房地产评估中的风险与控制对策

张丽娟

（浙江天衡房地产评估咨询有限公司，浙江 杭州 310003）

在城市建设范围扩大的趋势下，城市人口数量逐渐增加，国家发布的货币化安置政策等为房地产行业的发展带来了更多机遇。在这样的环境下，房地产市场发展速度逐渐加快，不同类型的房地产评估业务数量也逐渐增加，进行房地产评估工作的时候，流程比较复杂，需要考虑到多方面的因素，其中还存在着较多的风险。由于评估的业务越来越复杂，要想避免评估中产生的风险问题，应对当前房地产评估中的风险进行分析，采取有效的控制措施，使房地产评估行业能够稳定发展。

一、房地产评估行业中存在的问题

（一）相关法律制度不完善

目前我国制定了城市房地产管理法，将评估机构资质标准以及估价师注册两项行政许可作为核心，并且建立了房产评估法律体系，对评估机构及管理者进行规定，没有明确实施细则。法律规定中针对房产评估制度的法定地位进行了明确，但是专门用于房产评估的法律较少，这部分内容散落在了各项制度及规范文件中，难以作为行业参考的法律依据，缺少相应的法律内容。估价人员在实施过程中难以发挥出主观能动性，评估结果难以受到认可[1]。

（二）从业人员素质不高

房产评估对人员的专业性要求比较高，考虑到房产价值有着特殊性，这使房产评估的结果科学性与估价人员之间的关系变得更加紧密。结合当前的实际情况来看，我国没有形成完善的人才培养机制，针对估价人员的专业性考核不够严格规范，难以保证人员的实际能力。由于门槛比较低，非专业人员混入其中，学历较低、对房产评估缺少全面认识的人员也从事这项工作，影响了评估的效果。另外，房产估价人员的资质审查不够严格，挂证现象严重，造成了估价人员队伍的专业能力不足的问题。

（三）评估方法单一落后

当前的评价方法没有考虑到外部因素对房产价值造成的影响，目前使用较多的评估方式包括市场比较法、收益法、重置成本法、假设开发法等。基本估价方法是对房产客观市场价值的推断，需要根据房产的性质，比如房屋位置、朝向等，对消费者效用开展评估工作，以内部效用为主进行评估。因此，在房产评估中不仅需要考虑到内部效用，还应重视外部效用。

二、房地产估价风险的主要内容

（一）房地产估价师承担的风险

房地产估价结果涉及了多方面利益，国家通过制定相应的规定来进行规范，针对房产估价机构及工作人员的行为制定了惩处措施[2]。一般房地产评估人员产生了违纪情况的时候，需要接受的处罚有以下三种，分别为民事处罚、行政处罚以及刑事处罚。在估价中估价人员产生失误而给利益主体造成经济损失，例如房地产估价人员及委托人相互配合提交虚假的报告，导致严重的损失，应根据相关规定，在将非法所得没收、吊销评估人员的执业资格证的基础上加大处罚力度，当情节过于严重并且构成刑事犯罪情况的时候，需要追究其刑事责任。

（二）房地产评估手段带来的风险

在房地产行业中，房地产评估相关方面已经得到了明确的规定，在评估中需要遵守相应的原则，根据不同的房地产采用恰当的评估方式，还应考虑如何进行评估程序。通过合理选择评估方式可有效减少人为因素造成的评估风险问题，然而这些规定难以避免风险的产生。如果在评估中没有全面地进行分析，仅仅使用传统的方法开展评估工作，会使评估风险增加。当前，一些评估机构在评估中没有考虑到评估手段的合理性，因此导致房地产评估风险水平提升，对相关机构或个体产生了不良的影响。

（三）社会公信力缺失的风险

房地产估价是市场中的重要部分，应通过提供专业的服务给社会提供公平客观的衡量标准，使评估更加符合社会公正的特点，并且在市场中形成良好的形象[3]。然而当前的房地产评估缺少社会公信力，这是由于房地产估价在权威、独立性上存在缺陷。首先，在市场激烈竞争环境下，评估机构为了提升业务量，会根据客户要求进行评估，而没有参考规范的内容，认为将评估价格改变。其次，评估机构内部质量控制体系不完善，部分评估结果是在没有全面地取得被估价对象实际数据的情况下得出的，难以保证科学性及客观性。最后，评估机构的权威性存在着不足，导致公信力降低，权威性的形成需要长期的实践，而多数房地产估价机构的经营时间比较短，没有相应的参考依据，因此公信力有待提高。

