《民法典》视阈下住宅车位车库性质及权利归属

涂婉宁

（深圳市住房和建设局，广东 深圳 518031）

一、住宅小区车位车库的范围及种类

通常商品房住宅小区内的车位车库分为以下几种：地上车位、楼房首层架空车位以及地下车位。其中，地下车位又分为规划中的地下车位以及利用人防工程改造而成的车位，后者被称为人防车位。对于地上车位以及楼房首层架空车位的归属在实践中一般不存在争议，因为这两类车位的归属在法律中通常都有比较明确的规定，而权利归属争议最多的是地下车位。对于地下车位的权利归属，学术界一直存在争议。有的学者认为商品房住宅小区内的地下车位应当遵循当事人的约定；有些学者认为地下车位应当属于所有业主共有；有的学者认为地下车位的分摊应当按照公摊面积比来分配；有的认为地下车位应当属于建设单位或者国家。

二、《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条对车位车库权属划分的基本原则

（一）涉及车位车库归属纠纷的法律规范

我国《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）为实践中处理商品房住宅车位、车库纠纷提供了基本原则和依据。根据《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条的规定，住宅车库、车位的分配原则应首先满足业主需要，在此前提下车库、车位的权属划分应当首先尊重当事人的意思自治——以当事人自主约定进行划分，具体的意思自治形式可以是买卖、附赠或者出租[1]。另外，地上车位、楼房首层架空车位等一般而言属于由全体业主共有的法定车位、车库，因为其属于占用业主共有的道路及其他共有土地建设而成的车位和车库。由《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条的规定可知，地上车位、楼房首层架空车位的权属划分相对明确，有约定的车位、车库的权属划分从约定，而无约定的地下车位、车库的权属划分是不明确的。

（二）相关司法解释的有效性问题

《民法典》与我国《物权法》在住宅车位车库权属划分上的规定和表述是一致的，因此在处理车位车库归属纠纷时，尽管《物权法》已经失效，但只需换用《民法典》相关法条即可。但最高人民法院对《物权法》相关条文作出的解释是否还依旧有效？答案是确定的。根据《民法典》起草专家杨立新教授的观点，在《民法典》生效之后的半年里，最高人民法院开始启动司法解释的整合工作，与《民法典》在使用过程中出现不统一甚至抵触的司法解释应当被废除，新颁布的司法解释应当根据《民法典》条文的内容及精神作出。与《民法典》不抵触的现行有效的司法解释还应当继续有效。关于住宅车位、车库归属问题，因为《民法典》未对《物权法》的规定作出更改，因此解释继续有效[2]。

三、《民法典》对车位车库权属划分的问题与完善建议

我国《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条提出车位、车库划分的首要原则是要满足业主需要，然而何谓满足业主需要却充满了不同的解释。在司法实践中，对“首先满足业主需要”存在不同的理解，并且衍生出来了许多不同操作，这些操作在实践中为解决车位、车库权属争议带来了不少问题。笔者将根据不同问题，提出针对性地完善建议。

（一）“首要”是否意味着业主享有优先购买权

有学者认为业主对地下车库、车位享有优先购买权或优先承租权。因此，开发商在想要将地下车位、车库卖给或租给非业主之外的人士时，应当通知全体业主，在同等条件下优先卖给或租给业主。然而在实践中这种做法却常常导致业主无车位可用——因为大部分地区的车位车库都供不应求，业主往往竞争不过外部人员，最终让开发商赚取了超额利润。

笔者认为，针对此问题司法机关对《物权法》第七十四条中“首先满足业主需求”的原则应予以更细化的解释。具体而言，“首先满足业主需求”中的“首先”不应当被理解为业主仅具有“优先购买权”，而应当被理解为保证本商品房住宅小区内的业主实际上拥有先于非业主第三人的权利。也就是说，“首先满足业主需求”应当是全方位的、最终的一个结果，而非赋予业主某项程序性或实体性权利。因此，在司法实践中，应当否认“首要”等同于“优先购买权”的解释，否认实际上的“有钱”高于“业主需求”的规则。

（二）“满足业主需要”是否应有时间限制

实践中，部分业主在购房之时并未有购车需求，这样在购房时部分业主没有购入车位、车库的打算，待生活几年之后，想要购买车位时却被开发商告知车位已经处分完毕。另外，若小区车位车库闲置已久，是否意味着开发商有权将闲置车位售与或租与非业主外的第三人？然而如果按照“业主需求”有时间限制这个要求，那么很可能最终小区的车位、车库划分不满足法律所要求的“应按配置比例”处分给业主这一条，在最终的效果上，业主也没有享受到“满足业主需求”的首要原则。

如上所述，确认“首先满足业主需求”成为一项结果，而非手段之后，“业主需求”有时间限制的观点也就不攻自破。实践中业主可能因为种种原因没有在开发商售卖车位、车库的第一时间内购入或者租入车库，这部分业主的车位、车库需求也应当涵盖在“首先满足业主需求”之内。因此，开发商在出售或出租车库给非业主以外的第三人时，不能只考虑当前业主是否有能力购入或者租入车库，还应当考虑到业主未来的需求，“满足业主需求”的要求应当无时间限制[3]。

（三）车库、车位是否可以“只售不租”

根据我国《民法典》第二百七十五条的规定，车位、车库的权利人可以通过出租或者出售的方式处分车位，只要当事人约定有效，车位、车库的处置方式不受限制。在车位、车库卖出之前，其所有权由开发商所享有，按照法律的规定，开发商可以享有或租或卖的权利。不少学者也赞同此观点。然而在实践中，部分省市均以地方性法规、地方政府规制的形式限制了开发商的这一权利，禁止开发商只售不租。从背后原因来看，这一规定是与“首先满足业主需求”是一脉相承的。如果不限制开发商权利，开发商将有理由要求业主在特定时间内购买车位、车库，否则视为业主放弃“优先购买权”，最终开发商将享有绕过“首先满足业主需求”而将车位、车库卖与非业主方的第三人的现实权利。但是，禁止开发商只售不租的法律条款仅停留在地方性法规、地方性规章层面，在《物权法》层面没有得到体现，这使得“禁止开发商只售不租”条款仍存在一定的模糊性和风险性。

针对此问题，目前这些禁止“只售不租”的地方性法规、地方性规章只在出台它们的省市范围内有效，无法涵盖整个中国的地域范围，这就造成了各地判决不一致的结果。实际上，禁止开发商“只售不租”是保障“首先满足业主需求”的又一有力手段。如果没有这一法规，以开发商逐利的本质，最终地下车库的实际享有情况可能根本不是“满足业主需求”，而成了“满足有钱第三人”的需求。因此，禁止开发商“只售不租”应当被确立为法律之一，使其效力遍布全国，避免实际损害业主利益。

四、总结

面对车位、车库售卖可能产生的巨大利益，开发商绕开“首先满足业主需求”的动力十分充沛。为了防止开发商损害业主权利，切实保障本住宅内业主对本住宅内地下车库的实际占用、使用和处分等权利，有必要对《民法典》规定加以细化，对“满足业主需求”是否有时间限制做出明确的规定，以最终达成物权法对车库、车位权属划分的立法目的。