人力资本与中国房价

徐琳

摘要：本文采用中国大陆31个省份2002-2018年的面板数据，采用双向固定效应模型实证研究人力资本水平对城市房价的影响及非线性特征。主要的结论有：大专及以上文化程度比例每上升1个单位，城市住房价格上涨约0.568%;在城市发展水平更高的城市，人力资本对房价的影响更为显著。

关键词：人力资本;房价

一、引言与文献综述

自2003年以来，中国房价经历了快速的增长。根据国家统计局的数据显示，自2003年的2359元/平涨到了到2018年的8736.9元/平，这16年的房价上涨了3.7倍。与此同时居民收入水平也在不断增加，但房价上涨速度远远高于收入的增长速度。国际上大都市的房价收入比通常在8：1左右，2018年发布的我国35个重点城市房价收入比，基本全部超过此数值（袁帅，2019）。过高的房价严重脱离了人们的购买能力，而且对城市发展和社会稳定都会产生负面影响，尤其是当前房价的高涨阻碍了人力资本的积累（李广昊等，2019）。刘广平等（2018）研究发现房地产价格对人力资本存在非线性的影响，具体而言房价对人力资本的影响在挤出效应和集聚效应的共同作用下呈现出先下降后上升的U型关系。李辉等（2019）认为房价收入比上涨减弱了流动人口长期居留意愿;张佐敏基于中国35个大中城市的实证分析发现房价上涨将“驱逐”城市就业人口，这样就会减少人力资本的积累。而丁辉却得出了截然相反的结论，他认为高房价会刺激人的自我发展，从而加速一个地区的人力资本积累。

那么房价高速增长是由什么推动的呢？就目前研究来看，大多数学者主要以某一类影响因素为视角，就经济因素而言，有土地供给（Wu等，2017）、城市发展水平（高婧2018）、土地财政制度（唐云峰2018）、土地空间资源错配（韩立彬和陆铭，2018）、土地供给弹性（张鹏，高波，2018）和收入水平（魏兰叶2019）等。就社会因素而言，人口结构（徐建炜等2012）以及人口流动（魏兰叶，2019）等。对于房价影响因素的研究有很多，本文比较感兴趣的是人力资本对中国房价有什么影响。

人口因素究竟是如何影响房价的上涨呢？学者们从不同角度进行研究给出了答案。首先就人口结构而言，徐建炜等（2012）研究发现中国少年人口的抚养比例的提高会带来房价上涨，而老年人口抚养比例的增加恰恰相反。陈国进等（2013）则认为老边人口抚养比例的上升也是推动房价上涨的动力之一，只是这一动力会随着老龄化程度的加重而减弱并逆转。其次人口流动也会对推动房价上涨（魏兰叶，2019），外来务工人员和高人才的迁入都会增加刚需房的需求，其影响机制是外来人口很可能通过影响高技能劳动者的收入与迁入地的企业与工厂来间接影响城市房价，（李嘉楠等，2017）。从人力资本角度出发，罗孝玲等（2015）认为人力资本水平对各区域的房价均具有显著正向推动作用，并且在各区域呈现出一定程度差异。陈斌开等（2016）基于微观家户数据，实证研究发现人力资本规模扩张和空间集聚，是造成房价上涨两个核心特征的重要原因。

二、经验事实

本文认为，人力资本是房价上涨的一个重要的动力。自中国政府于1999年实行“大学扩招”政策以后，我国的高等教育规模开始扩大，上升速度也在加快。根据数据1999—2018年，普通高的教育招生人数由154万人增加到790万人，20年间上升了410%;与此同时毕业生数也从1999年的84万增加到2018年的753万，增长率超过788%。另外我们发现本科生招生人数和毕业人数在20年间的都在增加，且本科招生人数增长3倍，本科毕业人数增长了7.7倍。以上，我们可以发现本科毕业生数和毕业生数同商品房价有同步趋势，这很难以“巧合”解释。因此，我们猜测两者之间会有一定的密切联系。

大学生毕业以后更倾向于走向大城市需找工作，伴随着毕业人数的迅速增加，这些人力资源自然会快速向大城市集聚，形成空间上的集聚效应。城市高人力资本人口一般具有较高的收入水平，会有稳定的预期，选择在城市购房，定居，因而形成了对住房的“刚需”。由基本的供求理论，住房需求的增加必然會推动房价的上涨。此外高人力资本的集聚，对城市环境和城市公共服务的质量和多样化都有更高的要求，进而推动城市公共服务质量的提高。

综上所述，1999年开始的高等教育改革导致高校毕业生在2003年后快速上升，城市高人力资本人口上升推高了住房需求，是因为大学生毕业倾向于留在城市工作，从而造成城市人力资源的空间集聚效应，提高了城市化的水平，进而推动中国住房价格上涨。

