《民法典》后物业费诉讼应对抗辩的法律分析

陈星宇，沈怡敏

（上海中建东孚物业管理有限公司，上海 201206）

随着物业服务业的发展，业主与物业服务公司之间的纠纷频发。其中，在欠缴物业费引发的纠纷争议案件中，业主以未直接与物业服务公司签署物业服务合同、房屋存在未解决的质量问题、物业服务履行存在瑕疵、居住在一楼、房屋为动迁安置房以及房屋闲置、未出租、未使用等为由提出抗辩，在司法实践中具有普遍性，并且在情理上获得了大部分民众和舆论的支持［1］。作为一名物业服务公司的法律工作者，固然能理解业主的心情，但司法判决首先要依据法律规定和基本法理，不应让朴素感情影响司法判断。

一、业主以未直接与物业服务公司签署物业服务合同为由抗辩，物业服务公司主张支付物业费应被支持

新建销售房屋在取得预售许可证之前，各地住房和建设城乡规划主管部门通常要求房地产项目公司将其与物业服务公司签订的相关前期物业服务合同备案，作为获取房屋预售许可证的前置条件之一。根据《中华人民共和国民法典》第939条规定，房地产项目公司交付了房屋之后，根据法律及合同内容，业主应承继前期物业服务合同的全部权利、义务。因此，物业服务公司依据其和房地产项目公司签订的前期物业服务合同，要求拖欠物业费的被告支付物业费，于法有据，并且通过检索各地的相关案例发现，司法机关对于物业服务公司的诉请一般都会予以支持。

另外，为了减少以此为由欠缴物业费的业主，建议物业服务公司在交付相关房屋时，同时与业主单独签署相应的物业服务协议及临时管理规约等文件，避免在日常催缴及进入诉讼程序时产生不必要的纠纷、争议。

典型案例：上诉人方林、张洁与被上诉人上海新市北企业管理服务有限公司的物业服务合同纠纷上诉案

在本案中，物业服务公司主张被告支付物业费，一审法院判决支持后，原审被告上诉称不同意支付物业管理费，上诉理由是自己与物业服务公司未签订物业服务合同，故双方不存在合同关系，请求撤销一审判决或依据相关法律改判。二审法院认为，房地产项目公司依据相关法律与物业服务公司经过法定程序签订前期物业服务合同，该合同对被告业主同样具有约束力。被告业主以其并非已签订的前期物业服务合同当事人为理由，将不会被法院支持。故一审法院根据双方当事人的诉辩意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。现方林、张洁要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分的证据以支持其观点，二审法院同意一审的事实情况认定及相关法律适用，故对方林、张洁的上诉请求不予支持，并驳回其诉请，维持了之前的判决结果，且方林、张洁须承担司法裁判的费用。

二、业主以房屋存在未解决的质量问题为由抗辩，物业服务公司主张支付物业费应被支持

在实践中，很多业主认为在房屋交付后发现的房屋质量问题都应当由物业服务公司承担责任，并以此为由长期拖欠应缴纳的物业费及相关代付代缴的费用，这种情况非常普遍。房屋买卖对应的经济行为与物业服务对应的业务内容，分属两种不同的法律关系，房屋质量问题应当适用《中华人民共和国民法典》中房屋买卖合同之规定，物业服务公司仅提供和承担法定及相关物业服务合同约定的服务和义务。

房屋质量问题不属于法定或约定拒缴物业费的正当事由，且与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，若业主坚持认为因房屋存在质量问题造成其经济损失的，应另主张房屋开发商承担违约责任并要求维修或赔偿［2］。同时，物业服务公司应协助业主与房屋开发商沟通房屋质量问题，并保留相关沟通的证据，以免法院认定物业服务公司未尽协助沟通之义务，从而认定物业服务公司存在物业服务瑕疵的可能性。

