城市住宅小区物业管理困境及发展策略

乔学梅

摘要：随着房地产业的发展，物业管理逐步走向成熟。近年来城市化进程加快，各地改善型住宅与日俱增，物业管理工作还面临很大的缺口。物业企业需要服务不同类型的住宅小区，其管理中的困境不断显现，基础设施维护、秩序规划以及智能管理都是物业企业急需改进的方向。因此，物业企业应当树立全新的管理理念，積极引入先进的管理方法和技术，从而提高物业管理质量。因此，新时期物业企业应当树立全新的管理理念，科学规划小区的服务功能，打造服务品牌。

关键词：城市住宅;小区物业;管理困境;策略

1城市住宅小区物业管理的主要困境

1.1预算资金紧张

物业管理是一项复杂的工作，涉及的内容繁多，除日常的卫生、安保工作外，基础设施的维护、整体维修改造、配套服务的提供等都需要投入大量的资金。例如高层小区的电梯经过几年的使用，往往出现各种潜在隐患，必须进行彻底维修，甚至动用住宅专项维修资金。小区内物业费的收缴常遇到困难，部分业主不能及时缴纳物业费，尽管通过法律程序可采取一定的措施，但并不能从根本上改变业主的思想观念。不少物业企业都会面临资金紧张的局面，一些重要的维修、建设工作只能被放缓。

1.2功能保障不完善

城市住宅小区的实际情况各不相同，有的小区刚刚建立，整体基础设施建设起点高，功能相对完善，而有的小区属于老旧住宅小区，物业工作经常面临各种矛盾。例如部分小区车位供给不够充足，小区既要保证绿化水平，又要防止空地被车位占用，缺少足够的绿化区域;有的高层小区内部安全通道常常被堵塞，业主消防安全意识薄弱，遇到消防或急救问题时，容易耽误时机，安全通道不能发挥应有的功能，包括路面指示标志、快递存取、门禁刷卡等细节方面，也有不完善之处，同时服务功能不足也会增加管理风险。

1.3服务满意度不高

住宅小区是业主共同生活的空间，公共环境及秩序离不开各方的配合与努力，而实际工作中物业人员常遇到难题，例如小区中存在的房地产遗留问题、违章搭建、穿墙打洞、噪声油烟、住改商等问题，业主或物业企业向街道或城管、消防、公安、工商等相关部门报告后，未得到及时有效的治理，易引发业主不满。服务满意度直接体现着物业企业的工作质量，我国虽然已经制定了相关的法律法规，但是在业委会组建、物业合同订立、服务满意度调查等方面，物业企业还需从深层次加强建设。

1.4物业从业人员素质参差不齐

物业管理是专业化和综合性要求比较高的行业，对管理人员的综合素质要求高。但物业管理这一行业的现实是，国家尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之近几年来发展较快，从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转到物业管理行业的，所学专业五花八门。因此，管理队伍素质良莠不齐，从就业人员素质看，有的是随意聘用的未经专业培训的非物业专业人员，有的职工对物业管理的基本概况、运行机制还没有完全搞清楚，大部分物业管理公司的员工属于半路出家，缺乏系统的专业知识和管理技巧，面对纷繁的管理业务和千万家住户急需协调的众多关系就显得力不从心，往往只习惯于公共服务项目，不善于拓展其他延伸服务、物业专项经营和多种经营业务。特别是信息时代物业管理工作正向智能化迈进，物业人员的信息素养不高直接影响到工作效率。

2城市住宅小区物业管理的发展策略

2.1树立良好的服务理念

物业企业作为小区服务和管理的核心力量，应当以服务业主作为根本，充分发挥管理效能，使业主获得理想的居住体验，这样才能更好地搭建物业企业和业主的关系，实现彼此间的理解和支持。因此，物业企业要结合住宅小区的实际情况，系统规划各项管理工作需投入的资金，制订详细的预算计划。物业费是物业企业运营的重要基础，企业应当以高质量的服务赢得业主的认可，建立服务投诉快速处理机制，加强人员车辆管理，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，做好绿化养护，协助规范垃圾投放并及时清扫清运，改善居住环境，提升居住品质，打造优秀物业服务项目。支持物业企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。通过采用以上优质服务与权限管理相统一的方式，建立服务纽带。如企业确需动用住宅专项维修资金开展改造、修护，应首先征得业主同意。落实物业企业承接服务项目的查验手续，可维护物业企业和全体业主的合法权益，减少行业矛盾纠纷。

2.2科学规划小区服务功能

无论是新建小区还是老旧小区，物业企业都应当对小区内部的服务功能进行优化设计，根据小区住户情况、空地面积等，综合规划各项服务功能。例如在小区绿化和车位的协调方面，物业企业可计算车位整体需求，采用植树隔离的方式，建立停车间隔，既能保证充足的绿化面积，又能缓解车位紧张的局面。物业企业应对小区消防通行功能加以完善，保证消防通道畅通，对路面通行方向、障碍情况给予明确的提示，以防各种因素引起的意外情况。对于生活中的各种服务需求，企业应选取适合的区域，建立服务空间。

2.3健全物业管理制度

物业企业的服务面向小区的全体业主，服务满意度是其工作质量的体现。物业企业要按照国家相关法律法规的指导，建立健全小区物业管理制度，推动物业企业成立党组织，将党员骨干充实到企业队伍中，建立党建引领下的物业企业运行机制。特别是要完善业委会的激励机制，科学设定物业合同的条款，订立严密的议事规则，定期实行业主满意度调查，加强信息披露。业委会是维护广大业主权益的组织，要加强与业委会代表的沟通交流，重视服务满意度调查，深入了解业主的服务诉求，听取业主提出的意见建议，进而改进物业服务。物业合同的设定要充分考虑业主权益，公开物业服务收费信息，让群众明明白白消费。

2.4培育高素质的人才队伍

物业企业要树立长远发展意识，重视人才的积累，提高人才准入门槛。企业应全面考察应聘者的服务意识、专业基础、工作经验、信息素养等，选拔综合素质突出的人才，使专业人才加入物业服务的工作中。组织开展最美物业人宣传选树活动，增强从业人员荣誉感和归属感。物业管理人员要立足小区的实际情况，细分服务内容，主动调研业主的需求，不断完善现有工作。同时物业管理人员还应顺应信息时代潮流，善于学习和运用信息技术，推进小区的智能化管理，对小区进出的人员、车辆实行智能化识别，日常电梯使用、生活服务等引入更多的智能化服务手段。

结语

综上所述，物业管理说到底不仅是对资产的管理，更是对业主服务的管理，只有使其走上规范化的道路，每一环节、每一份工作都有章可循，有法可依，才能使其朝气蓬勃的发展，使业主的切身利益得到保障，物业管理行业才能从中获利，才能持续发展。城市化进程的加快使房地产业更加繁荣，由此带动物业管理工作的开展，业主对物业服务质量提出更高要求。物业管理是集先进理念、专业知识、专业技术于一体的工作，需要物业企业立足长远，树立服务意识，科学规划小区内的服务功能，健全管理制度，提高工作人员的专业素质，从而为小区整体建设提供有力支持。

参考文献

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