国有土地使用权出让方式的发展趋势研究

曲敏

摘要：虽然我国国有土地经过了多年的发展，在完善出让方式的过程中，也取得了很大的进步，并且在土地经营之中发挥着至关重要的作用。但政府在调控土地市场上并未起到应有作用。基于此，本文就现有国有土地使用权出让方式进行梳理，并针对其发展趋势开展分析与探讨。

关键词：国有土地使用权;出让;发展趋势

通过多年来的改革与发展，目前我国土地出让方式已基本构建了框架体系，并在国有土地资产运营之中发挥了重要作用。但是，此种出让方式依然处在一个完善的阶段之中，很多弊端已初步显现，并对土地出让的健康发展造成了不利影响。这种情况下必须着手完善土地政策，从根本上解决这些问题。

1.國有土地使用权出让方式

1.1招标出让

该法的优势在于可以采用综合指标衡量投标者，所以比较全面，其缺点在于主管部门人员人为的设定指标体系，很容易会根据内定的投标者对指标体系进行量身定制，这样就会形成串谋。例如，某地一宗国有土地招标出让，当时表明了投标人的法人代表一定要是女性，并且有“全国劳模”的称号，并且具备一级开发资质。虽然这一项目是公开招标，但是很多投标者面对这样的要求却望而却步。因此该方式在实践过程中会备受质疑。

1.2协议出让

协议方式是有偿出让土地中的主要供给方式，大体上这种方式可分为以下几种情况：第一种情况是城中村改造、旧城危改项目。此类项目的情况比较复杂，出于策划功能是发展需要，政府仅要求开发商将村民的拆迁过渡工作处理好，一般会以协议的方式为开发商供地。这种现象在老城市中比较普遍;第二种情况是国企搬迁改制、军事用地调整。当国企面临危机，在新规划中其原址被调整为开发用地，此时很多开发商会与企业串谋，通过政府默许后，将土地出让金补交上来，将其土地性质转变为出让开发用地。很多军事用地也在多因素影响下与开发单位协议出让，将土地出让金补交以后，由土地管理部门核发土地使用证;第三种情况是通过建设城市基础配套设施，进行土地置换。

1.3挂牌出让

挂牌出让综合了协议、拍卖、招标的优点，并且具有公正、公平与公开等特征，对于当前的土地市场情况比较适用。具体来说，其优点主要体现在以下几方面：第一，需要对投标者的各方面条进行审核，可以避免盲目进入市场搅局现象的发生;第二，在价高者得的原则下，可以从最大程度上实现土地的价值;第三，在挂牌结束时需要补签协议;第四，因为挂牌的时间比较长，并且可以多次报价，为投资理性决策与竞争奠定了基础，可以避免拼命喊价、获得土地后不知所措的情况发生。

1.4拍卖出让

该方式的优点在于影响范围较大，并且具有公开、公正的特征。与招标相比，这种出让方式可以多次报价，对于土地投标者而言，招标只能一次报价，如果报价太高中标了就不划算，报价低了则不会中标。与挂牌相比，这种出让方式的关注度更高，各方之间难以形成串谋，因此该方式通常在大宗土地、繁华地块的出让中应用。但该方式的缺点也恰恰在于价高者得，由于参与者太多，在现场气氛的影响下很多人出价不会太理性，因此最终报价通常会高于底价。

2.国有土地使用权出让方式的发展趋势

2.1完善出让方式，实现保值增值

首先，坚决取缔协议出让方式。法规规定，土地使用出让方式主要为招、拍与挂，协议用于补充，但目前很多地区的绝大多数土地都在采用协议出让的方式，这种情况下私下黑箱作业严重，为地产投机提供了方便;其次，规范招标出让体系。招标方式是对开放商综合考量后实施的出让方式，在一段时间内该方式都会是主要的出让方式，但当前这种方式还没有完善的招标体系，因此存在量身定做的嫌疑。为了提升招标结果的真实性，应该参与竞标的人要尽量多，才能从多中选优;第三，完善挂牌出让方式。当制定出合理的挂牌增幅后，竞争者串谋的成本会显著增大，从而使一些竞争者放弃串谋，另外信息保密制度的建立，也减少了串谋者投机的机会。确定最低挂牌参与者的人数，不要像往常一样只有一个竞争者也会成交。

2.2招拍挂方式将用于工业用地转让

一直国有土地出让都是双轨并行的，一方面，经营性用地以招、挂、拍的方式出让，另一方面，非经营性占用地依然采用协议方式出让。工业用地不会强制其实施招拍挂，因此很多地区对工业用地采用协议出让的方式，并且出于对本地经济发展的角度考虑，增加招商引资的力度，实际上这种行为严重透支了工业用地。对于土地有偿使用之中二元政策问题的存在，已经引起了国土资源部的高度重视，并且采取了相应措施。当下，江浙沪一带在推进工业用地挂牌交易的同时，引起了大连、西安、青岛等地的借鉴和尝试，相信随着经营性用地出让方式的完善、发展，在这方面积累的经验将会逐步应用于工业用地出让中。

2.3勾地制度的应用展望

勾地制度最早在2006年开始应用，如果这项制度可以得到完善，那么土地出让将会成为市场化导向的一种结果。虽然政府政不会对市场进行不必要的干预，但却可以综合反映出政府调控的意图。从运行机制的角度来看，开发商不看好房市的情况下是不会选择勾地申请的，如此便不会有新的土地供应，半死着土地供应的逐步减少，房产价格也会渐趋稳定，相反如果开发商很看好房市的话，那么必然会积极勾地，并参与到招拍挂中，如此一来土地与房市领域的泡沫必然会减少。

结语：

总之，通过多年来的发展与改革，当前国有土地使用权转让已基本形成一套体系，在新形势下这套体系将会不断地完善和发展，为国有土地出让起到推进性作用。但在具体实践过程中，现有出让方式依然有一些问题存在，需要我们加强对出让方式的分析与研究。

参考文献：

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