基于旧工业建筑的青年公寓改造途径研究

刘源 杨茂川

摘要：针对城市存在大量低效能的旧工业建筑以及青年住房紧张的双重社会问题，将旧工业建筑改造为青年公寓是行之有效的解决方法。文章研究旧工业建筑和青年公寓基地環境、建筑本体等方面的适配性，探讨将旧工业建筑改造为青年公寓的可行性，总结出青年公寓改造的实现途径，为以后的相关研究提供依据和参考。

关键词：旧工业建筑;青年公寓;改造途径

中图分类号：TU241.2 文献标识码：A 文章编号：1004-9436（2021）18-0-03

0 引言

随着我国城市发展进入工业化后期，遗留下来的数量可观的旧工业建筑已不能满足新的城市生活需求。人们逐渐意识到旧工业建筑潜在的经济价值，因此越来越多的旧工业建筑被改造与再利用。与此同时，城市青年群体也面临着在过渡时期买不起房的窘境。基于这些现实问题，一系列支持工业建筑改造公寓的政策条文相继出台。2016年，国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，要通过完善住房租赁体系解决青年群体住房问题;2017年发布的《上海市城市总体规划（2017—2035年）》明确提出，鼓励将多余的仓库、工厂等建筑改为公共租赁住宅，上海也成了我国首个将“厂房改公寓”合法化的一线城市。经过国家和地方多个政策的推行以及住房文件的发布，我国的旧工业建筑也慢慢转型改造成了租赁公寓，许多租赁性的青年公寓在当今社会取得了很好的反响（见下表）。因此，将旧工业建筑改造为青年公寓的可行性和改造途径值得人们深入探析和思考。

旧工业建筑居住化改造部分实践汇总表

建筑原用途、名称 现建筑用途 现建筑名称

烟台春晖路轻工业厂房 青年公寓 烟台春晖路泊寓

广州棠下村厂房 长租公寓 万科泊寓广州棠下店

广州天河区印刷品仓库 青年公社 天河创想公社

广州紫泥堂纤维板厂 生活社区 无界生活之无界社区

北京酱油厂 生活社区 北京东四共享际

（资料来源：笔者根据相关资料整理绘制）

1 旧工业建筑改造青年公寓的意义

1.1 经济效益

在房地产领域，建筑的经济性指标尤为重要。一般情况下，对旧工业建筑进行改造利用会比完全拆除新建要省时得多。而建设周期跟回报周期是成正比的，因此对建筑进行改造意味着建造成本的节省，也能让产品提早入市，实现盈利。

1.2 环境资源

由于当初建造工业建筑的技术手段没有现在发达，基本采用了自然采光及通风的被动绿色手段，因此对这类建筑进行改造利用符合低碳环保的发展趋势。此外，原来的基础设施若是能够延续使用，也能在一定程度上减少建设资源浪费。

1.3 社会影响

将旧工业建筑改造为青年公寓，青年群体的聚集将使这些原本荒废的旧厂房、旧仓库重新成为充满活力的创意新区。不仅为青年群体的居住生活提供了空间载体，由此催生的浓厚文化氛围也能对周边产生有益影响，对于同时解决旧工业建筑废弃闲置和青年居住空间紧缺的问题具有重要意义。

2 旧工业建筑改造青年公寓的可行性条件

2.1 区域位置

旧工业建筑在城市中所处的位置决定了其是否可以改造为青年公寓。以我国一、二线城市为例，因历史和发展原因，城市中心往往会有一些分散式的旧工业建筑被长期闲置，由于区域周边交通便利、配套设施完善，这类旧工业建筑改造项目的可达性较高，能够吸引青年入住并且保证较高的入住率。

2.2 基地环境

除了区位因素外，基地环境也是决定旧工业建筑能否改造为青年公寓的必要条件。基地环境包括基地内部道路、停车场、广场、景观绿化以及场地出入口等。必须判断旧工业建筑所在基地是否满足改造条件，如主入口位置是否显眼、场地是否配备停车位、是否有空地可改造为休闲广场、是否具有良好的道路系统等。如果不具备这些基本改造条件，其是否还有改造价值及需要增加多少成本都是要考虑的问题。

