营改增背景下房地产企业税务风险的防范对策分析

毛亚亚

摘要：当前随着城市化建设进程的逐步加快，带动了房地产行业的快速发展，市场竞争也更加激烈，在营改增实行下，税收方式出现了一定的转变，企业面临着一定的税务风险，而如何提升企业的行业竞争力，规避可能存在的税务风险，则是现代房地产企业需要思考的关键课题。

关键词：营改增;房地产企业;税务风险;防范对策;分析

我国在2016年出台营改增政策后，其涉及的领域较多，包括建筑产业、房地产行业以及金融产业等，税务改革对企业带来了一定的影响和冲击，如果企业没有制定科学的防范对策，容易遭遇税务风险，对企业长远发展十分不利。尤其随着现代房地产行业竞争的日趋激烈，企业面临着的经营风险不断增加，因此，企业要给予税务风险以高度重视，并且结合营改增政策内容，制定各项防范对策，提升企业在行业中的竞争力。

1.营改增下房地产企业可能面临的税务风险

1.1特殊业务税务风险

在实行营改增后，增值税纳入到流转税中，企业在劳务和商品中发生流转或者增值，都被视为销售处理，需要按照新规定计算纳税额度，同时，税法规定企业的商品如果交付其他个人或者单位代销和销售，委托加工或者资产用于换取个人福利或者消费，上述内容都要作为销售处理。在营改增背景下，固定资产投入纳入到无形资产和不动产范畴中，如果投资行为出现增值，则要按照销售处理，这一部分的税收额度也将发生变化，如果企业没有对上述特殊业务进行销售处理，则要面临着一定的税务风险。

1.2价外费用税务风险

价外费用主要是指企业在提供服务或者销售产品中，除了价格之外而产生的各种费用，如价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费等，在营改增实行后，都纳入到销售增值税中。企业在计算价外费用中，也面临着税务风险。

1.3进项税额扣除风险

房地产是一项资金和劳动密集型行业，在实行营改增政策后，进项税额能够抵扣，但是一些企业由于对政策内容缺乏详尽了解，在抵扣税额中进场忽视这一部分内容，例如人工费用、拆迁补偿费用等项目，如果没有取得增值税发票，则无法进行抵扣。同时，一些房地产企业在项目建设阶段，如果从纳税较少的商家采购砂石、钢筋、水泥等建筑材料，则无法抵扣增值税。

2.营改增下房地产企业出现税务风险的主要原因

2.1内控体系不完善

企业想要规避可能存在的税务风险，则要构建完善而科学的内控体系，通过严格而系统的制度体系，有效抵御风险。但是当前在部分房地产企业中，对营改增政策缺乏重视，也没有加速构建内控制度的进程，导致内控体系难以发挥作用，或者在具体执行中没有严格按照既定的制度落实，为企业埋下税务风险的隐患。

2.2财务人才素质不高

在营改增实行后，对房地产企业人才人员的综合素质和业务能力也提出新要求，但是当前部分财务管理人员缺乏一定的专业能力和综合素质，在对营改增政策的理解方面存在誤差，导致企业财务管理缺乏实效性和针对性，难以满足企业财务改革的需求。同时，一些小型房地产企业也没有重视人才引进和人才培养，财务部门的管理和风险防范职能难以发挥。

2.3对营改增缺乏深入研究

随着我国市场经济体制的不断深化改革，各项政策和法律也处于健全和完善中，尤其是税收法律，其关系到国家利益和行业有序发展。营改增的实行对房地产企业而言既是挑战也是机遇，而想要在营改增背景下更好的发展，企业则要对政策进行深入研究。但是当前，部分房地产企业对营改增政策缺乏深入研究，在日常运行中则容易遭遇税务风险，对企业长远发展十分不利。

2.4合同管理不到位

房地产企业在开展经营生产中，其涉及到项目清算、房屋预售、建筑施工、融资、规划设计、采购材料以及土地获取等环节，在各个环节中都会产生合同，其作为有效的法律凭证，决定了企业在运营中产生的支出和费用成本， 同时也决定了企业申报税前扣除，因此，对于企业而言，有效凭证对抵御税务风险至关重要。

