稳健安全,融创的长期主义价值观

2021-09-23 10:15赵磊
财经 2021年19期
关键词:融创文旅权益

赵磊

8月30日晚间,融创(01918.HK)发布了2021年中期业绩公告。

2021年上半年,融创全口径销售额3208亿元,位居克而瑞销售排行榜第四名,与上年排名持平。

2020年以来,在“房子是用来住的,不是用来炒的”基调下,房地产行业调控政策频出。“三道红线”、贷款集中度管理等政策,收紧了融资环境,倒逼房企降杠杆。住宅用地“两集中”出讓政策,为房企投资拿地带来全新挑战。同时还有打补丁的限贷、限购等政策降温市场需求。

在挑战倍增、压力升级的行业大背景下,融创积极应对变化,实现了业绩稳定增长,资本结构继续优化,信用评级上升。

在房地产行业高周转、高增长时期,融创利用“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势成功跻身行业前列。但为应对行业变化,2021年,融创提出了新的经营准则——“更安全、更从容、更长期、更有价值”。

业绩稳健增长,资本结构继续优化

2021年上半年,融创保持了业绩的稳健增长。合同销售额3208亿元,同比上升64%;权益合同销售额2008亿元,同比上升51%;营业收入958.2亿元,同比上升24%;毛利199.8亿元,同比上升12.5%;归属母公司净利润119.9亿元,同比上升9%。

与此同时,融创继续优化资本结构。“三道红线”指标方面,净负债率86.6%,下降9个百分点;非受限现金短债比1.11,上升0.03;剔除预收款项后的资产负债率76.0%,下降2个百分点。

2021年上半年,融创发行了三期共计14.4亿美元优先票据,其中两期利率为5.95%,一期利率为6.5 %,均为融创2010年上市以来的最低水平。

同时,为了优化债务结构,降低融资成本,融创以低成本债务替换高成本债务,提前赎回了将于2022年到期的8亿美元7.875%优先票据的未偿还余额。

在中期业绩发布会上,融创董事会主席孙宏斌表示,融创要在未来将融资成本降低至5%。据融创年报数据,2020年及2019年该指标分别为8.28%和8.56%。

信用评级方面,2021年上半年,标普将融创的主体评级上调至BB,展望稳定;穆迪及惠誉将评级展望升至正面。摩根大通看好融创的强劲基本面、较高净利润水平以及预期将持续下降的财务成本与杠杆水平,维持 “买入”评级。全球领先的ESG评级公司Sustainalytics将融创提升至“低风险”评级,评分在70家中国参评房企中居于首位。

拿地策略优化:严控总量,提升质量

今年22个重点城市首次实行住宅用地“两集中”出让政策,土地出让活动从过去的全年分散进行,转变为每年不超过三次的集中出让。供地次数减少,给房企留下的容错空间正在变小,这是很多房企焦虑的来源。

融创的土地储备充裕,在火热的土地集中出让中,其拿地策略依然以稳健安全为大前提。

在中期业绩发布会上,融创行政总裁汪孟德表示,目前融创的土地储备比较充裕,在未来三年的战略安排上,降低负债率和融资成本的优先级高于投资拿地。

基于此,融创在2021年上半年的总体拿地策略为:严控拿地总量以支持资本结构持续改善,审慎决策补充高质量土地。

融创上半年获取的土地权益货值为2135亿元,权益拿地销售比为38%,2020年7月-2021年6月一年内权益拿地销售比为29%。均满足今年7月发布的监管新规,即被纳入“三道红线”试点的房地产企业,买地金额不得超过年度销售额的40%。

截至2020年6月30日,融创的权益土储货值约为2万亿元,其中西部核心城市、环渤海、长三角三大区域占比约为77%。按上半年权益合同销售额计算,现有土储可满足未来约五年的销售需求。

据中期业绩发布会信息,融创将继续严格控制拿地总量及节奏,预计将下半年权益拿地销售比控制在20%以内,全年权益拿地销售比控制在30%以内。未来将提高全资项目占比;在合作上也将升级现有模式,更多选择资金实力强劲的合作方,以成立长期平台的模式进行合作。

今年7月-8月,深圳、南京、杭州等重点城市陆续发布了第二轮集中供地的出让规则。北京第一轮集中供地时采用的竞品质规则被推广到了更多城市。这意味着,在未来的土地竞拍市场上,仅仅有钱是不够的,产品的高品质也很重要。

融创的产品力获得了多家第三方机构的肯定。继获得克而瑞研究中心、亿翰智库的产品力TOP1奖项之后,融创2021年上半年又获得了中指院发布的“房地产产品力优秀企业TOP1”。

储备未来长期增长点,“地产+”业务快速发展

地产主业之外,融创近年积极布局“地产+”业务,发挥与地产主业的协同效应,储备未来长期增长点。

融创行政总裁汪孟德在中期业绩发布会上表示,“地产+”业务是融创未来三年的重要业务,目标是在三年内不断提高竞争力,实现收入占比超过10%。

融创的“地产+”业务主要有五大板块,分别为融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展和融创医疗康养,覆盖物业服务、旅游度假、主题乐园、商业及酒店运营、IP开发运营、会议会展、医疗康养等多个业务领域。

2021年上半年,融创的服务和文旅板块实现了快速增长。

融创服务(01516.HK)上半年营业收入33.2亿元,同比上升85%;归属母公司净利润6.1亿元,同比上升154%。

2021年5月,融创服务子公司以7.3亿元收购了彰泰服务集团有限公司80%的股权,一次性获得合约建筑面积2.6万平方米,在管建筑面积1.2万平方米。

截至2021年6月30日,融创服务合约建筑面积为3.2亿平方米,较2020年底上升了22%,其中来自第三方的面积占比32%,较2020年底上升了8个百分点。在管建筑面积为1.7亿平方米,较2020年底上升了28%,其中来自第三方的面积占比为39%,较2020年底上升了7个百分点。

2021年上半年,融创的文旅板块营业收入26.1亿元,同比上升166%;客流7201万人次,同比上升103%。

融创文旅的定位是“中国家庭欢乐供应商”,拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇四大板块。

上半年融创文旅开业了三个大型项目,其中济南融创文旅城是山东首个集购物、文化、旅游、体育为一体的文旅综合体,开业期间客流超过55万人次;桂林融创国际旅游度假区开业首周末客流突破23万人次;杭州湾融创文旅城水世界开业期间客流近10万人次。

此外,为抓住2022北京冬奥会带来的冰雪旅游发展契机,融创文旅积极布局冰雪业务,计划布局35家室内雪场。目前已开业7家,另有5家在建。

快速发展的“地产+”业务,作为融创战略储备的未来长期增长点,正不断开拓融创的边界,加宽其稳健安全的护城河。

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