不动产物权登记公证制度的价值与实现

郭远朝

（黑龙江省龙江县公证处，黑龙江 齐齐哈尔 161100）

一、不动产物权登记公证制度的思考

（一）不动产物权的登记制度是以物权与债权为理论依据，其集行政特性、公示性于一身，更加形象说明不动产登记制度可以作为不动产物权变动的依据，就是通过物权登记这一法律行为，使社会主体认知到不动产物权的创设、变更直到消亡的行为。在任何国家不动产登记的工作中都存在一些问题，大多国家基本上都是采用了公证制度来解决问题的存在，公证在不动产物权变动领域内发挥的作用可以说是至关重要。关于不动产的最优化立法始终是人们所共同追求的终极目标之一，制定各种制度有益于不动产物权登记价值的实现。

（二）可是每种制度都会有其存在的问题，正是这样，作为我国不动产物权公示的一种手段，保障社会不动产交易安全和高效的不动产登记制度在现实运用中也存在着不足和缺陷。如何在实施的过程中，避免因各种制度存在的问题产生对不动产物权登记制度的影响，是我们应该要进行处理的首要问题，这也是世界上各个国家进行不动产物权登记中的主要问题。避免纠纷与遏制纠纷是其基本价值与功能所在。

（三）现在我们不用去思考现有的国内外不动产物权登记制度中存在的问题，只考虑当下实施阶段的办法，这样才更能够促进我国不动产物权登记的发展。公证与不动产登记之间仍旧存在着高度契合性。因此，从理论研究上对不动产登记与公证的关系加以梳理，并从特定的现实出发，对我国不动产制度的完善具有一定的理论和现实意义。不动产物权登记制度的建立，能够保证不动产登记行业的稳定性和有序性，也能够让房地产行业更好地稳定发展。

二、不动产物权登记公证制度建立的问题

（一）原有制度不完善。在我国传统的不动产物权登记公证制度中，只是简单地约束了登记时间、登记的对象和登记的产品，并没有对其中细节进行约束和管理工作。在这方面极大地影响了不动产权登记的质量和效率，也无法对登记的全过程进行有效管理。由于我国的不动产规模非常庞大，相应的制度品类非常多，对于不动产物权登记公证制度的建立情况尚不太良好，而我国原有的不动产物权登记制度尚不完善，所以想要真正解决这一问题，必须从基础的管理模式出发，才能够真正将问题进行处理。

（二）工作人员的专业素养有待提升。由于我国是一个包容性比较强的国家，对于各行业从业人员的资质的要求相对较低，对于不动产物权登记工作的工作人员的要求甚至更低，只需要其具备简单的沟通能力和逻辑思维能力，就可以符合实际上岗的要求。正是由于这方面的影响，导致其在工作的时候无法做到专心致志，甚至对工作的流程也不了解，更不用提对产权登记的细节进行记录，在这种情况下，一旦出现检查，就无法及时取得清晰的不用产物权登记信息。

（三）不动产物权登记实施不到位。通过上述两个方面我们可以知道，不动产物权登记是比较混乱的，常常会出现登记不到位或者无法将信息完全如实地登记的情况，甚至会导致出现登记错误的情况，也会对之后的不动产信息的审查工作造成巨大的困难，这不利于登记的质量。因此，想要提升我国不动产物权登记的效率，必须加强对不动产物权登记过程的管理工作，只有在登记过程中做好细致的管控，才能够保证信息的有效性和制度建立的及时性。

