不动产统一登记制度问题及对策研究

傅荣荣

（山西省大同市不动产登记中心，山西 大同 037000）

国家对不动产实施统一管理，统一登记，是为了使国家制度更加完善，同时建立这一制度也在一定程度上体现出国家治理体系的规范化和治理能力的现代化。自从这一制度出台后，各地政府积极投入到不动产登记体系的建设中，经过一段时间的发展，我国已经取得了登记工作的初步胜利。在该制度未实施之前，不动产登记工作也一直在进行，但是却存在登记机构零散，登记依据不同，登记簿册格式不统一等问题，并且这些登记记录分散在不同地区，并没有一个专门的平台将上述登记信息统一，这样的弊端非常不利于我国相关机构管理不动产。因此新制度的实施非常有必要，新制度出现后，解决了上述不统一问题，降低了产权交叉的可能性，有利于市场发挥其资源配置的作用。

一、我国不动产登记制度

在民国时期，就已经存在不动产登记的说法，当时西方在该方面已经形成相对完整的登记制度，所以民国政府开始效仿，对当时的制度进行完善，而后新中国成立发展至今，这一制度一直走在改革和完善的路上。我国实施公有制后，对该制度的影响最为显著，在公有制下，不动产的产权属于集体，也正因为这一制度的存在，使当时的不动产不需要进行登记，因此相关登记工作中断，直到两年后才恢复。在此之后，经历数次改革，我国的不动产制度终于在2015 年正式完成，相关条例终于落地，使我国该方面的制度进入一个新阶段。次年国家公布了登记细则，明确了各种不动产的登记要求。

二、不动产统一登记制度的功能与用途

该制度的产生是国家经济运行的必然产物，是有利于国家发展的重要体系，也是经济正常运行的保障，这一制度与每个人的切身利益紧密相关。严谨地说，是与制度相关的政治理论和经常理论，在为国家经济服务。该制度要顺利实施，首先要发挥制度的学术价值，该价值体现在政治和经济学两方面。如果制度不能发挥其主导作用，则相关工作将无法展开，不动产统一登记正是建立全国性的、统一的不动财产交易市场和明晰财产所有权的最基本保证。

（一）整合政府部门职能提高工作效率

长期以来，不同产权类别、不同性质的不动产在进行登记时，服务人员会采用不同的登记依据，同时这些不动产因为所在地的不同，造成管理上的分散。建立统一的登记制度，是相关工作的纲领性文件，其实施整合了多个部门的工作职能，便于统一推动工作和监督管理。制度统一，部门集中，程序完善，不动产统一登记制度就能更高效更科学地推动。

（二）保护不动产拥有人的合法财产

不动产统一登记制度的实施对于政府和民众都具有积极的作用，主要体现在：一该制度的存在使相关部门的办事效率显著提高；二该制度实现了四个统一，结束了不动产登记混乱的局面，减少了以往的不动产冲突问题，从而保障了民众在该方面的权益。除此之外，该制度对征信体系的完善也起到了一定作用。在过去，不动产登记部门分散，导致同一不动产的交叉登记，从而产生产权纠纷，但是登记制度出台后，产权问题变得清晰可查，在财产抵押或者买卖过程中，不会再出现产权不清的情况，有效降低了纠纷案件的发生率。

（三）健全土地管理制度

不动产登记制度要求不动产确定物权时要将相关信息登记在簿册上，同时有关该不动产的所有变更事项也要及时登记，根据这一制度的要求，土地等不能移动的财产均应记录在簿册上。登记簿册和不动产权证书的内容相互一致的情况下，不动产所有权的归属和变动才可以保持一致。在自由市场进行不动产交易时，交易双方彼此不熟悉，所能信赖的是不动产归属人拥有的不动产证书和登记部门可查的有关该不动产的在册信息。在过去不同地方的登记依据和所用簿册均有差异，为交易带来诸多不便，一房多卖的现象时有发生，极大地增加了交易风险，侵害到民众的利益。因此用统一的登记制度确定产权，是一项利于民众的重要政策。统一的证书可以改变分散登记下一房多证的情况，有效消除旧制度的弊端。

三、不动产统一登记制度实施中出现的问题

不动产统一登记制度推行的几年来，工作面临的问题类型纷杂头绪繁多，更有甚者矛盾突出，难以解决。本文研究过程中总结出以下几点影响不动产统一登记制度实施的主要原因。

（一）历史问题导致的数据缺失

由于相关法律的缺失和特定历史时期政策的调整，各类不动产登记数据不一致、不匹配，自成体系。比如，缺少房屋信息、缺少土地信息，土地用途不一致等，但包括上述问题在内的诸多问题，是历史原因造成的，还不是违法违规。但确实成为困扰不动产统一登记的疑难问题，影响到了工作的进度。

（二）工作人员业务能力不足

新制度实施后的不动产登记工作人员来自多个相关部门，或多或少都有不动产登记的经验。但个人接受新事物的快慢不同和学习能力差异，没有认识到不动产统一登记的重要性，在工作中缺乏积极主动性，对新制度新规定新的业务流程了解地不透彻，不能将以往工作经验融会贯通指导新的登记工作，对新登记平台系统掌握不到位容易出现失误，等等，导致业务水平参差不齐。这种状况严重影响不动产统一登记的整体效率和工作的严肃性。

四、不动产统一登记制度完善措施

（一）建立健全相关法律法规

不动产登记制度的依据是我国的物权法。根据该制度，权利人可以申请将其名下的不动产进行登记，将产权信息记录在统一簿册，作为物权进行公示。进行登记本质上是一种产生司法效果的行为，而不能简单将其定义为行政机关的管理行为。

要实现登记的高效性和规范化，就要进一步完善相关制度建设。

（二）做好跟踪排查工作

相关部门要对不动产数据进行阶段性整合，数据要定期上传到信息平台，方便相关利益人查询，由此可见整合效率与权利人的利益密切相关。实施该制度以来，新产生的不动产均能做到登记在册，但是过去留下的种种问题却不能全部解决，因此数据整合工作还有相当长的路要走，相关部门要做好遗留问题的跟踪工作，及时解决历史问题，以保证登记的权威性。

（三）建立常态化的培训机制

不动产统一登记是一项涉及勘测、数据采集、数据处理等众多学科领域的复杂工作，对工作人员的专业素养提出了更高的要求。不动产统一登记部门应该建立常态化的培训机制和考核机制。通过系统培训，加强不动产登记队伍对政策的理解，提高理论水平、政策灵敏度和专业素质。通过常态化的培训保证队伍的持续学习力和专业知识的更新。建立考核机制，促进不动产统一登记过程中多个业务部门工作的科学衔接，业务操作中标准统一规范。

不动产统一登记队伍要创新工作方法，做好内部培训的同时做好对外宣传。让广大的人民群众了解不动产统一登记的作用。

结语

不动产统一登记与国民经济和民众利益均具有密切关系。这一制度实施后，相关服务人员要提高对制度的重视，行动上必须推动全方位的学习，正确理解相关政策制度，熟练操作现有的工作平台系统，利用以往工作经验灵活有效地推动现阶段工作健康稳步地向前推进，确保不动产统一登记制度的作用最大限度地发挥，保障登记工作的顺利进行，减少人民权益受到侵犯的可能。