对老旧小区改造与治理的探究

安爱平

摘要：当前老旧小区改造作为一项关系重大的基本民生工程，受到党中央、国务院和各级地方政府的高度关注，但由于老旧小区改造起步时间晚、牵涉利益复杂，各地在推进老旧小区改造的过程中仍然面临严峻的治理困境。基于此，本文首先对老旧小区改造及治理的相关理论进行阐述，随后深入分析了老旧小区改造过程中出现的治理困境，并针对性地提出解决上述问题的有效方式，以期为我国老旧小区改造与治理工作提供坚实的理论支撑。

关键词：老旧小区;改造;治理;对策

一、老旧小区改造与治理相关概念概述

（一）老旧小区改造与治理的基本概念

2015年底的中央城市工作会议上首次提出：“要加快城镇棚户区和危房改造，加快老舊小区改造”，老旧小区是建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区[1]。各地现有的老旧小区由于建成时间长，在基本居住功能、基础设施建设及物业管理水平上，明显落后于2000年之后陆续新建的商品房小区，对现存的老旧小区进行改造与治理是党和政府切实回应群众诉求，积极改善基本民生和推动经济发展的应有之义。

（二）老旧小区改造与治理的重要性分析

首先，从宏观层面上来看，持续推动老旧小区改造与治理工作，是实现高质量城市化发展的必经之路。由地方政府牵头，社会资本方与小区业主群体共同参与老旧小区的改造与治理一方面有利于政府职能的转变，督促政府提升老旧小区居民的利益诉求;另一方面老旧小区改造与治理工作通过对社会资源的交汇融通，可以达到缓解产能过剩和增加相关行业就业岗位的目的，有助于我国走上高质量城市化发展道路。其次，从微观层面上来看，目前我国各地现存的老旧小区普遍存在房屋规划不合理、居住功能不健全等问题，通过老旧小区改造与治理，能够极大地提升老旧小区居民的居住条件和幸福感、获得感[2]。

二、老旧小区改造过程中出现的治理困境分析

（一）老旧小区改造缺乏明确的法律法规支撑

针对老旧小区改造工程存在的利益冲突，国家层面上先后颁布出台了一系列较为完整的政策性文件，但各地方政府在实际执行过程中，一方面没有及时制定符合当地实际情况的老旧小区改造的指导条例，导致老旧小区改造过程中政府、社会资本方与小区业主群体等利益相关方之间存在推诿扯皮现象;另一方面目前法律体系针对老旧小区改造过程中涉及的诸如利益主体、资金来源等问题缺乏明确规定，造成社会资本方和小区业主群体对改造工程存在疑虑。具体以老旧小区改造工程中的加装电梯项目为例，各利益相关方针对加装电梯所需负担的经济费用有一定分歧。国家通过补贴形式承担一部分加装电梯所产生的经济费用后，部分经济条件较差的小区业主对剩余费用的分摊比例仍有异议，由于缺少明确的法律规定，政府通常无法及时通过银行，向该改造项目提供专项信贷支持，导致电梯改造这一关系到群众利益的问题长时间无法解决。

（二）老旧小区改造未能重视业主复杂的实际诉求

老旧小区业主群体作为老旧小区改造的直接利益相关方，业主群体内部不同业主个体对改造工程的实际诉求相当复杂，这也是造成当下老旧小区改造与治理困境的主要原因，其主要表现在以下两个方面：一方面，由于老旧小区自身的物业管理体系相对薄弱，业主群体针对改造工程中具体项目的真实诉求，无法通过统一的发声渠道有效反馈至政府和社会资本方;另一方面，业主个体的诉求往往是基于自身实际利益出发，对与自身利益相关性不大的诉求则没有参与的热情，甚至在特定情况下不同业主个体所提出的诉求之间会产生冲突。以老旧小区改造工程中的加装电梯项目为例，老旧小区不同业主对加装电梯的态度和需求各异，具体表现为：低楼层住户对加装电梯的需求没有高楼层住户意愿强烈;中老年住户对加装电梯的需求则远比年轻住户强烈;房屋为自住性质的住户对加装电梯普遍呈现出支持态度，与之相对的，房屋为租赁性质的住户对加装电梯的积极性不高。

（三）老旧小区改造缺乏统一规划

老旧小区改造是一项长期性综合性的系统工程，在改造过程中涉及多个责任主体且由于小区建成时间较长，施工环境较为复杂，施工难度较高。部分地区在进行老旧小区改造过程中，由于政府和参与施工的社会资本方之间缺乏沟通协调，容易出现工程管理缺位、施工时间过长、施工质量无法保证等情况，严重影响了老旧小区居民的正常生活和居住体验。此外，政府长期在老旧小区改造工程的后续治理中秉持“弱治理”原则，改造工程的各利益相关方若不能就老旧小区改造完成后的管理维护工作达成一致意见，则老旧小区改造难以实现长期治理的目标。

