浅析农村宅基地的确权登记问题

梁禄元

【摘要】国内农村宅基地登记制度发展和实践时间较晚，在构筑社会主义新农村，推进城乡一体化背景之下，如何完善农村宅基地登记制度也成为了关键之举。本文在此背景之下，厘清农村宅基地所有权现状，探究农村宅基地登记存在的问题，为推进宅基地有效登记和确权提出一些建议。希望可以为农村宅基地登记体系的完善奠定坚实的基础。

【关键词】农村宅基地;登记;完善建议

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

我国农村宅基地确权登记工作在党和政府高度重视之下，对比之前取得了显著的成果。但在某些工作实践中，出现了一系列问题，如一户多宅、建房占用耕地、宅基地过剩等，加上历史遗产、法律漏洞等问题的不断出现，对农村宅基地的确权和登记提出了巨大的挑战，本文收集资料和数据，深度探究农村宅基地确权登记存在的问题，采取一系列对策来解决。

1、关于农村宅基地权属

农村宅基地，必须符合规定并按法规所规定的标准使用，并用于在农村地区建造自己的住宅，包括乡村住宅、建筑物和房屋前后的绿色空间。《中华人民共和国物权法》第152至155条规定，村民有权使用和占用共有土地，这确保了村民在土地上盖房和建房合法性。使用農村宅基地的权利权限，确权和登记是保护村民权益的重要手段，这项工作的发展使农村宅基地的使用受到规范，从而加快了新农村社会主义现代化的步伐。

不动产特指按照不动产具有的物理性质，不移动或移动损害其经济价值的有体物。现有规章制度曾对不动产做以下界定，如《担保法》特别强调：不动产特指房屋，林木等地上的附着物，宅基地是农村最主要的不动产。在不动产登记中，农村宅基地确权也最为困难。因此，有必要认真研究厘清农村宅基地使用权的归属，在确定了农村宅基地使用权后，不动产登记的效率将大大提高，并促进政府建立更多公平、公正、合理和有效的管理制度。

2、农村宅基地使用权确权登记中存在的问题

2.1房地分离模式致使确权难度增加

《土地管理法》做以下强调：在农村或城市郊区的土地，除有关法律条文规定属于国家所有的之外，其余的土地均属于集体所有。集体所有包含自留山，自留地以及宅基地等等。可以看出，村民小组和个体农民在仅有使用权在没有所有权的情况下使用宅基地，集体组织的成员享有宅基地的应用权。建设在宅基地上的房产属于农民的私有财产，可以继承，不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换。在不动产登记之时，如存有特殊情况，例如宅基地所有权和房屋所有权之间的不一致，则难以根据不动产登记方法来确定权利。

2.2“一户一宅”法律漏洞

如今在农村宅基地确权阶段中，出现了一户多宅等现象，这也是法律漏洞所在。于《中华人民共和国土地管理法》中作如下规定：每户居民只能拥有一处宅基地，同时也要严格按照省，自治区规定标准来确定宅基地的面积。但是现有法规条令并未详细规定所谓的“户”，所以让部分村民在宅基地范围上界定比较模糊，甚至一些村民了解法律存在漏洞和空白，为扩大住宅面积无限度，增加其宅基地数量，为增加户数，通过单独立户等方式，来达到村民申请宅基地的目标。面对这种一户多宅法律漏洞，有关部门应做出重视，保障农村宅基地登记确权工作的有序进行，而这种一户多宅的现象，对集体村民的合法利益做出了损害，失去了宅基地原有的合理公平性。

3、农村宅基地确权登记问题出现的原因

3.1宅基地流转机制不健全，滥用现象严重

受中国传统文化中“稳定”和“扎根”概念的影响，宅基地对农村居民的重要性不仅与他们的生产和生活有关，而且与他们的可持续发展有关。一般而言，建房是一项艰巨的工作，并成为村民财富的重要组成部分。传统的宅基地转让只允许在村民小组内进行，转让范围受到很大限制。随着经济的不断发展，农村居民的生活水平不断提高，为了追求更好的生活和教育环境，许多村民进入城市定居生活，并闲置未搬迁的农村房屋和私人房屋以获取更多。为了改善现有的生活条件，一些村民无视政府法规，私下将耕地扩大为宅基地，一些城镇居民建造了面向街道的房屋，这些房屋可用于商业租赁或商业运作，或者为了追求更好的经济利益而进行了大刀阔斧的加层扩建房屋，导致农村地区建房过剩、宅基地占用耕地、违法改造房屋现象泛滥成灾。

3.2监督管理不到位

村干部是农村土地权登记和监督管理的基础，但村官和居民大多是亲戚或邻居，因此，一些村官的法律观念薄弱，由于其故意或无视相关的法律法规，导致“一户多宅”和“小规模批准占用耕地”等非法情况在农村地区层出不穷，加上相关土地管理部门对村民的违法违建监督管理不到位，农村建房审批存在漏洞，导致村民无法严格遵守有关规定建房成为普遍现象，这给农村宅基地确权登记带来了困难。

4、农村宅基地确权登记问题的解决对策和建议

4.1加强农村宅基地管理的法律体系建设

为了对宅基地登记和确权问题做出完善，有必要构筑适当的法律制度。阐明宅基地的定义和世代划分标准，确定世代划分科学原则的基础和保证。在实际过程中，出现“多农户”现象，使“多农户”及时归还多余宅基地归集体所有，并通过完善对农村宅基地的监督和管理法律体系，可以最大限度地提高农村宅基地利用效率，避免造成农村土地浪费。同时加强农村宅基地的审批体系建设，推进宅基地确权和登记工作的平稳运作。

4.2推进农村宅基地流转制度改革

农村土地流转的重要内容包括对农村宅基地流转制度的完善和改革。具体措施如下：对农村宅基地产权做出清晰界定，实现一户一宅，对村户合法权益做出保障，给予村户享有宅基地的应用权。同时，结合农村实际发展情况，找寻宅基地发展的思路，探究创新方法，改革传统的内部流转方式，可以充分利用空闲的宅基地，比如以合作互换等方式来实施。要增加村户的收入来源，例如让空闲的住宅和宅基地展示出农户财产权。除此之外，鼓励引导一些已经定居城市的村民应用崭新的宅基地方式，比如让他们主动退出空闲的宅基地，并给予这些居住城市的农村居民适当的经济补偿。

结语：

农村宅基地的确权登记是不动产登记的重要内容，根据统一的不动产登记流程，有必要着力对宅基地进行登记，并建立科学、合理、集约和本地化的登记制度。为弄清农户宅基地的使用权，利用程序法、公证法等相关法律，借鉴国外有关法律制度，对农村宅基地使用权登记进行支持，确保宅基地使用权合法有效的登记。

全面开展农村宅基地的确权和登记，对规范农村宅基地合法利用，完善农村土地利用体系，促进农村土地集约化及耕地保护具有重要意义。同时，切实解决好农村各项权利核查，解决各种农村问题，保护农民的合法权益，促进社会主义新农村建设。

参考文献：

[1]梁晓燕.我国农村土地确权登记的困境与对策研究[D].西北民族大学，2019.

[2]闻倩.农村宅基地使用权确权登记中的问题及对策研究[D].云南大学，2018.

[3]韩亮.农村集体土地确权登记问题研究[D].西南交通大学，2019.