REITs对中国住房租赁市场的影响分析

张叶子

摘要：房地产行业是资金密集型产业，发展离不开金融市场的资金支持。住房租赁资产证券化引入国内后，对整个市场的资金有着巨大的凝聚能力，成为新时代下房地产融资的新型创新工具。REITs作为典型的住房租赁融资工具，打破了传统融资的局限，但因为发展时间比较晚，市场不成熟，依然存在着一些问题。

关键词：REITs;房地产;中国住房租赁市场

中国住房市场尤其是一线城市已进入存量时代。全国存量市场已达180万亿元规模。不过，租赁市场份额偏低，全国租赁成交占比仅6%。中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

一、我国REITs信托市场的发展概况

（一）我国REITs信托市场的发展现状

《信托法》和《信托公司资金管理暂行办法》等相关法规出台，信托公司在整个房地产行业在金融市场上扮演的角色越来越重要。短短几年间信托公司发展的规模和数量也迅速膨胀。另外因为信托机构营利性的本质，房地产成为信托计划投资最集中、版块最大的部分。国内前5家的信托机构占房地产信托规模的52%，可见目前我国的房产信托已经初具规模，并且在整个市场上发挥了重要的作用，并且其自身资金的灵活性促进了房地产行业的发展。目前房地产信托行业依然存在着诸多制约因素。国内目前尚无统一的信托产品交易平台，而在二级市场上又存在着流动性太强的问题，这使得房地产信托进一步发展遇到了瓶颈。

由于我国目前的REITs模式比西方发达国家发展得比较晚、不成熟，我国的REITs模式也称作类房地产投资信托基金（即类REITs）。类REITs运作模式是通过嫁接信托，投资优质不动产或者私募基金，从而实现物业所有权的转移，使得原始物业从中获得对价。目前国内外采取的模式，都是以私募基金专项计划为主，从另外一方面也可以看作是资产证券化与REITs有机结合的一种金融产品或者金融工具。

国内类REITs发展迅猛，目前我国国内REITs的主流交易模式是物业项目公司，私募基金专项计划的5元交易结构或者4元交易结构。如华发长租公寓，这是一个若干资产加强主体的案例，于2018年3月底发行，规模将近16亿元，在银行的优先评级为AAA，并且标的物业将整租给华夏子公司华发优生活。华发股份提供差额支付承诺，而华发集团则需要提供连带责任担保。

2020全国房地产信托计划类型中，托管业务贷款类占到了61%，仅有15%的部分来源于股权投资。可见目前市场上的信托计划，在设计模式上面，同质化比较严重，在整体的创新上面，还是照搬国外信托模式，并没有结合国内房地产市场的现状而进行创新，所以很难吸引投资者的注意力。房地产信托业务相关法规和管理制度和房地产信托迅猛的发展速度相比，存在一定的滞后性。虽然颁布了信托行业的评级标准，以及信托公司房地产信托业务管理暂行办法等相关法规，但是在REITs的发展上还存在着相关漏洞。对于迅猛发展的住房租賃REITs，相关法律法规对其缺少扶持和鼓励。同时，巨大的热情开始流入中国房地产市场。巨额的资金流入一方面丰富了国内房地产市场的资金渠道，加速了国内房地产行业的发展，但是同时过多的国际热钱涌入国内市场，也增加了国内房地产市场泡沫，房地产行业不稳定因素增多，同时国内融资工具相较于国际市场并没有完全对接。想要对接国外大额资金，往往需要通过第三方金融机构转手。

（二）我国REITs发展存在的问题

1.缺少相关的REITs管理机构以及人才。虽然近些年以来租赁住房REITs模式发展迅速，但在目前市场上表现为机构和人员并不匹配行业发展速度，人才培养落后于整个行业的发展。

2.底层物业资产配置不合理，特别是过低的优质比例直接影响到租赁住房企业利用REITs融资的主动性和积极性。同时底层物业资产配置不合理，也加大了REITs模式下的商业融资风险，挫伤了投资人的投资积极性，也减少了盈利空间。