三、老旧小区改造与治理产生的利益冲突的解决策略

（一）强化老旧小区改造与治理的政策支撑

老旧小区改造工程的长期性与复杂性，决定了当地政府必须要充当好改造工作的领航员，充分发挥监督管理职能，强化老旧小区改造与治理的政策支撑，为改造工程的顺利实施提供制度保障。政府必须针对老旧小区产权归属模糊、责任主体众多、利益诉求复杂的特点，根据国家出台的相关文件指示精神及时通过立法手段颁布老旧小区改造指导意见、实施方案、工作指南等地方行政法规，进一步厘清政府、社会资本方、小区业主群体等利益相关方的权责范围，对老旧小区改造工程的项目规划、资金调配以及施工标准进行相对明晰的安排与界定。此外，政府要针对老旧小区改造完成后的社区后续治理工作出台相应的支持性政策，如明确改造完成的老旧小区的交接管理方案及后续实施细则、明确老旧小区物业管理方的准入与退出制度，健全老旧小区物业管理纠纷调解机制，从制度层面不断优化老旧小区治理环境[3]。最后，政府在改造过程中要对小区业主反映的合理诉求及时出台扶持性政策，确保老旧小区改造工作顺利完成。

（二）重视老旧小区改造与治理的宣传工作

在推进老旧小区改造工程时，政府及社会资本方要重视对老旧小区改造与治理的宣传工作，确保小区业主群体充分了解改造工程的相关内容，尽量消除小区业主群体对老旧小区改造工作的抵触情绪。具体来说，政府在改造工作的决策阶段，要充分利用互联网平台等多种新型宣传方式，从多个宣传渠道出发，针对老旧小区改造工程的项目规划、施工方案及有关政策条例向小区业主群体进行宣传。此外，政府要重视对业主诉求的收集与反馈，保证老旧小区居民的建议权与知情权。政府有关部分可以通过现场调查和互联网平台，了解小区业主群体的具体诉求并及时调整改造工程实施方案，一切从人民群众的切身利益出发保证老旧小区改造工作顺利完成。最后，参与老旧小区改造与治理的施工企业和物业管理公司等社会资本方同样需要对老旧小区的业主群体就自身业务进行宣传讲解。施工企业要及时向小区居民公示具体项目的施工日期，保质保量按时完成施工任务以免影响到小区居民的正常生活;在后续小区管理过程中，物业管理公司要及时向业主宣传相应的工作内容。

（三）组织和完善老旧小区的基层管理体制

老旧小区改造与治理作为一项长期工程，想要取得良好工作成效就必须广泛动员各利益相关方，让政府、社会资本方及小区业主群体全面深入地参与到老旧小区改造与治理工作当中来。第一，未成立业主委员会的老旧小区应当由全体业主自发召开，或由街道办事处组织召开业主大会，按照《物权法》有关规定，由全体业主群体的三分之二同意选举成立业主委员会。积极参与老旧小区改造与治理相关工作，充分发挥老旧小区业主群体的主动性，有序引导老旧小区改造工程顺利进行[4]。第二，政府要重视基层社区的党建工作，要逐步在老旧小区业主委员会等社会团体内建立党支部，发挥社区党组织的先锋模范作用，引导业主委员会、物业管理公司等社会团体有序、高效参与老旧小区改造与治理工作。第三，在推进老旧小区改造工程的过程中，社区党组织、物业管理公司及业主委员会等老旧小区改造的利益相关方要共商共管，加强对老旧小区改造工程的统筹协调。

四、结束语

老旧小区改造与治理是一项事关广大人民群众切身利益的民生工程，但在老旧小区改造与治理的过程中由于政府、社会资本方及小区业主群体缺乏可以参照的成熟经验，各利益相关方往往存在一定程度的利益冲突。面对上述治理困境，各利益相关方需要认真梳理老旧小区改造与治理过程中出现的利益冲突并给出行之有效的解决路径，切实解决当下老旧小区改造与治理过程中存在的问题，推动老旧小区改造工程顺利实施。

参考文献：

[1]严岗，王晓春，何炜达，陈美丽，吕亮亮.老旧小区综合改造提升的杭州经验[J].住宅产业，2020（05）：17-22.

[2]李德智，谷甜甜，朱诗尧.老旧小区改造中居民参与治理的意愿及其影响因素研究——以南京市为例[J].现代城市研究，2020（02）：19-25+41.

[3]陈鑫.老旧小区改造中的利益冲突与化解研究[D].重庆：中共重庆市委党校，2020.

[4]燕妮.基于扎根理论的城市老旧小区治理困境及对策研究[D].青岛：青岛大学，2020.