典型案例：上诉人宋子凯与被上诉人上海华寰物业有限公司、孙莉群物业服务合同纠纷上诉案

在本案中，被告业主认为房屋外墙、屋顶存在质量问题，拒绝缴纳物业费长达18年之久，物业服务公司诉求其支付拖欠的物业费及滞纳金。一审法院认为，物业服务公司提供了物业管理服务，业主理应依约按时支付物业管理费用。业主辩称房屋存在裂缝、漏水等质量问题。但对房屋质量问题承担责任的主体应为房屋开发商，而非物业服务公司，且物业服务公司后期也采取措施进行了处理，尽到了物业管理义务，故判决业主支付物业费。一审判决后，被告业主不服判决，二审法院经依法审理，维持了一审判决结果。

三、业主以物业服务履行存在瑕疵为由抗辩，物业服务公司主张支付物业费可能部分被支持

以物业服务履行存在瑕疵是业主拒付物业费最常见的理由，在有关物业费追讨的诉讼案件中，大部分被告业主会以物业服务公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由，要求减免物业费。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条规定，即“谁主张，谁举证”的法律举证原则，如被告业主认为物业服务公司的相关服务存在违反法定或约定的物业管理服务要求的，其应提供充分证据证明对物业服务不满意，如被告业主确有充足的证据证明物业服务公司履行的法定及合同约定的主要服务内容明显存在瑕疵或有严重违约，司法实践中可能酌情减少物业费。

针对上述抗辩理由，物业服务公司应遵循一切以合同出发的原则，按照已签订的合同内容，全面依约履行自己的义务，并在日常物业管理过程中及时、完整地保存相关证据，包括但不限于每户业主物业服务全流程的合同、收据、通知及相应动态跟踪的内容等材料［3］；与各供应商签订的各类服务或采购等分包合同；为房屋项目小区建立来访人员登记、日常巡逻签到、车辆出入登记等制度的相关文件；物业服务公司日常履约中的照片、视频；业主及政府部门出具的文件、锦旗、感谢信、证书等等，转化为证明己方完整履约的合法有效的证据［4］。

典型案例：上诉人武冠军与被上诉人南京远宏物业发展服务有限公司物业服务合同纠纷上诉案

原告物业服务公司是具有物业管理资质的企业，其为武冠军所在的小区提供了相关的物业服务与管理工作内容，一审法院认为被告应履行支付相应物业费及公摊水电费的义务，故物业服务公司主张要求被告业主支付自2013年9月16日至2019年8月31日期间的物业费及公摊水电费。但物业服务公司未经常清洁楼道及平台，且曾存在捆绑收取物业费、停车费的行为，均属于物业服务明显瑕疵，一审法院酌定按物业费及公摊水电费的80%支付。二审维持原判。

四、业主以其居住在一楼为由抗辩，物业服务公司按照合同约定主张支付物业费应被支持

物业费中通常包括电梯运营维护的费用，因此会出现部分业主以其居住在一楼、平时不使用电梯为由，要求减免物业费中相应的电梯运营维护的费用。在前期，物业服务合同未明确约定可以减免电梯运营维护费用的情况下，被告业主应根据物业服务合同约定的具体付款标准支付物业费。

如在物业服务合同中未明确约定一楼可减免物业费的情况下，业主以居住底楼为由要求在减免电梯运行费后支付物业费的，司法实践一般不予支持［5］。部分省市物业监管政府部门可能会以行政法规的方式要求物业服务公司予以减免，因此实践操作中建议物业服务公司遵守地方规定，以免引起业主群体性投诉，并引发相应的行政处罚。

典型案例：黎明与某某公司物业服务合同纠纷上诉案

本案中，一审法院认为，被告买房时，在签收业主服务手册时应明确知晓所涉小区的物业费收费标准；前期物业合同中对居住在底楼的住户未特别约定可以免除电梯运行费，且楼道电梯是公共设施，属全体业主共有，设立电梯的主要目的是为全体业主提供服务，其费用理应由全体业主共同负担，故被告的主张无法律依据，法院不予采信。后被告提起上诉，二审法院认为，被告作为小区的业主之一，应当按照物业管理服务合同中约定的具体付款标准支付物业费用。