3.营改增下房地产企业税务风险防范对策

3.1构建完善内控体系

在防范税务风险中，构建完善的内控体系是重要措施和关键手段，房地产企业要注重构建内控体系。首先，财务部门要联合相关部门对可能存在的税务风险进行评估和识别，设立专职的风险防范机构，配备数量充足的财务人员，实行专人专岗制度;其次，制定科学的防范制度，严格遵循事后监管、事中监管以及事前监管制度，科学设置预警线，如果发现税务风险要及时排查，制定科学的管理目标， 在目标的指导下有条不紊的开展各项工作;最后，制定业务流程管理制度、发票管理制度以及常见问题处理制度，要求各个部门严格按照既定的制度规范管理流程，促使风险防范制度化以及流程化。

3.2建设财务管理队伍

对于现代房地产企业而言，财务管理是保证企业正常运行的重要举措和关键方式，尤其随着营改增的实行，对财务人员的综合素质、业务能力和岗位态度提出更为严格的要求。因此，房地产企业要认识到财务管理的重要性，加速建设财务管理队伍。首先，对财务人员的岗位职能进行科学划分，所有人员都要各尽其责、各司其职，办税人、会计、出纳都要积极参与到税务风险控制中，保证企业纳税规范，规避可能出现的税务风险;其次，为了避免由于人为问题而发生税务风险，要定期组织所有财务人员开展业务培训，更新企业财务体系、提升会计核算水平，通过培训强化财务人员的岗位能力;最后，房地产企业要结合现有的财务人员储备，从高校和社会中吸纳具有一定专业能力和岗位经验的财务人员，不断充实以及完善财务人才队伍，提升岗位工薪待遇，吸引更多的人才加入，为企业规避税务风险奠定人才基础。

3.3创设风险防控氛围

在营改增背景下，想要从根源规避税务风险，需要房地产企业所有人员都积极参与其中，加强对营改增政策的理解，在企业内部创设风险防控氛围，进而起到防控风险的作用。首先，企业管理层要提升对税务风险防控的重视程度，带头学习营改增相关内容，定期组织所有员工学习最近的税收制度和税收政策，提升所有人员的风险防控意识，更好的应对外部风险;其次，企业管理者和财务人员要密切关注行业动态和最近政策，掌握最近、最新、最全面的税收政策，合理以及合法的缴纳税费，避免企业遭遇税务风险;最后，企业要与税务部门构建良好关系，积极配合税务部门做好各项税务申报工作，形成正确的守法意识和守法理念，严禁存在违法行为，促进企业的稳定以及可持续发展。

3.4加强法律凭证管理

房地产企业要注重加强法律凭证管理，对企业业务流程进行修订，对重要环节开展监控和分析，尤其在成本控制和会计核算等环节，对产生的合同加强规范化管理。首先，房地产企业要对各个项目进行合同树立，按照已完工、即将完工、在建以及新建等时间节点，保证每个项目的合同完整齐备，对发票取得要求、发票开具时间、增值税承担主体以及合同交易价格进行重新确定和协商;其次，对租赁、销售以及采购等环节的合同模块进行重新修订，通常情况下，如果合同条款中包含不同增值率，则要在内容中列举明示，避免出现税务纠纷;最后，所有业务都要严格按照要求和流程，提供合法合规的发票，为抵扣进项税提供支撑和凭证，避免企业遭遇税务风险。

4.结束语

总而言之，随着市场经济体制的改革的不断深入，税收政策也处于不断调整和优化中，营改增的实行可以避免重复征税、偷税漏税等问题，有助于规范行业发展。房地产行业作为地方经济建设的支柱性产业，在营改增背景下，也要注重加强税务风险识别和防范，制定科学的应对策略，进而保证各项工作有条不紊的开展，为企业发展保驾护航。

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