区（由三期、四期区组成）位于上海浦东金桥片区，小区东西南北侧分别为五莲路、利津路、巨峰路、双桥路四条市政道路，其中巨峰路为干道，其余三条为支路。小区西南侧有地铁6号线、地铁12号线，交通便利，小区周边幼儿园、小学、中学、超市、银行等配套设施齐全，小区入住率几乎100%，是一个十分成熟的居住社區。

证大家园西区于2003～2005年交付使用，距今已有16年，小区共有49栋楼，4个地下车库，总建筑面积269481.02平米，总户数2361户。1～4#停车库停车位分别为85个、61个、95个、342个，地面划线停车位246个，合计总停车位829个，配建指标只有0.35个/户，远低于目前上海市所要求的配置标准。根据上海市《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DG/TJ 08-7-2014，证大家园位于内外环间，属二类区域，户均面积114平米，配置标准为1.1个/户，应配建2597个，差额达1768个。

二、停车矛盾

僧多粥少，不断增多的车辆与本来就不多的停车位产生必然矛盾，停车成了小区管理的最大难题。

a、六米的车道两边停满车，仅留两米的通行道。

b、四米的车道一边也停满车，仅留两米的车道。

c、占用人行道路。

d、阻挡人行道。

e、占用车库出入口坡道。

f、开进草地里。

g、狭窄的通车道，刮檫事故时有发生。

上述种种问题不仅使小区邻居经常发生矛盾，更重要的是堵住了消防通道，安全隐患一直存在，一旦发生火灾后果不堪设想。

根据国家规范《建筑设计防火规范》GB50016-2014强制性要求，消防车道净宽不应小于4米，2米的通车道肯定满足不了消防车的通行，物业不能以划黄色禁止线尽最低提醒义务的偷懒办法，然而却对消防车道长期被占用视而不见。

三、停车空间改造

面对消防通道被长期占用，面对小区居民不断增长的停车需求，我们首先想到就是对原有停车空间进行改造，尽量增加停车位。如何增加停车位我们从以下四个方向探讨可行性。

a、增加地面停车位

与八、九十年代的老旧小区拥挤的状况不同，证大家园西区（三、四期）绿化超过40%，建筑密度也只有20%多，四期高层的楼栋间距近50米，三、四期间中心花园处间距更达到了70米，小区绿树成荫，许多乔木的树冠直径达十多米，许多区域树冠基本上盖住了下面的道路和草地，以至于许多树荫下的草地由于长期缺少光照枯死，地表裸露泥土。

从现状照片来看，许多乔木树荫下以其让地表裸露，不如改建成地面停车位。

停车位的布置方式一般有平行式、斜列式、垂直式三种，为了尽量减少占用绿地面积，我们先分析一下哪种方式的停车效率更高。参照国家规范《车库建筑设计规范》JGJ 100-2015，小型车的外观尺寸为4.8（长）X1.8（宽）X2（高），车位大小尺寸参照车库后退垂直停车尺寸为5.3X2.4米。

从上面分析图我们可以发现，垂直式停车虽然通车道要求最宽（根据规范要求垂直式停车要求5.5米，平行式停车仅需要3米）但单个车位所占用的面积却是最少的，考虑到通车道兼做消防车道，不足4米的要加宽到4米，所以建议尽量采用垂直式停车或斜列60度停车。

小区共有4个日常出入口，东大门为日常机动车进口，西大门为日常机动车出口，南北大门都为日常人行出入口，还有6个平时不使用的消防应尽出入口。

新增停车位应尽量利用原有的车行道做为通车道，减少占用的面积，比如类似下面几个地方：

b、建设机械停车库

机械停车库是提高停车位数量的一种有效方式，比起自行式停车库，机械停车楼可以在有限的基地面积内停泊数倍的车辆，增建机械停车库小区目前有两个位置可供选择，西北角的网球场或利用小区会所西南角空地建设。

