老旧小区改造项目施工管理要点

魏明

泰山区房产管理服务中心 山东泰安 271000

传统的老旧小区建筑设计标准偏低、产权不明晰、长期无物业管理等，导致建筑破旧、私拉乱建、破坏绿化等情况多发，降低了老旧小区居民的生活质量。为改善居民生活品质、提高城市形象、给老旧小区注入新的活力，各地政府积极响应中央号召，大力开展老旧小区改造项目。但老旧小区改造项目不同于一般的新建住宅项目，传统施工企业的项目管理模式在老旧小区改造项目过程中常常遇到阻碍，并影响改造工作的开展。为探究影响项目开展的原因，本文以南京某片区改造项目为例，深入分析项目施工阶段的管理特点。

1 老旧小区现状

1.1 建筑老旧，功能退化

老旧小区均出现了不同程度的功能退化、建筑老化、配套设施缺失和损坏、设备老化等现象。小区整体较为陈旧，建筑外墙饰面剥落、破损，楼梯、阳台栏杆锈蚀、脱落，存在结构安全隐患；防水设施老化，普遍存在屋面漏水、外墙渗水等现象；阳台封闭材料不一、色彩杂乱，破坏建筑整体立面形态；防盗网、雨篷、空调、晾衣架等杂乱无章；小区管网老化、电线杂乱，存在消防安全隐患；乱搭乱盖现象普遍，违章建筑较多。多层建筑缺少电梯和无障碍设施；建筑围护结构未达到现行节能标准要求，建筑能耗高，居住舒适度低[1]。

1.2 老旧小区的规划不够合理

老旧小区一般建设于20世纪80～90年代，小区的规划都是按照当时的需求进行的，存在一定的滞后性。而且，随着时代的发展，小区的规划也发生了很大的变化，老旧小区在城市小区中就显得极为格格不入，非常影响城市的和谐发展。虽然老旧小区为很多的居民提供了住所，解决了居民的居住问题。但是随着社会不断发展，人们对居住条件和环境的要求也是不断提高的，对于小区在功能性方面、绿化方面以及基础设施的建设方面有了一定的要求，老旧小区已经不能够真正满足人们的需求。所以，进行老旧小区的改造是非常有必要的。然而，老旧小区一般处在城市较为核心的地段，在进行小区的拆除时比较的麻烦，所产生的粉尘等的会对于城市有所不好的影响，不能够很大面积的进行小区的拆除。

2 对老旧小区改造的思考和建议

2.1 合理划分区域，制订改造计划

通过实地调查、资料收集全面掌握城市老旧小区现状，对小区信息进行汇总、分类，分析小区存在的问题、是否具有改造价值、有无改造必要性以及改造内容及资金需求等，为全市老旧小区改造谋划精准决策、施策；根据各小区房屋和基础设施老旧状况、群众改造意愿强烈程度、改造可实施性等因素，将需要实施改造的小区进行分类，制订科学合理的城市老旧小区改造年度计划和资金筹措计划，按照“先民生后提升、先功能后景观”的原则，优先改造基础设施条件差、安全隐患突出、群众改造意愿强烈的小区，有序统筹推进老旧小区改造工作。

2.2 加强软件硬件设施安全防范

施工现场的安全管理既涉及施工人员的安全，又涵盖当地居民的人身和财产安全。老旧小区改造项目属于民生热点工程，社会关注度高，为防止出现安全隐患，需从软件和硬件设施上加强施工过程的安全管理工作，为老旧小区改造项目保驾护航。在软件上，需加强对从业人员思想道德的教育，提高施工人员的安全意识。合理安排作业人员数量，尽量做到多人协同作业，起到相互监督的作用。每日早班会前宣讲安全案例，时刻敲响安全文明警钟。同时还要加强对小区居民和商户的宣传工作，做好自身安全防范，远离施工现场，关闭门窗，不要出现高空坠物和乱扔烟头等不文明行为。同时开通服务热线，加强协调人员和居民的联系，一旦出现不文明行为，尽快从严处理。在硬件上，做好施工物理防护工作，如脚手架外侧使用密目式安全网，安全通道进行双层防护。动火作业配备接火斗及防火布，提高动火批准等级。两米以内立杆及其他坚硬物体需采用香蕉保温软防护，消除安全隐患[2]。

2.3 确保资金筹措完善

老旧小区的改造提升，资金的筹集尤为重要，这是保证改造提升工程项目有序进行、提高改造提升效果的关键。为此，老旧小区的改造提升工程在设计环节，需要考虑资金成本问题，不能盲目追求品质高、技术新，而是要在满足城市建设、民生工程、居民需求的基础上，降低成本。在此基础上，相关单位应当积极牵头，构建多元化的老旧小区改造提升工程资金筹集模式。比如，在百果山小区的改造提升项目中，当地政府、小区产权单位及小区居民积极沟通，落实了资金筹集工作。这些资金主要通过以奖代补形式，由政府财政出资80%，该小区专项维修资金、小区居民共同出资20%。在该项目中，当地社区政府发挥了良好的统筹、协调、监管作用，明确了该小区改造提升工程相关责任体系，做好了相关服务工作，并与小区居民积极沟通、协作，做好了项目资金的规划管理，进一步保证了该改造提升工程的顺利完成[3-4]。

3 结语

在时代的快速发展下，进行城市老旧小区的改造是城市发展的必然趋势，通过城市老旧小区的改造，不但能够提高人们的居住条件，而且能够促进城市的和谐发展，促使城市的发展更加创新化。