《民法典》时代，老年人如何“以房养老”

文 李娜

对于大多数退休老年人来说，最主要的生活来源就是退休金，但随着物质生活和精神生活需求的不断增加，退休金金额有限，甚至无法让自己体面、有尊严的养老，于是不少老年人开始尝试接触市场上宣传的补充养老方式，“以房养老”便是这些年被大众热议的方式之一。

什么是“以房养老”？

“以房养老”其实是一个广义的概念，该概念最早来源于荷兰。在我国，根据《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》的规定，规范术语是“反向抵押养老保险”，这是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

该业务于2014年7月1日以北京、上海、广州、武汉为试点开展，2018年7月31日扩大到全国范围。

“以房养老”虽然从某种意义上拓宽了老年人养老保险金的来源渠道，提升了老年人的生活质量，但也不乏出现了打着“以房养老”旗号的诈骗行为。如何防止陷入“以房养老”的诈骗陷阱，建议老年人注意如下几点。

谨慎选择服务机构

国家对提供“以房养老”服务的公司进行了严格的资格限制、申报要求、监督管理。主要是经营时间较长、注册资本较高、偿付能力较强，具备一定专业能力和技术水平的保险公司，有些地区扩展到银行等金融机构，但无论是保险公司还是银行等金融机构，经审核后均可在银保监会的官网查询。所以老年人在选择“以房养老”服务机构时，一定要通过正常渠道，注意审查相关资质，不要轻信上门推销的房屋中介机构或借贷公司。

牢记居住权不可侵犯

《中华人民共和国民法典》为公民居住权的设立提供了法律保障，即使老年人与保险公司或金融机构签订了合同，但依旧享有房屋的占有、使用、收益和经签约保险公司或金融机构人同意的处置权，并且可以按照双方约定条件领取养老金直至身故。

如果服务机构提供的合同中有类似“如果XX不能依约归还，XX（服务机构）有权出卖案涉房屋偿还借款本息”的条款，老年人就需要提高警惕，这类合同很可能仅是借款抵押合同，存在借“以房养老”之名，行借贷之实，骗取老年人房产的风险，最终可能导致老年人失去住所。

切忌高收益诱惑，提防集资诈骗

将“以房养老”与购买理财产品区分开来，谨防不法分子打着“以房养老”旗号销售理财产品的行为。最常见的形式是以房屋为抵押获得出借资金，再用所获资金购买其所谓的“稳赚不赔”“无风险、高收益”的理财产品。

银行定期存款年利率根据存款期限一般不会高于3%，理财产品的收益率虽然较定期存款利率高，但如果承诺超过6%，甚至更高，就要打问号，否则冲动购买很可能房、钱尽失。不法分子就是抓住老年人害怕风险、贪图便宜的心理特点和对金融投资知识匮乏的弱点，编造各种无风险、高回报的谎言骗取资金。

由于老年人信息闭塞、对风险的辨识能力比较弱，社会上存在的针对老年人的各种骗局防不胜防，有保健品的、有旅游的、有理财产品的等等。而“以房养老”这种补充养老方式目前在我国还不成熟，其准入门槛高、法律关系复杂、风险因素较多，所以老年人在考虑选择“以房养老”时，一定要多与成年子女沟通，多了解相关规定，审慎决定。