基于以上认识，本文将提出理论假设：高人力资本人口规模扩张和空间集聚，是推动中国住房价格攀升的重要原因，本文拟研究人力资本对房价影响力的大小。

三、数据与描述性统计

（一）变量选取

本文使用的数据主要来自国家统计局《中国统计年鉴》，选取了2002-2018年中国大陆31个省份，根据本文研究主题，被解释变量和解释变量设计如下。

（1）被解释变量

本文选用商品房的平均价格对数作为被解释变量，是采用各省历年平均商品房价格的自然对数来指代，简记为Lnhp。

（2）解释变量

主要解释变量：人力资本。根据本文的研究目标，最主要的解释变量为人力资本。本文使用各省份受过高等教育（专科及以上）的人数占本省份6岁以上人口数量的比重作为人力资本的代理变量，命名为hc。

控制变量：本文选取少年人口抚养比（Ydep）、老年人口抚养比（Odep）、城市化水平（用城镇城镇户籍人口除以总人口表征城市化水平Urbrate）

（二）计量模型

其中，hpijt表示时期t城市j住房的单位价格（元/平方米），hcjt表示时期t城市j的人力资本水平（%），X为一组控制变量，Cj和yt分别表示城市固定效应和年份固定效应，εjt为随机误差项。

（三）描述性统计

本文首先用stata16.0对各个变量进行描述性统计，结果如表1。

从表1可以看到，人力资本（hc）变量在2002-2018年的均值是0.09，表明受过高等教育（专科及以上）的人数占到6岁以上人口数量9%;最大值是0.49，表明受过高等教育（专科及以上）的人数占到6岁以上人口数量最高为49%;最小值是0.01，表明受过高等教育（专科及以上）的人数占到6岁以上人口数量最低为1%。标准差0.07<0.1，说明数据离散程度不大。少年人口抚养比（Ydep）达到了24.53%，要大于老年人口抚养比（Odep）12.79%，这样的人口结构不仅可以提高劳动效率，还可以促进当地城市的发展。另外还可以看到城市化水平（Urbrate）达到了43%，这个水平还是比较高的，表明城市发展很好。

四、实证分析

表2报告了2002-2018年人力资本（hc）和少年人口抚养比（Ydep）、老年人口抚养比（Odep）、城市化水平（Urbrate）影响房价的OLS回归结果。

模型1中仅使用人力资本（hc）来解释房价水平，回归结果显示人力资本的系数显著为正，说明人力资本水平的增加会导致房价的上升。结果表明，高等教育人数占比每增加1个单位，单位住房价格就会增加10.726个百分点。这个结果显然超出我们预计，高估了人力资本水平对房价的影响力。产生这种结果的原因可能是因为一方面受过高等教育的人在城市的集聚效应促进当地城市的发展;另一方面城市自身发展较好，城市发展水平的提高也会促进房价的上涨。所以在模型1中，人力资本对房价的影响不单单是它本身，还包括了城市发展水平和其他可能的影响因素。进而我们需要控制住可能的影响因素，以达到的更好的评估效果。

在模型2到模型5中，依次加入控制变量后结果仍然显示人力资本对房价的影响是显著的。相比模型1，回归系数有很明显的下降。模型5中加入城市化水平（Urbrate）这一控制变量，再次进行回归以后发现，人力资本水平对房价的影响是显著的，且影响系数相比模型4再一次有小幅度的下降。在此模型中，人力资本水平的回归系数为0.568。同时城市化水平与房价的关系是正向相关，而且是非常显著的，其对房价的影响系数为0.465，几乎与本文的主要解释变量人力资本对房价的影响一样。从回归结果看，城市化水平更高的城市，人力资本水平也更高产生集聚效应，因为受过高等教育的人往往倾向于去大城市。一般来说，城市化水平越高代表这个城市的发展更好，相应的就业空间更大。人力资本在城市的集聚，容易引发竞争，房价容易被推高。可以为年轻人提供更大的平台。在没有控制城市化水平的情况下，人力资本对房价的影响被高估，这与前文分析是一致的。

五、结论

本文采用中国大陆31个省份2002-2018年的面板数据，采用双向固定效应模型实证研究人力资本水平对城市房价的影响及非线性特征。主要的结论有：

（1）根据双向固定效应模型的计量结果，从全国平均来看，大专及以上文化程度比例每上升1个单位，城市住房价格上涨约0.568%;

（2）城市化水平越高的城市，越容易发生人力资本集聚效应，人力资本的集聚会催生竞争效应，进而推动住房价格的上涨。

根据上述结论可以知道，不断上升的人力资本不仅在很大程度上促使了房价的升高，更在经济发达地区扮演了更重要的角色。基于此，本文认为中国高人力资本的居民具有强于普通劳动者的竞争意识，这种意识促使其向经济发展水平高的地区集聚并出现人力资本供大于需的情形，这些地区的稀缺资源就会远远高于其自身真实价值。而这些居民往往又拥有一定的话语权，能够通过各类媒体向政府施加压力，遂出现了一方面推高房价，一方面要求政府降低房价的怪异现象。故而从长远来看，为有效降低經济发达地区的房价，应建立科学的人才流动机制，鼓励人才向中西部经济落后地区的流动。

参考文献：

[1]袁帅. 房价对人力资本存量水平的影响：一个文献综述[J]. 现代管理科学. 2019（05）：115-117.

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