2.3 建筑本体

旧工业建筑的空间结构对改造利用来说具有重大影响，因此要根据工业建筑的类型特点来选择改造对象，使内部空间被重新划分排布后能符合青年公寓居住需求。参照王建国教授按空间特性对工业建筑进行的分类，旧工业建筑可以分为大跨型、常规型和特异型三类^[1]。

大跨型指的是具有巨型钢架、排架等结构的工业建筑，其单层跨度较大，内部空间开阔，包括重工业厂房、大型仓库等。由于这类建筑空间大且无分隔，可以增加额外的结构体系，在新形成的空间中排布大量房间，因此适合作为青年公寓中公共休闲娱乐的空间使用。常规型多为框架结构的多层建筑，包括轻工业的多层厂房及仓库等。张希晨在《旧工业建筑公寓型更新利用设计及改造研究》中总结了工业建筑居住型改造的内部空间匹配度，指出工业建筑具有规整柱网，在跨度和进深上均遵循模数制度。工业建筑的开间正好跟GB 50096—2003《住宅建筑设计规范》规定的紧凑型住宅的设计标准相适应^[2]。由于此类工业建筑柱网结构本身分隔尺度与公寓较为接近，因此可以更好地对青年公寓居住空间进行模块化和标准化设计。特异型指的是建筑形态及原有用途特殊的冷却塔、水塔等，由于改造工程量大通常不用作公寓改造。

3 旧工业建筑改造青年公寓的主要途径

3.1 基地环境

在明确了基于旧工业建筑的青年公寓改造的可行性条件后，首先对基地环境的改造途径进行总结。在主入口造型上，要增加特色和标识性;要根据原有道路规划新的道路系统，实现人车分流;场地内的空地可以拓展为具有活力的公共庭院，同时根据公寓规模设置停车位;在景观绿化方面，对场地原有植物进行选择性保留，还要引入具有景观价值或较强适应力的植物，因地制宜创造景观特色。根据周边环境和建筑围合形态确定主要外部景观形式，临街工业建筑可以在非主干道和非车行道的一侧栽植低矮树木，增设休闲座椅，围合型工业建筑则可设计内部庭院。此外，工业建筑附带的特色构筑物也可以景观化的方式进行改造。

3.2 建筑本体

将旧工业建筑改造为青年公寓，在建筑方面的实现途径不仅要考虑空间结构，还要考虑建筑外立面以及其他因素，通过一系列改造使之与青年公寓相适应。可根据旧工业建筑的外立面是否具有特色以及是否保存完好，采取不同的改造方式，大致分为保留原有外立面、对原有外立面进行局部改造和隐藏原有建筑外立面三种方式。在改造过程中，要充分利用工业建筑的层高特点，考虑原有的空间结构，将水平与竖直方向的内部空间重新划分排布为居住和公共空间。一般来说，公寓公共空间位于底层，居住空间在二层及以上。工业建筑类型和用途不同，其交通方式和位置也会有所不同，因此可以根据空间布局对竖直交通进行加建。应用的材质、色彩等直接决定了公寓的视觉效果，因此在改造时要根据青年群体的特性以及原有工业建筑的形态色彩等决定青年公寓的整体调性和风格，从而体现一定的传承与新生。

3.3 公共空间

公共空间是青年群体活动的场所，因此在基于旧工业建筑的青年公寓改造设计中，要根据青年群体的活动类型和不同空间需求总结公共空间改造的实现途径。

公共空间大体分为三类：交通、辅助和共享娱乐空间。其中，交通和辅助空间是必要性设置空间，具体包括走廊、门厅、楼梯、快递代收点和超市等。共享娱乐的青年群体活动基本分为陶冶文化类、自习办公类、休闲娱乐类和运动健身类，要根据青年群体不同活动需求进行空间设置。例如，陶冶文化类空间为有一定文化品位的青年群体设置，包括书吧、茶室、陶艺室等，为特定的功能性使用空间;自习办公类空间属于相对私密的静空间，在空间布局上应考虑到单人独处和多人开会等多种需求;休闲娱乐类空间包括棋牌室、影音室等;运动健身类的活动主要在室内空间进行，也可在室外空间完成。总的来说，青年群体活动类型丰富多彩，对公共空间的需求也各不相同，因此在改造设计中要做好空间功能的取舍，抓住社群活动的设计要点以营造积极的空间。