3.在流通渠道方面，目前依旧是以二级市场为主，例如保利租赁住房REITs，只能在上交所的固定板块进行流通转让，市场机制不完善。投资者对于REITs融资者的顾虑难以调动其参与REITs的积极性。

4.在税收方面，EQR享受税收优惠，但保利租赁住房REITs却不享有，因为在我国相关法规中没有对REITs是否享受税收优惠作出规定。虽然REITs可以通过SPV结构进行制度上的避税，但是这不能从根本上享受到税收优惠。

二、REITs对中国住房租赁市场的影响

（一）扩大融资渠道

目前长租公寓作为现阶段政策扶持力度较强的领域，REITs产品的出现扩充了长租公寓企业的融资渠道，优化了企业的资金结构，并且上市房地产企业可以利用REITs产品特性进行融资，缓解企业内部的资金压力。同时对于投资者来说，也可以通过认购REITs产品，从而实现对地产权益的持有和分割，从侧面拓宽了房地产企业的融资渠道和变现能力。相对于其他融资渠道，REITs因为自身的属性具有一定的优势，特别是因为资金流转快。对于开发商而言，可以在较短时间内实现物业兑换，短期内缓解资金压力，并且可以通过金融杠杆，获得发行溢价。对投资者而言，能够有效规避投资风险，并且具有稳定性，相较于传统的间接融资丰富了房地产企业的融资渠道。

（二）提高资产流动性

房地产企业可以通过发行REITs产品，从而实现投融管退的商业闭环，为优质的物业企业提供更多的资金变现渠道，保证了REITs部分产品在三年存续期过后可以进入下一个续存周期。REITs作为创新型金融工具，具有长效商业模式。在帮助住房企业达到规模化集约化的同时，也因为其流动性可以帮助企业消化住房市场，带动变现能力。从而突破房地产企业面临的融资瓶颈，使之前单一融资渠道有所改善，打破过去死板僵化的融资方法。并且依托本身的强流动性，风险低，税收的优势，对其风险进行分散化，进一步提高产品的流动性。

（三）推进集体建设用地进入租赁市场

相较于传统商用地，集体建设用地前期投资更大，资金回笼速度最慢，并且受制于各地的政策法规，对集体用地的交易限制较多。所以对于集体建设用地的融资，相对于商业用地和住房用地，渠道更少，难度更高。并且多地集体用地建设中，租赁住房常常采取只租不售，不得分割登记项目宗地，只能办理整体产权的情况。这就导致了融资市场，对于集体建设用地租赁住房，市场都不看好。而REITs可以凭借自身灵活性优势，在集体土地租赁方面，提供巨额低息资金支持，为联营公司提供最长可达到30年的贷款金额，极大地减少了企业的还款压力，从而促进集体建设用地进入租赁市场。同时，在资金保证流程环节减少回款压力减少的情况下，集体建设用地进入土地市场，将会成为未来的一个趋势，也将获得更多金融机构的融资青睐。

三、关于我国发展REITs的建议

1.完善相关法律法规，推出关于REITs的专项法规，规范整个REITs市场的运作。同时，可以利用证券法对REITs进行专业鉴定，让GPS产品成为我国合规合法的产品，并通过制度设计，使等级产品和其他产品一样，获得同等上市机会。

2.税收优惠政策，避免多重征税。国内的REITs市场可以学习美国先进制度，在实际的运作过程中，对REITs项目以及投资人，包括项目公司，给予一定的税收优惠。

3.培养专业化的REITs专业人才，设立专业REITs管理机构，管理机构的专业性对于REITs模式是否健康发展起到了重要作用。设立专业的机构，一方面可以减少REITs运作成本，另一方面也可以减少投资人和融资公司之间的风险，培养出专业化人才。

4.规范房地产市场，优化底层物业资产，以保证REITs业务不断推进。政府要出台鼓励租赁住房市场发展的政策，另外一方面也要鼓励房地产企业通过多种金融渠道盘活所拥有的物业资产，让房地产投资回归理性。

参考文献：

[1]金浩然，王艳飞.我国公共租赁住房的发展现状与问题研究.中国房地产，2018.04.

[2]孔扬.公共租赁住房REITs融资创新初探——以深圳市公共租赁住房为例[J].现代经济信息，2015.