老城改造过程中产生的问题分析及建议

杨晶晶

摘要：前几年如火如荼开展的城中村（旧城）改造有效地推动了老城面貌焕然一新，使得老城改造工作变得愈加顺利。然而由于种种因素的影响在改造的过程当中一些问题也逐渐浮出水面。为了有效应对这一情况，本文对当前城中村（旧城）改造暴露出来的问题进行了充分分析，并且结合各个地区的实际情况提出了一些可行的建议。希望通过本文可以为相关工作提供一些参考。

关键词：老城改造;规划;问题;建议

引言：

随着城市发展从增量向存量时代的转变，老城改造更新将作为城市建设的重要目标。大量的破旧建筑由于年久失修存在安全隐患，拥挤的道路难以承载用车需求，滞后的基础设施无法支持社会活动，老城需要改造更新，政府部门应当持续不断推进该项工作，并采取有效措施进一步改进改造方式方法，采取合理有效的方式方法对当前城市城中村（旧城）改造工作正在进行中产生的一些问题进行积极解决。

1存在的问题

1.1重视经济效益，忽视社会效益

旧城区改造需要大量的拆迁成本和资金投入，所以在旧城改造过程中，政府部门往往过渡专注于经济效益，考虑地块拆迁后能不能产生经济效益，没有坚持“以人为本”的原则，忽略旧城区改造应尽量平衡的社会效益，未能增加公共配套和改善人居环境。政府部门在制定更新改造计划时会更倾向于选择密度小容积率低的城中村地块或城区的老工业区块，而许多老破小多层住宅区由于密度大改造难度大开发没有利润空间，对其改造则一再推迟。

1.2重视局部改造，未进行全局的统筹

目前的旧城改造模式，通常都以局部的某个单体改造项目为中心来进行规划设计，改造地块的规划一般也是见缝插针式编制地块控规，对地块周边山体环境、道路交通、公共配套、市政设施等未进行统筹考虑。当时城中村改造文件下达急，改造任务重，在很多城区控规未编的情况下，临时性加急编制地块控规，但是对旧城改造的全局统筹性和协调融合性普遍没有重视。

1.3重视土地利用效率，忽视居住舒适度和视觉卫生

重视土地利用效率，忽视人居环境的建设。由于旧城区城市用地紧张，人口密度大，住房紧张，因此改造的时候，通常采用提高容积率、建筑密度和增加建筑高度的方法来解决此类问题。高密度和高层建筑的城市居住空间虽然提高了城市土地的利用率，缓解了城市居民住房紧张的状况，但引起了过度紧张，公共配套缺失，居住环境体验差，过高过密的房子采光受影响，让人感觉比较压抑。

1.4市民意识的日渐觉醒，加大了改造阻碍

近些年来改造地块是需要开发地下空间的，而老城区建筑还是有蛮多非框架结构建筑，周边地块建设施工和开挖地下室对周围小区会不会有影响，一方面增加了百姓的担忧，一方面其他旧小区业主也想住新房，也希望政府同等考虑拆迁，故增加了改造单地块难度和信访事件。

2解决对策

2.1坚持高质量可持续发展，兼顾环境、经济和社会效益

城中村（旧城）改造旨在解决城市老化和破碎化问题，完善健全城市的功能结构体系，改善城市居民生活条件，增加公共配套服务设施，吸引年轻一代回购老城住宅。那就不能一味地增加住房容积率追求经济效益，还得兼顾开发地块的居住舒适度、视觉卫生、生活便捷度和配套等，好的居住体验能够吸引年轻人，只有城市有年轻人的加入，一个城市才能显得有活力。

2.2坚持国土空间总体规划引领，落实专项规划内容

城中村（旧城）改造涉及点多面广，一定要以国土空间总体规划和各类专项规划为总引领，制定详细规划来引导实施，从规划层面解决老城交通、环境等症结，实现精细管控。编制好区块控规，明确老城定位，完善城市功能，增加公共服务和市政设施配套，优化道路交通，在开发规模、强度一定要适中，符合老城实际情况。

2.3 挖掘老城原有魅力特色，提升老城风貌。

习总书记说过要牢牢把握社会主义先进文化前进方向，坚定文化自信，深入挖掘老城丰富的历史文化资源，用新理念、新模式讲好老城故事。老城一般都是有一定历史价值和文化底蕴，也是一个城市的灵魂和魅力所在，老城必须扬长避短，不能千篇一律参照新城或者开发区高层现代建筑，老城还是要抓住自身特点，改造过程中打好老城的名片，高度上不能一味的拔高。改造过程中要充分考虑周边历史风貌和建筑风格，在方案设计建筑外立面风格和颜色要相协调。

2.4 以规划引项目，而非以项目定规划

习总书记曾说过，规划失误是最大浪费，规划折腾是最大忌讳。一个地区的城市发展水平和综合实力，很大程度上取决于城市规划与建设的质量和水平，取决于规划引导和调控作用的发挥。故要做好老城更新改造，地方政府还是得在规划上下功夫，用科學优质的规划来吸引好的项目落地，而非因项目需求来定规划指标和方案。但市场有不确定性对近期开发地块带来影响，应对这种不足，职能部门可建立控规动态维护机制，为应对市场不确定性做出的一种被动反应。

2.5 重视问题导向和思路创新

老城区市城市记忆的源头，习近平总书记多次强调：“城市规划建设工作不能急功近利、不搞大拆大建，要多采用微改造的‘绣花’功夫，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。”随着我国城市建设进入转型发展时期，城市规划由增量时代转向存量规划时代。在规划理论、内容和方法上必须要进行创新，不能照搬新城规划思路。老城区应该采取有机更新的思路，城市肌理应该随着城市更新保留下来，控规中需首先确定保留的要素。在用地紧张的情况下，建议控规编制中要减少道路绿化带设置，加强开发强度和兼容性的弹性设置，避免社会停车场用地独立设置，可通过设置满足停车场规划要求的地下空间或建筑面积来实现社会停车场的配置。

3结束语

综合文章上面所描述的内容，现代城市建设中，老城区改造是一项复杂且长期的系统工程，一定要进行充分研究，提高老城区改造的规划质量。坚持“人民城市为人民”发展理念，在改造过程中，逐步完善相关基础设施，提高改造效果。相关部门应当采取有效措施解决当前老城改造更新过程中的问题，使这项工作的实际开展效率得到充分保障。

参考文献：

[1]刘慧军.由控规局部调整引发的对当前控规编制的思考[J].现代城市研究.2011，12：34-39.

[2]张嵩，李长华.城市快速发展条件下对控规调整的思考[J].城市，2015（04）：47-49.