3.4 居住单元

《基于模块化理论的工业建筑居住化改造——以北京市青年公寓为例》提出，在进行工业建筑居住化改造时，增加的结构构件被称为新增支撑体，而新增支撑体既要满足住宅建筑的尺度特点又要满足工业建筑结构特点。所以在开间上大多采用3 m的基本开间，新增支撑体采用（3+0.6n）m的数列，进深上采用基本尺寸4.5 m，新增支撑体采用（4.5+1.5n）m的数列^[3]。总之，公寓式住宅一般户型要以标准化设计为主，要根据建筑尺度设计居住单元，还要考虑居住空间的可变性以适应青年群体不同的居住需求。根据居住舒适度以及居住人员构成，公寓式住宅大概可总结为以下几种户型。

安置型户型的特点是以小面积的居住空间满足人们最基本的生活需求，功能配置简单，适用于支付能力较弱的青年群体。在基于旧工业建筑的青年公寓改造设计中，要充分考虑工业建筑的结构特性，可根据新增支撑体的尺度，将开间3 m、进深6 m的空间一分为二得到3 m×3 m的空间进行户型设计，也可选取开间4.2 m、进深6 m的空间，将其分为两个居住单元进行户型设计，即4.2 m×3 m（见图1）。

经济型户型与安置型户型相比，虽然在居住面积和功能配置上都有所提高，但还是以功能空间的紧凑设计为前提。户型涵盖各种居住模式，可以独居也适合合租。在基于旧工业建筑的青年公寓改造设计中，根据新增支撑体结构的标准尺寸，选取开间3 m、进深6 m的常规尺度进行户型设计，如图2所示。在独居模式下，可设置工作学习区域和会客区域，还要考虑储物空间和简餐制作空间，以满足青年群体不同居住需求。朋友合租的户型需要在满足生活基础空间配置的基础上设计一定的个人空间，因此要将床和书桌独立设置。还可以对卫生间进行分设式设计，要能够满足一人如厕，一人洗漱，彼此不受影响。在层高允许的情况下可以在同一平面位置竖向交错叠合两个床位，以在提高空间利用率的同时增强私密性。情侣朋友圈重合度高，因此可以设置会客区域。另外，开间4.2 m（3+0.6×2）、进深6 m的空间作为一居室适合新晋父母及其幼儿居住，可根据需求加入婴儿床，也可设置独立厨房及就餐区域。

舒适型户型人均面积进一步扩大，适用于收入较高的青年群体在购房前过渡居住。这类户型面积大、居住舒适度高，在空间功能配置上更接近普通住宅户型，因此在遵循新增支撑体结构尺度的前提下进行户型设计不存在过多局限性。

另外，在基于旧工业建筑的青年公寓改造设计中，还应该考虑户型内弹性空间的设计。主要是指通过可移动空间分隔、可移动墙和多功能家具对空间进行复合，使单个空间被赋予多重功能性。对户型进行弹性设计既能够满足青年多元的生活需求，灵活可变的空间状态也能贴合青年群体追求新鲜感的特性。

4 结语

基于旧工业建筑的青年公寓改造是一项复杂而系统的设计工程，影响其改造利用的因素也是综合性的。在旧工业建筑改造为青年公寓的过程中，如何在遵循原有建筑结构的同时满足青年群体个性化的使用需求，是一个值得探索的问题。在明确改造可行性条件的前提下对改造途径进行总结，才能更好地把握改造内容和改造方向，最大限度地利用有利因素确保改造的可持续性，进而为以后的工业建筑公寓化改造提供思路和借鉴。

参考文献：

[1] 王建国，戎俊强.城市产业类历史建筑及地段的改造再利用[J].世界建筑，2001（6）：17-22.

[2] 张希晨，刘林.旧工业建筑公寓型更新利用设计及改造研究[J].工业建筑，2014，44（9）：18-21，61.

[3] 安艳华，赵越佳.基于模块化理论的工业建筑居住化改造：以北京市青年公寓为例[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2018，20（5）：444-451.

作者简介：刘源（1997—），女，山东潍坊人，硕士在读，研究方向：环境艺术设计。

杨茂川（1964—），男，四川什邡人，本科，教授，研究方向：传统文化應用。