三、不动产物权登记公证制度建立的措施

（一）根据相关法律进行制定不动产物权登记公证制度

在不动产物权登记制度建立的过程中，应该参考原有的规章制度的要求，对登记的物品信息、房产信息、不动产的建立年限以及登记人等进行明确的记录，并对记录的各方进行明确的背景调查工作。当进行完上述的操作之后，才能够保证其对于整个不动产登记制度而言是完全有效的。在进行这一工作的过程中我们也需要了解传统不动产物权登记的内容。根据《不动产登记暂行条例》，登记的适用对象方面，包括集体土地所有权；其包括房屋、建筑物和房屋周围树木等的所有权，这也包括房屋场地的使用经营权，通过这种方式能够让登记的信息更加透明，也能够使登记的范围更加广泛且明确，而且细致，不会漏掉任何一个细节。需要说明的是旧证依然有效，权利随动随换。黑龙江省房地产投资增速下行大幅低于市场预期，同时房地产销售面积增速也维持在14%的较高水平，房地产投资的风险较低。因此，在这种情况下，会有越来越多的房地产投资者进入到不动产投资的领域之中，也会增加不动产物权的登记频率和数量，从而会增加相关工作人员的工作难度和工作任务量。因此，制定不动产物权管理公证制度具有重要意义，能够保持当地的社会治安稳定发展，也能够从侧面反映出当地民生的经济水平和当地的管理现状［1］。

（二）设立不动产物权登记公证管理机构

在进行任何工作的时候，都应该设置相应的组织管理机构，只有这样才能够保证工作进行的每个环节都有相应的部门进行管控工作，对于不动产物权登记制度建立的过程而言，同样如此，应该设置专门的监督机构，对执行的过程进行监督和管理，同时应该设置执行机构，让其实质地进行不动产物权登记的基层操作，与民生进行最基础的沟通。除此之外，还应该根据各地的不同细分，安排不同的组织机构进行区域管理，并安排一个集中管理机构对区域管理的内容进行集中处理和管理，这样可以提高不动产物权管理制度的管理效率。

（三）明确不动产物权登记公证制度的内容

1.在进行任何事情的时候，都应该对事情可能发生的环节进行明确的记录和约束，在不动产物权登记制度建立的过程中，同样而言应该对制度的设定内容进行具体约束，以便让执行的各方都有明确的了解。不动产物权登记是将居民的房产登记到有关部门的系统之中，从而进行统一的集中的管理。登记的主要内容包括不动产的自然属性如面积、空间、用途，不动产权利归属，如权利人是谁，权利来源是什么，权利的期限，以及不动产权利的变化情况。

2.不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。不动产登记又称为不动产物权登记，是权利人、利害关系人向国家确定的职能部门将有关申请的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。登记机构在进行不动产登记时应当履行以下注意要点：第一点，要对登记人的材料进行核查，保证其材料的准确性；第二点，我们要对登记人的一些信息进行复审工作，保证其通过初审、复审才能够被集中进行管理；第三点应该对其相关的变动情况进行实时更新，比如房屋修建之前的状态和修建之后的状态，以及装修之后的状态等。土地和房屋的登记将统一，不动产登记证书，即记载房屋的产权信息，包括房屋登记的信息、登记人房屋的面积或其他信息。希望未来我国不动产物权登记制度能够得到更好的发展［2］。

（四）调整不动产物权登记公证制度的收费方式

群众最关心的就是房子的价格，对于不动产物权登记的制度建立而言，如果能够对收费进行明确和清晰的公布，那么将会让群众对于整个房地产行业而言，有清晰的了解，也能够提升群众生活的幸福感。如果政府方面能够采取低廉的收费或者符合群众实际收入水平的收费标准。如果政府方面对于不动产物权登记制度的收费设定相对较高，不符合群众的实际生活标准和实际收入水平，那么群众将会出现大规模排斥现象，也不会很好地进行不动产物权登记工作。只有政府方面和群众做到团结一致，才能够共同推进不动产物权登记制度的建立，也能够保证我国不动产物权登记制度的良性发展，从而促进房地产行业的繁荣稳定发展。

综上所述，不动产物权登记公证制度能够对房地产行业产生具体的约束作用，也能够保证行业向着更好的方向发展。在具体进行这一目标或任务的时候，必须了解不动产登记的管理制度，设置有关的管理机构，并且向其传达明确的管理制度内容和收费方式，才能够保证不动产物权登记公证制度的有效建立。