探讨房地产市场宏观调控的长效机制

何 弦

（重庆科创职业学院，重庆 402160）

对房地产行业进行宏观调控，主要就是针对当前的房地产市场进行一些宏观方面的调节与控制。要想对房地产行业进行宏观调控，必须由政府出面，运用经济、行政等手段对我国的房地产行业进行一定的调节，从总体上保证房地产行业的发展与我国的经济发展相协调。对房地产行业进行宏观调控最主要的目的就是平衡我国的基本供求，保证我国居民能够买得起房、住得起房。我国政府从2014年起就不断出台相关的房地产政策，对房地产行业进行一定的管理。2019年，我国政府出台了最新的房地产政策，这一政策对我国的房地产市场提出了全新的要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基本定位。同时，最新政策还表示要全面落实房地产的长效管理机制，不把房地产作为短期刺激经济的手段。在这一政策之后，我国或许会有多地对房地产的价格进行限制。

一、房地产市场宏观调控长效机制的内涵

在很多情况下，我国对于房地产市场的调控都只注意短期的效益，而忽视了其对经济产生的长期影响，在这样的情况下，房地产市场难免会缺乏稳定性与独立性。我国政府习惯于利用房地产对我国经济进行最基本的调控，当经济运行压力较大时，政府通常会放宽房地产方面的政策，希望以此来带动经济的发展；而当经济运行比较火热时，政府又习惯于过分限制房地产行业的发展。这样的机制在很大程度上并不能帮助我国的房地产市场建立长效机制。基于房地产行业宏观的长效机制在总体上来说是具有改革性的，且具有时效性与差异性。建立一套运营稳定的长效机制能够帮助我国的市场经济走向稳定与发展。在我国经济发展进入新阶段的当下，对于房地产的宏观调控也必须进入一个新的时期，包括土地制度、税收体系、租赁市场等一系列的房地产相关方面的改革都需要我国政府深入研究，从而构建一个贯穿所有方面的长效机制，保障我国经济的长治久安。

二、我国构建房地产市场宏观调控的长效机制的意义

我国经济呈现稳中有进、稳中向好的发展态势，出现了诸多积极变化。从我国经济发展阶段的变化中可以看出，我国经济正由高速增长阶段转化为高质量发展阶段。房地产行业在我国国民经济中占据着特殊地位，在此经济背景下，我国房地产市场的宏观调控面临着更长期、更艰巨、更复杂的境况，这对构建房地产市场宏观调控的长效机制也提出了更加紧迫的要求。这是由于房地产行业作为我国基础产业，能够有效带动和房地产行业有关的上下游产业群的发展，在我国国民经济中占据重要地位。

党的十九大明确提出，现阶段我国经济发展进入新的阶段，迫切需要解决经济发展不平衡、不充分的问题，房地产行业作为推动我国经济发展的重要力量，发挥着不可替代的作用。但房地产行业的过度发展也会带来很多现实性问题，例如：房地产行业过快过猛发展会直接降低市场的消费能力，降低经济竞争力；过热的房地产市场会吸引大量资本流入，人们的购房欲望虚涨，为经济动荡埋下了安全隐患；随着后期人们购买力的下降，房地产市场供过于求，房价将大规模下降，将会导致房地产市场低迷，甚至会引起房地产市场的崩溃，进而导致金融危机甚至经济危机。因此，我国应当加强对经济发展的重视和调控，作为经济发展基础的房地产行业需要在较长的历史周期中保持持续健康发展，从而推动我国国民经济的发展。因此，需要构建房地产发展的长效保障机制，通过对房地产市场的宏观调控达到稳定经济的目的。

三、构建房地产市场宏观调控长效机制的政策建议

（一）重视与房地产市场有关的法律机制建设

政府对房地产市场的宏观调控，必须建立在法律的基础之上。只有法律才是政府对房地产市场进行调控的武器。在这样的情况下，我国相关的立法部门应当重视与房地产相关的法律，只有这样，政府对房地产市场的调控才能真正做到有法可依、有法必依。

（二）促进与房地产市场相关的税收机制的建立

房地产行业与税收机制息息相关，在关于税收的问题上，政府应结合我国的基本国情，建立一套合理、合法的税收机制。从具体的方面来说，我国房地产行业的税收体制应当区别不同的人群与层次来进行，对于那些房产多、想从房产中牟取暴利的人群应当加收税费，而对于仅仅想要满足自身住房需求的老百姓应当适当降低税费。完善我国房地产行业的税收体制，才能从根本上保证我国房地产行业的平稳发展。

（三）加大房地产市场保障机制的建设

我国对于房地产市场的调控，应当从商品房和保障房两个基本体系入手。对商品房的调控应当由政府这只“看不见的手”来进行，保持商品房市场最基本的稳定与平衡；而对于保障房，应当由政府与企业共同进行调控，这两个方面的调控可以说是由“看得见的手”进行操控的。

（四）加强房地产金融机制的建设

我国要想保证房地产行业的长治久安，就要对房地产在金融机制方面的建设采取一定手段，这样才能够保证“三条腿走路”，从而不断完善我国房地产市场的体系。

四、房地产市场宏观调控需要注意的问题

（一）房地产市场管制：有效有限管制，提高资源配置效率

房地产市场一旦失去控制，就不能通过自身的改变而使问题得到解决，必须由政府对房地产市场进行干预。然而，政府的干预并不是万能的，也有失灵的时候，市场管制和政府干预二者的失灵都会导致房地产市场效率降低。为了应对这一问题，政府在管制时需要有一个度，适当的管制才是最佳的。第一，政府必须要划分管制区域，保证该管的地方管得到位，不该管的地方不去触碰。第二，在进行房地产市场干预时，必须有一个完整的规划，并且对计划实施后的后果进行评估，确保计划的实施能给房地产市场带来积极影响。

（二）分类调控，因地施策

目前，我国的房地产市场呈现分化的现象，并且这种现象愈演愈烈，我们必须贯彻实行有差别的宏观调控政策，保证不同地区的房地产市场分别有最适合的政策，同时要确保各地区政策的准确到位与灵活。对于经济发达城市，要保持高度的调控，在原有的基础上增加住宅面积占总建筑面积的比重，适当增加一些土地供应，出台一些相关政策，对购房者加以限制，尽可能地遏制房价上涨的势头。

（三）保障房地产市场宏观调控政策的独立性

我国采取宏观调控政策时的调控方式主要是以财政政策和货币政策为主、其他工具和手段为辅，目的是维持我国宏观经济稳定，保障国家经济社会的金融安全。房地产市场是我国经济市场的重要组成部分，对房地产市场中的经济政策和宏观经济的调控政策大有不同。房地产市场进行经济调控的方式主要是通过限制购买条件和套数、税收政策、土地使用政策等方式进行的，目的是满足不同收入、不同年龄和不同社会阶层的人们的需求，进而保证我国房地产市场健康稳定发展。因此，需要制定专业性的法律和相关的政策，实现房地产市场在整个经济市场中调控的独立性，才能保障房地产市场有效运行，否则会使房地产市场的调控偏离房地产行业本身，无法达成我国宏观经济调控的目标，影响整个市场经济的健康发展，不利于实现我国经济高质量发展的目标。