三、加强房地产评估风险控制的措施

（一）建立完善的评估法律制度

房产评估行业发展中，法律规定在其中有着重要的意义，国家应根据法律要求以及行业的发展情况制定相应的法律体系，在法律中应体现出以下几方面内容，第一行业标准，对技术规范及规程进行推行，对违法人员进行严格处理。第二是收费标准，对于小额度的项目应进行细致分档，将收费标准提高，由于小额估价应用范围比较大，当收费较少的时候可能会无人来承接。对于大额度项目也需要详细分档，降低费用，避免产生压价竞争问题。第三是制定房产评估职业道德标准，估价人员需要遵守相应的规定，规范评估机构及评价人员的行为，使评估行业能够更具有法制化的特点，落实详细的规章制度，使评估机构在经营中有规章可遵循。

（二）提高从业者综合素质水平

应通过提升估计人员的专业素质水平来减少行业的风险，不仅需要加强认证的严格性，还应改善估价师的资质考核要求，根据估价师的执业能力、经验丰富程度、评估技术等方面来明确职业等级标准，加强动态管理，使房产估价人员的能力得到保障，为房地产估价工作的开展提供良好的条件。另外，应提升评价者门槛，从源头对估价师的素质进行控制，可提高报考学历的要求水平，使人员具备较高的学历，还应对注册制度进行落实，虽然已经建立了相应的制度，但是执行力度比较小，难以发挥出有效的作用。同时，应对考试的难度进行调整，明确要求，可通过扩大考试知识范围的方式来达到目的，使从业人员的素质符合要求。

（三）合理应用评估方法

在较多的评估方式中，指标分析科学性会对结论产生较大影响，在评估中市场法的应用较为广泛，房产信息真实性是核心内容，通过在房产协会收集真实的数据信息，使评估结论的准确性提升。当不能在房产市场中难以找到可进行参考的案例，难以通过收益评估的时候，例如学校及公园等，可采用成本法实现评估目的，应对房产成本因素进行调整，例如人工费用、材料费用等，达到科学评估的目的。应用收益法的时候，收益及折现率的明确是极其重要的，使用这种方法进行房产评估的时候，应根据潜在毛收入、空置损失、运营费用进行计算。

（四）加强房地产行业外部监管

房地产估价师协会及行政主管部门在评估行业中发挥了规则制定者及裁判的作用，需要对房地产评估机构及房地产估价人员实行监管及控制，并且具备了对不符合房地产评估法律要求的行为进行处理的权利。为了预防评估中的风险问题，应加强外部监管效果，首先，应建立公平的社会经济环境，给社会提供基础的信息服务及公共产品，使评估行业的发展有完善的条件，将估价行业的信息资源整合，给估价机构提供更加全面的服务。其次，完善房地产评估行业的法律规定，明确估价的要求，建立透明化的市场环境，并且打破垄断社会公信资源的不平等局势，使信息资源的共享得以实现。最后，应加强对房产估价中的各类违法问题的处理，提升处罚力度，对评估机构内部控制度建设进行监督，使各项工作能够符合相应的要求。

（五）加强内部质量控制

评估机构管理水平对执业的质量有着较大的影响，应严格按照执业规范来进行估价，使房地产估价工作能够更加合理有序，保证估价的准确性。结合当前的情况来看，应制定完善的执业规范，使规范能够发挥出有效的控制作用[4]。评估机构应具备完善的规范程序，将底稿做到保持完整，还应详细地进行记录，明确事实，恰当地进行措辞。还应对各业务项目进行全面的监督，定期检查复核，当发现质量存在问题的时候，需要及时解决，使评估机构在发生了争议的时候能够获得更多益处，避免风险问题的产生，减少估价风险造成的影响，在市场中实现稳定发展。

（六）完善评估行业的进入及退出机制

房地产估价作为一项覆盖范围大、专业性强的工作，为了保证行业的有序发展，提升行业的整体素质水平，应将从事房地产估价业务的机构及个人进行更为全面严格的审查，根据评估行业的条件来明确其能力，对于不符合要求的应禁止其从事相应的业务。针对具有房地产估价职业证书的机构及人员，可通过年检、考核等形式来审查其能力，还应对职业道德素质进行检验，当不符合房地产评估执业要求或者违反了职业道德标准、法律要求的时候，应进行经济处罚，根据情节的严重程度来处理。另外，还应将违规成本加大，使房地产估计机构及工作人员意识到违法造成的严重性，能够产生风险意识，对法律有深入的认识，能够公平理智地开展业务，使房地产评估行业的发展具有更加完善的条件。

四、结束语

房地产评估行业发展时间较短，同时房地产评估机构的管理问题及人为因素影响造成了较多的问题，因此导致风险的产生，对机构及市场都带来了不利。应通过建立完善的评估法律制度、提高从业者综合素质水平、合理应用评估方法、加强房地产行业外部监管及内部质量控制来实现风险控制，并且完善评估行业的进入及退出机制，为房地产评估行业的发展提供相应的动力。