产城融合理念下土地一级开发管理研究

单继韬

【摘要】文章分析了产城融合及土地一级开发现状，讲解了在产城融合背景下土地一级开发管理对策措施，望能为有关人员提供一定的参考和帮助。

【关键词】土地一级开发;產城融合;创新管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

1、前言

土地一级开发是我国城市建设中发展的新模式，力图通过此模式实现城市土地开发利用的科学化集约化，提高土地的利用率。为此文章主要是对在产城融合理念下土地一级开发管理展开了研究和探讨。

2、土地一级开发现状

土地一级开发工作现状如下：（1）资金密集，单个项目资金的需求量巨大，往往达到十亿百亿元规模。（2）有融资需求但不能增加地政府债务，从事土地一级开发单位多为国有项目公司，政府授信有限，无发行股票债券权限，融资渠道缺乏。（3）需求稳定，土地一级开发单位都是政府的国有企业，其流动风险较小，基本上不存在价值风险。（4）周期长，开发过程往往需要历经数年，拆迁安置、补偿整理、移交收储供地的工作过程长。（5）政府主导，实施主体为属地政府并结合市场化运作的方式，直接受政府安排和管理。（6）市场准入，发展方向是培养市场化的土地一级开发主体，实行市场准入制度。

3、产城融合发展的内容

（1）资源融合，有明确方向的资源优化配置，复杂的动态过程，为产业融合发展提供创新产品或服务来源，是根基。（2）技术融合，提供新产品、新体验，是产业融合发展的重要推进剂，是核心和关键。（3）功能融合，考虑区域经济的均衡发展，兼顾社会功能及当地居民的生活需求，常态的共荣共存的过程，是产业融合发展的重要表现。（4）界域融合，突破常规产业发展领域，延伸产业边界，带动价值提升和发展，拓展空间。

4、产城融合下的土地一级开发管理对策措施

（1）在片区产业导入及发展过程中，重点关注并实施对产业发展引导的功能环境打造、产业服务型能力的建立、公共环境的改善和人文环境的提升，并针对重点行业领域内的核心企业引入，提供专项服务和公共资源的配套。

（2）优先引导和实施“产业发展服务平台”的建立，引入专业的行业投融资机构，发展和建立“片区产业服务和引导”的产业生态圈，加强片区的产业发展和空间更新之间的相互促进和价值增长。

（3）明确土地一级开发和产业发展的机制和发展时序，按照公共服务优先、产业服务优先、社区服务优先的原则，在空间更新的基础上，首先完成城市基础服务和人才导入的服务需求，完成都市化的人文生活环境的打造。

（4）完善政策法规。建立土地一级开发的红线和进入、退出机制，建立资金封闭管理使用的办法，建立完善国土空间规划，探索土地开发成本全覆盖的方法，改善土地审批，土地供应和土地使用权交易系统，以及标准化土地所有权的分布，以便为土地开发和利用奠定良好的基础。与此同时，我们还应该按照各地的实际情况，在土地开发项目优化的过程中，建立全面的土地开发项目决策机制。

（5）对体制进行改进完善。土地的第一级发展与预先项目规划，项目建设，后期行业介绍和行业服务有内部关系。因此，在行业城市一体化的趋势下，土地开发和利用是一种经济行为，相应的管理系统必须受到必要的管理限制，重点是改善管理系统，项目主题和资本投资主题，以便全面保障在工业城市一体化下土地开发和利用促进过程中的盈利主体和土地使用权，促进了一流的土地开发利用水平的顺利实施。

（6）提升土地一级开发利用的规划水平。规划在城市建设中发挥着非常重要的作用，从而决定了城市建设的基础和发展方向。为可以促进产业和城市融合下的土地开发和利用水平，我们必须高度重视产业规划，工业规划和区域规划在发展规划中的重要作用，选择专业的标准团队，并确保城市规划和工业布局是科学和清晰的，与城市发展的方向一致。

（7）规范管理。基于生产城市，土地的第一级开发和利用不仅应改善相应的规划，还规范了第一层的发展和管理的土地。关键是在政府部门和土地开发人员之间拥有兴趣关系。很明显，在主要土地开发和利用率完成后，在二次开发阶段也应拒绝相应的区域协调委员会的建立，管理层开发了相关业务活动的发展过程。第二，进一步加强了工业规划与其他规划之间的联系，积极探索实现城市发展，工业发展和土地利用的耦合，并注意全面的工业资源，服务资源和设备资源等，积极使用灵活规划的概念，进入土地开发和利用水平。

（8）优化工作流程。在行业城市一体化的背景下，我们还应优化土地开发和利用过程。具体而言，我们应该从科学合理的发展和合并项目计划，科学合理的发展范围，经济核算，土地利用规划等方面优化土地开发和利用过程。按照城市的要求，经济核算，土地利用规划等，我们应该通过公开竞标科学选择发展和整合单位，我们选择强大的社会企业作为发展和整合项目的发展和整合单位，并依约工作。

（9）强化生态规划。严格落实生态环境保护计划，加强企业的污染管理，控制污染总额，加强区域绿地的建设，维护大面积的农田绿色开放空间。基于实际的土地条件，我们可以在厂区建造绿色隔离带，住宅区和园林绿地在公园，加强绿道的绿化建设，生态走廊和发展区的河流课程，我们应该支付关注保护河流河流域的生态，制定水系统保护规划的详细规则，提高水环境，清洁水项目，确保开发区的供水和净化，重视生态植被的恢复系统，建立区域自然生态保护区。

（10）明确职责。立足生产土地一级开发利用，立足生产城市，明确各方责任。具体来说，对于政府部门来说，关键是要制定土地利用总体规划、年度土地利用规划，并提前做好土地利用规划，土地供应规模、年度土地储备等，综合规划，各类市场参与者应主动参与土地储备机构的采购和招标，合格供应商参与项目一级土地开发。

结语：

由上可知，完善土地一级开发管理制度有着十分重要的现实意义，为此有关人员在土地一级开发中应当依据实际情况完善相关体系，有效促进到土地一级开发规划的水平，充分明确到政府在土地一级开发中的实际作用，确保土地一级开发管理的实施。

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