五、业主以其房屋为动迁安置房为由抗辩，物业服务公司主张支付物业费应被支持

在动迁安置类房屋中，不乏一些业主以其取得的房屋是动迁安置房而非商品房为由要求减免收取物业费。除非业主有其他充分证据予以证明，否则，司法实践中仅以此为由请求减免物业费，一般不予支持［6］。

典型案例：陆某某与某某公司物业服务合同纠纷上诉案

本案中，二审法院认为，虽然上诉人系通过动迁安置取得系争房屋，但鉴于该房屋本属于商品房，上诉人亦无证据材料证明其可以免交物业管理费或者享受其他优惠政策而减少物业管理费的支付，故上诉人以其所取得的是动迁安置房为由，不同意支付物业管理费缺乏依据，本院不予支持。

六、业主以房屋闲置、未出租、未使用为由抗辩，物业服务公司主张支付物业费应被支持

现实生活中，部分业主有多处居住地，其购买的部分房屋处于长期闲置、未出租、未使用的状态，此类业主通常认为其非实际入住房屋，因此无须支付物业费。根据《中华人民共和国民法典》第944条相关规定，物业服务公司已经完整履行相关物业服务合同约定的服务，业主应当按照合同约定缴纳相应的物业费，不得以此为由拒绝缴纳相关费用。

因此，物业服务公司按照前期物业合同的要求履行物业管理义务，被告业主不能以自己不居住在该房屋为由拒付物业费，如业主想要以房屋处于空置状态要求减少物业费的，则业主须根据双方共同签署的前期物业服务合同或当地地方性政策规定减少，同时业主须对空置房屋登记备案，并提供充分证据证明房屋未实际使用，否则对于业主要求减免物业费的主张，司法实践一般不予支持［7］。

典型案例：原告三原物业服务公司与被告于晓光物业服务合同纠纷

本案中，被告业主认为其自2013年春季后对房屋加层后至2014年5月1日期间一直空置，物业费应当按照70%交纳。法院认为，被告在该期间内既没有对其认为的空置房屋在原告处备案登记，也没有证明其在该段期间并没有实际使用房屋，因此在该段期间的物业费，被告亦应全额交纳。

七、催缴物业费案件，物业服务公司提出主张违约金被支持与否存在不确定性

一般情况下，物业服务公司与业主或项目公司签订的前期物业服务合同中通常会约定较高的违约金，以此威慑业主按时支付物业费。根据司法实践，即便住宅业主无充分证据证明物业服务公司服务存在瑕疵，只要业主未按时付费系事出有因，并非恶意，物业服务公司主张的违约金便得不到司法机关的支持［8-9］。与此同时，商办房屋类型的房屋则可能支持违约金的诉求。

另外，根据《中华人民共和国民法典》第585条第二款之规定，如物业服务公司主张的违约金标准远超法定额度或违约金额度明显高于实际损失金额的，司法实践均可能酌情降低物业费［10］。

典型案例：原告上海赐安某某公司与被告鲍剑物业服务合同纠纷

本案中，法院认为，被告业主虽抗辩称原告提供的物业服务存在维修方面的问题，但被告并未提供充分证据证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告诉讼请求予以支持，原告作为住宅小区的物业管理单位，应不断增强服务意识，增进与业主的沟通，进一步提高管理水平，为小区业主营造良好的居住氛围。关于原告主张的滞纳金，物业服务合同中虽对此有约定，但被告未按时付费系因其房屋渗水无法得到解决，事出有因，并非恶意，因此本院对原告主张的有关违约金的诉讼请求不予支持。

八、结语

物业费追讨已成为大部分物业服务公司现阶段的主要难题，虽然物业服务公司能通过民事诉讼的方式追讨物业费，但是其诉讼请求得到支持的前提仍是全方位且高质量的物业服务。因此，各物业服务公司应了解在物业费追讨案件中业主可能提出的抗辩理由，有针对性地完善物业管理工作，并通过文章列举的典型案例总结、归纳应对思路，提高案件胜诉率，最大限度地保障合法利益。