此两处位置可建设堆垛式停车库，尽量提高停车效率，层数不能太高，避免对周边楼栋的影响。

除建机械停车库外，部分对居民影响比较小的地面停车位也可以改建为双层机械停车位，比如靠利津路围墙一侧的停车位，双层升降横移式机械停车位或简易升降式机械停车位高度约3.6米，和围墙的高度差不多，不会产生太大压迫感，不太影响小区沿街形象。

c、新增地下停车库

无论是增加地面停车位还是增加机械停车库，停车位增加的数量还是有限的，满足不了庞大的停车需求，小区也可通过新建地下停车库来满足增加停车。横贯小区东西向的中心花园本来就是三、四期分期开发的分界线，下面管线很少，是有条件做地下车库的。

根据初步布置方案，中心花园如果做全地下停车库，单层可以有654个停车位，如果采用双层机械车库，大概可以再增加67%的数量，即1092个，可以极大缓解停车难的问题。从经济可行性分析，地下车库的单方造价按4000元（包括建安费、购置费、其他费、预备费）估算，重置地面景观单方造价按800元估算，每个停车位大概35平米，则每个停车位的造价16.8万元，相比目前小区一个车位40万元的交易价，成本完全可以覆盖的了。

d、挖掘现有资源

小区许多时候地面非固定停车位已经满了，地下车库固定停车位却出现了许多空位;地面许多边边角角都塞满了车子，地下车库有些角落即使停了车子也不影响车库内部的通行;小区即使还有空位，但是转了几圈硬是没找到;有人抱怨人行道连接车行道处停了车子阻碍交通，有人却认为那是一处很好的停车位置;有些几个月没动的休眠车却占据了很好的停车位，有些人却没有办法只得停在别人的车位前面;小区的消防备用出入口实际上就被市政行道树和市政道路上的停车位挡住，我们还有必要浪费这地方做为消防备用出入口吗？

建立共享机制：地下车库固定车位的业主可以在不把车子开回小区过夜的时候把车位共享给其他业主，以提高车位的利用率。

设置限时停车位：对于那些利用人行通道影响行人通行的车位规定晚上十点后才可以停泊，早上7点前必须开走。

充分利用现有车库的空间：车库内通行道都是按照双车道双向行驶设计的，现在已经改为单向行驶，有些空间的确可以充分利用，比如1#車库的西侧及4#车库的部分地方。

长期不动的休眠车处理：休眠车车主一般是长期在外地，很少挪动，可以让其停泊在子母车位的子停车位上，或简易上下移动机械车位的上层，或部分尽端道路集中设置没有通车道的休眠停车场。

充分利用冗余的消防安全备用通道：根据国家规范《建筑设计防火规范》GB50016-2014对消防车道的规定，仅对沿街建筑长度超过150米或总长超过220米（含转折部分长度）需要设置穿过建筑物的消防车道，以便消防施救及人员疏散。对于小区内部的环形消防车道要求至少应有两处与市政道路连通，证大家园西区在东南西北四个方向均设有大门与市政道路连通，已经满足规范的最低要求，除南侧巨峰路上的两个消防备用疏散口因沿街建筑超长需设置外，其他的消防备用疏散口均属于安全冗余设置，可以考虑取消利用做为停车空间。

四、结语

本文仅是对小区停车空间改造进行技术方面的探索研究，已建小区的改造是一件复杂繁琐工程，增加地面停车位，必然减少小区绿地面积，以乔木树冠面积替代绿地面积，园林主管部门是否认可？加建这么大规模的地下车库，规划部门是否允许？改造与小区业主利益息息相关，有些人得益，有些人利益必然会受损，如何平衡小区业主的利益关系？想方设法提高停车效率也需要物业紧密的配合和提高服务水平。

参考文献：

[1]百度地图、百度地球、百度全景。

[2]公众号：证二业主俱乐部

[3]《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）

[4]《车库建筑设计规范》JGJ 100-2015

[5]上海市《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DG/TJ 08-7-2014

[6]国家建筑设计标准图集《机械式停车设计图册》13J927-3