论完善房地产企业内部控制体系的重要意义

张颖

房地产企业的发展受到政策、市场、企业自身管理能力和水平等因素的影响。良好的内部控制是房地产企业持续、健康经营、高效发展的基础。本文通过梳理内部控制的概念、理论基础、主要内容，结合房地产企业特点及实际案例，对完善房地产企业内部控制体系的重要意义进行了阐述，并给出了合理化建议和解决措施。

在国内外的管理实践中，因企业内部管理失控而产生问题的案例比比皆是，诸如2001年的安然事件、2020年瑞興咖啡造假事件等，给企业的经营发展造成了巨大的负面影响，严重的甚至会直接导致企业的破产清算。

一、内部控制概念和主要内容

（一）内部控制概念

COSO委员会、美国上市公司会计监督管理委员会、中国《企业内部控制基本规范》等不同的机构对内部控制的定义不尽相同。简言之，内部控制可以认为是企业对现有资源的管理，是指企业为保证日常经营管理合法合规、资产安全，财务报告等信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展目标的过程。

（二）理论基础

内部控制的理论基础包括战略管理理论、委托代理理论、信息不对称理论以及信号传递理论等。战略管理理论是指企业通过内部控制，使自己的内部资源得到更好的配置，从而实现战略目标;委托代理理论倡导所有权和经营权分立，是现代公司治理的逻辑起点，提示建立内部控制措施一定要从不同的层次出发，进一步平衡各方利益主体;信息不对称理论认为信息不对称造成的经营和法律风险成本是高昂的，企业应当建立完善的内部控制体系来降低这一风险;信号传递理论认为内部控制的好坏直接决定了企业的风险防控能力和面对危机的能力。

（三）内部控制的主要内容

内部控制主要内容包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等五个方面。

1.内部环境。内部环境是企业实施内部控制的基础，包括建立规范的公司治理结构和议事规则，明确机构设置及责权分配，加强内部审计监督，加强人力资源管理、加强企业文化和法制教育等方面。

2.风险评估。风险评估是指企业及时识别、系统分析经营活动中与实现内部控制目标相关的风险，合理确定风险应对策略，按照风险发生的可能性及其影响程度等对风险进行分析和排序。

3.控制活动。控制活动是指企业应当根据风险评估结果，运用定性和定量的方法，采取相应的控制措施，将风险控制在可承受范围之内。控制措施一般包括授权审批、预算控制、运营控制和绩效考评等方面。

4.信息与沟通。信息与沟通是指企业及时、准确地收集、传递与内部控制相关的信息，建立并完善信息与沟通制度，确保信息在企业内部、企业与外部之间进行有效沟通。

5.内部监督。内部监督是指企业应当制定内部控制监督制度，明确内部审计和控制机构，针对内部监督中发现的重大问题，要追究相关部门或人员的责任。定期对内部控制的有效性进行自我评价，出具评价报告。

二、房地产企业概述

（一）房地产企业特点

房地产企业是国民经济支柱性企业之一，具有受宏观政策影响大、财务风险高、开发周期长、资金投入大，涉及业务复杂等特点，要使房地产企业稳定发展，必须重视内控体系建设，完善内部控制制度。

1.受国家宏观调控影响大。房地产市场一直是国家重点关注的领域之一。房地产行业受到国家土地政策、货币政策、信贷、税收等宏观调控手段影响较大。

2.财务风险高。房地产项目开发周期较长，需要投入大量的资金，而其销售回款也需要较长时间。仅仅依靠自有资金无法支持项目的建设销售，通常需要通过贷款等方式进行融资，企业资产负债率远高于其他行业。一旦政策、市场出现波动，较容易陷入资金链断裂的风险之中。

3.开发周期长，投入大、涉及业务复杂。房地产企业的开发周期相对较长，一个项目从投标、征地拆迁，到前期手续办理需要经过较长的时间，且资金投入较大。此外，房地产项目开发涉及业务环节众多，规划、设计、施工、策划、营销及客服等专业协调工作较多，企业面临的风险指数越来越高。

三、房地产企业内部控制存在的问题

（一）内部环境不佳，管理层认识不足

我国房地产企业管理层普遍存在内部控制认识不足、意识薄弱的问题，公司内控环境不佳。由于内部控制不直接体现为经济效益，企业管理层更加重视对外部风险的控制，忽视内部控制。

此外，部分管理层会认为强化内部控制会使自身的权力受到限制，对待企业的内部控制呈现出不积极的态度，内控工作开展的环境很差。

（二）不重视非财务风险管理

企业风险可分为财务风险和非财务风险，非财务风险可以分为内部风险和外部风险两种。其中，内部风险包括投资决策和项目管理两种风险。部分房地产企业将内控完全等同于财务控制，对其他方面的风险管控重视不足。

（三）缺乏健全的内控制度，内控执行力度不强

1.体系设计方面。企业内部控制体系未能结合实际情况和经营特点进行设计，存在不合理和实施困难的问题。此外，内部控制的业务流程缺乏完善性和完整性，无法对企业的运营和管理以及企业信息的真实运用起到促进作用。

2.内控的执行层面。一方面，企业未对内控制度进行定期培训、强化，未能充分调动职工的参与性和积极性;另一方面，房地产环节众多，各业务部门存在各自为政的情形，企业经济效益受到影响。

（四）内部控制监督不到位

企业内部监督机构包括监事会、内部审计部门等机构。有些企业尽管设立了监事会，但监事不在公司担任具体职务，不了解企业运营情况，无法利用专业知识开展工作;有些企业虽然设立了内部审计部门，但其内审机构缺乏必要的独立性，内审机构形同虚设，弱化了监督职能。

（五）风险评估体系不完善，预警能力较差